Thích
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP quý I/2026 đạt 7,83% - cao nhất kể từ năm 2011 đến nay, thị trường bất động sản đang vận động trong một trạng thái đặc biệt khi vừa được hỗ trợ bởi nền tảng vĩ mô tích cực, vừa chịu sức ép lớn từ môi trường tài chính và biến động quốc tế.
Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường hiện không chỉ đơn thuần phục hồi, mà đang bước vào một chu kỳ "tái cấu trúc kép" - nơi các yếu tố bên ngoài và quá trình tự điều chỉnh nội tại cùng lúc tác động mạnh mẽ.
Sàng lọc doanh nghiệp: Kẻ mạnh mở rộng, kẻ yếu rời cuộc chơi
Một trong những biểu hiện rõ nét nhất của quá trình tái cấu trúc là sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản. Trong khi những đơn vị có nền tảng tài chính vững, pháp lý rõ ràng và năng lực quản trị tốt tiếp tục mở rộng thông qua phát triển dự án mới, M&A và tích lũy quỹ đất, thì nhóm doanh nghiệp yếu hơn buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút lui khỏi thị trường.
Bà Phạm Thị Miền cùng ông Lê Đình Chung trình bày báo cáo thị trường Quý I/2026. Nguồn ảnh: VARS
Dữ liệu quý I/2026 cho thấy có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi so với cùng kỳ, phản ánh rõ quá trình thanh lọc đang diễn ra ngày càng quyết liệt.
Nguồn cung phục hồi nhưng phân hóa rõ rệt
Toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán trong quý I/2026, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm - gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025 dù giảm nhẹ so với quý trước.
Điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt theo hướng đa cực, không còn tập trung vào một vài thị trường lớn. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị.
Xu hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven cũng ngày càng rõ nét, đặc biệt là các dự án quy mô lớn phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh.
Dù nguồn cung cải thiện, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào như đất đai, tài chính và vật liệu tăng mạnh. Trên thị trường sơ cấp, giá tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện điều chỉnh cục bộ.
Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc chủ yếu vào giá bán cao hay thấp, mà chuyển sang phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn "định nghĩa lại" giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.
Nhu cầu ở thực dẫn dắt
Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 47% trên nguồn cung sơ cấp và 58% trên nguồn cung mới. Mặc dù giảm nhẹ so với quý trước do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết và tâm lý thận trọng, thanh khoản vẫn duy trì ở mức khả quan.
Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Đặc biệt, các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí gần như "cháy hàng" ở một số dự án.
Bức tranh thị trường bất động sản 2026 đang có sự phân hóa rõ nét. Ảnh minh họa
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu hạ tầng hoặc tiện ích, đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực hiện vẫn trong trạng thái trầm lắng.
Một điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ thương mại giá 2-3 tỷ đồng gần như vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một yếu tố cân bằng thị trường khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán.
Phân khúc này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu ở thực mà còn đóng vai trò ổn định cấu trúc cung - cầu trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện
Theo VARS, thị trường bất động sản đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm. Quá trình này chịu tác động từ cả yếu tố nội tại lẫn các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang hình thành các xu hướng tái cấu trúc rõ nét: Từ nguồn cung, không gian phát triển, dòng vốn, đến hành vi người mua và cơ chế vận hành.
Dù tạo ra áp lực trong ngắn hạn, quá trình này được đánh giá là cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong dài hạn.
Nhìn về phía trước, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu tác động từ môi trường vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh này, cơ hội sẽ trở nên rõ ràng hơn đối với những doanh nghiệp có chiến lược bài bản, năng lực tài chính tốt và khả năng thích ứng cao.
Về dài hạn, triển vọng của thị trường vẫn được đánh giá tích cực, khi nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, ổn định và bền vững hơn.
