Bảng giá đất năm 2026 tại Hà Nội: Xu hướng biến động, mức độ tác động và gợi mở chính sách

Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026 và Bảng giá đất năm 2026 sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2026. Dưới đây là những đánh giá trên tổng thể sự biến động giá đất trên địa bàn Thành phố, thông qua việc so sánh trực tiếp số liệu giữa Bảng giá đất 2025 (Quyết định 71/2024/QĐ - UBND) và Bảng giá đất năm 2026 vừa được HĐND TP. Hà Nội thông qua, theo các mức biến động điển hình của từng mục đích sử dụng đất, loại đất. Đồng thời, đề xuất chính sách để đảm bảo quy định đưa ra không tạo ra bất ổn đối với các đối tượng bị điều chỉnh.

Bảng giá đất Hà Nội chính thức chuyển từ phân chia theo đơn vị hành chính sang cấu trúc phân loại giá đất dựa theo 17 Khu vực. Sự thay đổi này nhằm phân loại giá dựa trên tiềm năng kinh tế và địa lý, thay vì chỉ dựa vào ranh giới hành chính; phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, định hướng không gian đô thị và nông thôn của thành phố và đảm bảo sự tương đồng tương đối giữa các phường, xã trong cùng một khu vực; cũng như linh hoạt điều chỉnh trong trường hợp có thay đổi về hành chính.

Tuy nhiên đối với đất nông nghiệp, bảng giá đất vẫn xác định theo địa giới hành chính cũ, khác biệt này là do giá đất tại các khu vực ven đô, đất thị trấn sau sáp nhập địa giới hành chính của nhiều xã về cùng một xã có chênh lệch giá khác nhau, nếu quy về cùng một giá đất sẽ tạo ra đột biến chênh lệch giá đất trước và sau khi ban hành.

Cấu trúc 17 khu vực bao gồm các nhóm phường nội đô, phường ven đô, các xã ngoại thành và những địa bàn có đặc thù tương đồng sau khi sắp xếp đơn vị hành chính. Danh mục phường, xã trong từng khu vực được liệt kê cụ thể trong Bảng giá đất, làm căn cứ để xác định giá đất theo mục đích sử dụng và vị trí thửa đất.

Trong đó, Khu vực 1 bao gồm các phường nằm trong vành đai 1 của Hà Nội, với 9 phường: Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.

Khu vực 2 là nhóm các phường thuộc vành đai 2 (khu vực hữu ngạn sông Hồng), gồm 6 phường: Hồng Hà, Vĩnh Tuy, Bạch Mai, Kim Liên, Đống Đa và Láng.

Khu vực 3 gồm các phường nằm trong không gian từ Vành đai 2 đến Vành đai 3 (bên hữu sông Hồng), với tổng số 13 phường: Phú Thượng, Xuân Đỉnh, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Yên Hòa, Thanh Xuân, Khương Đình, Phương Liệt, Định Công, Tương Mai, Hoàng Mai, Vĩnh Hưng và Lĩnh Nam.

Về xu hướng điều chỉnh, ở nội đô, giá đất ở hầu như không tăng hoặc tăng không đáng kể (tăng tối đa chỉ 1,00%), do giá đất tại các khu vực này đã đạt mức bão hòa và ổn định cao từ trước.

Trong khi đó, các khu vực tăng giá nhiều nhất tập trung tại các khu vực có thông tin quy hoạch lên quận trước đây, cho thấy nỗ lực đưa giá quy định sát với giá thị trường và phục vụ công tác chuẩn bị hạ tầng, bồi thường.

Ngoài ra, Bảng giá đất năm 2026 của Hà Nội cũng bổ sung quy định về hệ số K đối với các thửa đất có nhiều hơn một mặt tiếp giáp đường giao thông.

Theo đó, các mức hệ số đang áp dụng vẫn giữ nguyên là: Thửa đất có 4 mặt giáp đường, thì hệ số K = 1,3; thửa đất có 3 mặt giáp đường có tên trong Bảng giá đất, thì hệ số K = 1,25; Thửa đất lô góc, có 2 mặt giao cắt, có hệ số K = 1,2.

Quy định mới mở rộng sang các trường hợp: (1) Thửa đất có 2 mặt không giao cắt, nhưng tiếp giáp đường có tên trong Bảng giá đất, thì được tính hệ số K = 1,18 của đường có giá cao hơn; (2) Thửa đất có một mặt giáp đường có tên trong Bảng giá đất và có ít nhất một mặt giáp ngõ được chia thành hai trường hợp, tùy theo độ rộng ngõ: Ngõ rộng từ 3,5m trở lên, áp dụng hệ số K = 1,15; Ngõ rộng từ 2m đến dưới 3,5m áp dụng hệ số K = 1,1. Cách phân loại này giúp xác định giá đất theo đúng đặc điểm vị trí của từng thửa đất.

Theo quy định trong Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, sau đó được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND), có một ngưỡng khoảng cách xác định giá đất khu vực nông thôn đối với các thửa đất ở Vị trí 2, Vị trí 3, và Vị trí 4 (nằm trong ngõ, ngách) của các xã ngoại thành tính từ chỉ giới hè, đường (phố) có tên trong bảng giá, thửa đất sẽ được áp dụng giá đất khu dân cư nông thôn (có giá đất ở thấp nhất) được quy định tại mục IV của các Phụ lục liên quan. Tuy nhiên Bảng giá đất năm 2026 đã chia theo nấc lũy tiến (ví dụ: khoảng cách từ 200 đến 300m; từ 300m đến 400m; từ 400 đến 500m tương ứng điều chỉnh giảm 5%, 10%, 15%, 20% và đế ngoài 500m mới tính theo giá đất ở nông thôn), cho thấy sự cố gắng chi tiết hóa giá trị đất ở nông thôn dựa trên lợi thế kinh tế thực tế.

Việc ban hành bảng giá đất mới trong bối cảnh Hà Nội chuyển sang mô hình chính quyền đô thị 2 cấp và đẩy mạnh lộ trình đô thị hóa các huyện đặt ra yêu cầu đánh giá rõ mức độ biến động giá đất và tác động tới nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trước hết, về biến động đất ở, phân tích, so sánh bảng giá năm 2026 và bảng giá đất năm 2025 cho thấy sự phân hóa về mức độ tăng giá rõ rệt giữa khu vực nội đô ổn định và các xã ngoại thành đang đô thị hóa mạnh:

Ở khu vực nội đô, các phường có mức điểu chỉnh giá đất thấp nhất hoặc không điều chỉnh: Giá đất ở (Vị trí 1) tại các tuyến phố lõi trung tâm như Lý Thường Kiệt, Hàng Đào, Hàng Khay tăng từ 695.304 nghìn đồng/m² (2025) lên 702.257 nghìn đồng/m²; Giá trị tăng tuyệt đối là 6.953 nghìn đồng/m², với tỷ lệ tăng rất thấp, chỉ 1,00%. Tương tự, giá đất ở tại phố Bà Triệu cũng tăng từ 576.854 nghìn đồng/m² lên 582.682 nghìn đồng/m², tăng tuyệt đối chỉ 5.828 nghìn đồng/m².

Ở khu vực xã ngoại thành, vùng tăng tỷ lệ điển hình tập trung trên tuyến Quốc lộ 32 tại xã Hoài Đức (Khu vực 9) tăng mạnh từ 51.336 nghìn đồng/m² (2025) lên 64.701 nghìn đồng/m², giá trị tăng tuyệt đối là 13.365 nghìn đồng/m², với tỷ lệ tăng là 26,03%, mức tăng cao gấp 26 lần so với nội đô. Các xã Vĩnh Thanh (thuộc huyện Đông Anh cũ) và Liên Hà (thuộc huyện Đan Phượng cũ) cũng ghi nhận mức tăng cao vì tiềm năng chuyển đổi đô thị lớn.

Đối với đất Sản xuất Kinh doanh (SXKD), mức tăng tỷ lệ cao nhất toàn thành phố là 57,10%. Các loại đất phi nông nghiệp này chịu sự điều chỉnh giá mạnh nhất về tỷ lệ phần trăm tại một số xã thuộc huyện Hoài Đức, Đông Anh cũ, có thể do lộ trình lên quận trước đó. Cụ thể, tại Khu vực 9, giá đất SXKD (Vị trí 1) trên tuyến Đường Kim Thìa (huyện Hoài Đức cũ) tăng từ 5.069 nghìn đồng/m² (năm 2025) lên 7.963 nghìn đồng/m² (năm 2026). Tương tự, tại Khu vực 7, Đất SXKD trên Quốc lộ 3 (huyện Đông Anh cũ) tăng từ 8.602 nghìn đồng/m² lên 10.846 nghìn đồng/m², tăng tuyệt đối 2.244 nghìn đồng/m².

Về đất Thương mại Dịch vụ (TMDV), mức tăng tỷ lệ cao nhất là 47,86%. Cụ thể tại Khu vực 9, giá đất TMDV (Vị trí 1) trên tuyến Đường Triệu Túc (huyện Hoài Đức cũ) tăng từ 8.709 nghìn đồng/m² lên 12.877 nghìn đồng/m². Đất TMDV (Vị trí 1) trên đường Phan Trọng Tuệ (huyện Thanh Trì cũ) gần như không tăng (chỉ tăng khoảng 0,11%), cho thấy giá đất tại khu vực này đã được định giá sát giá trị mới từ trước.

Giá đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồng cây hàng năm (đồng bằng) tại toàn bộ huyện Sóc Sơn và toàn bộ huyện Mỹ Đức, Ba Vì (trước sắp xếp) đều tăng từ mức 124.000 đồng/m2, lên 154.000 đồng/m2. Mức tăng tuyệt đối: 30.000 đồng/m², tỷ lệ tăng khoảng 24,2%. Giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tại các huyện này (trước sắp xếp) cũng tăng từ 145.000 đồng/m2 lên 180.000 đồng/m2. Mức tăng tuyệt đối: 35.000 đồng/m². Tỷ lệ tăng khoảng 24,1%.

Còn giá đất nông nghiệp (đất trồng lúa, cây hàng năm) tại các xã của huyện Phú Xuyên và Thường Tín (trước sắp xếp) được giữ nguyên ở mức 155.000 đồng/m² cho cả hai năm.

Giá đất nông nghiệp (miền núi) cho thấy sự điều chỉnh đồng đều. Giá đất trồng lúa, cây hàng năm tăng từ 65.000 đồng/m² lên 81.000 đồng/m², tăng tuyệt đối 16.000 đồng/m², với tỷ lệ tăng là 24,62%.

Giá đất rừng (tại các huyện Ba Vì, Mỹ Đức, Sóc Sơn cũ) tăng từ 35.000 đồng/m² lên 43.000 đồng/m², tăng tuyệt đối 8.000 đồng/m², với tỷ lệ 22,86%. Mức tăng này thấp nhất trong các loại đất nông nghiệp.

Bảng giá đất 2026 được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024, trong đó khung giá đất đã được bãi bỏ và nguyên tắc thị trường được đặt làm trọng tâm. Đánh giá bước đầu cho thấy mức giá trong bảng giá đất lần đầu nghiêng về mục tiêu ổn định nhiều hơn là tiệm cận đầy đủ giá thị trường. Giá đất trong bảng hiện còn thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giao dịch phổ biến, bù lại, cách tiếp cận này giúp duy trì sự ổn định đối với các nhóm đối tượng chịu tác động, hạn chế biến động lớn về nghĩa vụ tài chính và chi phí sử dụng đất so với giai đoạn trước.

Đồng thời, việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp giữ nguyên theo địa giới hành chính cũ nhằm ổn định các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng không bị biến động do chuyển đổi mô hình hành chính 2 cấp; Việc tăng giá đất nông nghiệp tại một số vùng có định hướng trọng điểm phát triển đô thị tại các huyện Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì cũ sẽ hỗ trợ cho hoạt động giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư công.

Tuy hướng tới sự ổn định, nhưng việc bảng giá đất năm 2026 tăng giá so với năm 2025 dự báo sẽ tác động đến nhiều đối tượng sử dụng đất, cụ thể là việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Điều này đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền phải cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành các tỷ lệ thu tiền theo từng trường hợp, nhằm tránh tạo ra những biến động quá lớn về chi phí sản xuất - kinh doanh, bảo đảm ổn định đời sống của người sử dụng đất. Để khắc phục bất cập này, Chính phủ cần có chính sách điều chỉnh lại mức thu (tỷ lệ phần trăm), cụ thể như:

(1) Việc xác định tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu theo từng mục đích, có thể tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất ở thay cho việc không tính trên chênh lệch giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp như hiện nay.

(2) Hạ thấp hơn tỷ lệ hoặc không quy định tỷ lệ tối thiểu xác định tiền thuê đất hàng năm làm căn cứ tính tiền thuê đất (hiện nay là 0,25 đến 3%); Điều chỉnh giảm tỷ lệ phần trăm (%) tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (hiện nay là 0,03%) để tránh biến động chi phí thường xuyên cho người sử dụng đất.