Bất động sản nghỉ dưỡng "rục rịch" hồi phục
Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục rõ nét trong quý I/2025. Báo cáo mới công bố của DKRA Group cho thấy, nguồn cung ở một số phân khúc ghi nhận sự cải thiện, đặc biệt tại khu vực miền Trung và miền Nam - những địa bàn vốn được xem là "thủ phủ" du lịch nghỉ dưỡng của cả nước.
Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận hơn 10.671 sản phẩm sơ cấp được mở bán, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng dẫn đầu với hơn 150 căn được tung ra thị trường, tăng 57% so với quý IV/2024. Miền Trung và miền Nam tiếp tục giữ vai trò chủ lực, chiếm hơn 76% tổng nguồn cung.
Phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng ghi nhận trên 3.500 sản phẩm sơ cấp, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, song phần lớn vẫn đến từ lượng hàng tồn kho tại các dự án cũ. Diễn biến tương tự cũng xuất hiện ở phân khúc căn hộ du lịch (condotel), với lượng mở bán tăng nhẹ, chủ yếu từ nguồn hàng tích lũy trước đó.
Về phía cầu, số liệu từ DKRA cho thấy, tổng lượng tiêu thụ cả 3 phân khúc trong quý I đạt hơn 623 căn, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ đã cải thiện rõ rệt tại các dự án biệt thự nghỉ dưỡng và condotel, dao động từ 6 - 10%, trong khi đầu năm 2024 chỉ ở mức 1 - 3%. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán, có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công đảm bảo và mức giá hợp lý, dưới 10 tỷ đồng/căn biệt thự hoặc dưới 3 tỷ đồng/căn condotel.
Bất động sản nghỉ dưỡng "rục rịch" hồi phục: Cung - cầu cùng tăng, giao dịch cải thiện. (Ảnh minh hoạ)
Diễn biến khởi sắc trên cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) xác nhận trong báo cáo quý I/2025. Theo đó, toàn thị trường ghi nhận khoảng 950 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới, tăng gấp 2,4 lần so với quý trước và gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, nếu so với thời kỳ đỉnh cao năm 2022, con số này vẫn khá khiêm tốn, mới chỉ bằng khoảng 18%.
Xét theo khu vực, miền Trung tiếp tục là "điểm nóng" dẫn dắt nguồn cung, đóng góp tới 78% tổng số sản phẩm mở bán mới trên toàn thị trường. Đáng chú ý, riêng một dự án thấp tầng tại TP. Nha Trang (Khánh Hòa) đã chiếm tới 53% giỏ hàng mở bán trong quý, cho thấy mức độ tập trung cao vào một số dự án có vị trí đẹp và pháp lý minh bạch.
Về phía tiêu thụ, các dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tương đối tích cực, đạt khoảng 51%, tương đương hơn 400 giao dịch thành công. Đây được xem là tín hiệu khả quan trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi thận trọng. Các sản phẩm được chào bán trong quý chủ yếu theo hai định hướng: biệt thự nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài và căn hộ du lịch nằm trong các khu đô thị quy hoạch đồng bộ.
Vẫn chưa đủ sức tạo lực đẩy lan tỏa trên diện rộng
Dù thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu khởi sắc, song theo đánh giá của giới chuyên môn, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể tạo được lực đẩy lan tỏa trên diện rộng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ hàng loạt vướng mắc còn tồn đọng lâu nay, đặc biệt là pháp lý chưa rõ ràng và hiệu quả khai thác chưa đạt kỳ vọng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, tổng quan thị trường đang có sự khởi sắc nhẹ tại một số khu vực, nhất là so với giai đoạn gần như "đóng băng" kéo dài từ năm 2023 đến nửa đầu 2024. Đà tăng nguồn cung phần nào được thúc đẩy bởi sự phục hồi song song của ngành du lịch và thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, ông Thắng cũng thẳng thắn chỉ ra rằng, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang "loay hoay" trong vòng luẩn quẩn cũ, với nhiều rào cản dai dẳng kéo dài suốt nhiều năm qua, đặc biệt là vấn đề pháp lý chưa rõ ràng và hiệu quả khai thác vận hành chưa tương xứng với kỳ vọng đầu tư ban đầu.
"Vướng mắc pháp lý đã có hướng ra nhưng chưa được giải quyết triệt để. Phần lớn nhà đầu tư loại hình này vẫn chờ tín hiệu từ thị trường khi hành lang pháp lý mới được áp dụng. Điều này dẫn đến thanh khoản khó có sự đột phá dù nguồn cung cải thiện", Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định.
Đáng ngại hơn, không ít dự án nghỉ dưỡng từng được kỳ vọng cao đã rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ, thậm chí "đắp chiếu" trong thời gian dài, bất chấp những tín hiệu hồi phục từ ngành du lịch. Cùng với đó, các lùm xùm pháp lý và tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và khách hàng tại nhiều dự án trước đây vẫn để lại dư âm tiêu cực, khiến tâm lý người mua ngày càng trở nên thận trọng.
"Hầu hết các dự án nghỉ dưỡng trước đây hiện vẫn ghi nhận tốc độ bán hàng rất chậm, thậm chí không có giao dịch. Nhiều chủ đầu tư đã phải tạm ngừng mở bán để cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh chiến lược kinh doanh và tìm kiếm hướng đi mới phù hợp hơn với bối cảnh thị trường hiện tại", ông Thắng cho biết.
Thậm chí, theo ghi nhận từ VARS, phần lớn các dự án cũ hiện vẫn bán chậm hoặc không có giao dịch do chủ đầu tư chủ động tạm ngưng tung hàng để cơ cấu lại sản phẩm, chiến lược kinh doanh và chính sách bán hàng. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng không chỉ đến từ phía cung mà còn thể hiện rõ ở phía cầu khi nhà đầu tư ngày càng "kén chọn" và chỉ chấp nhận rót vốn vào những dự án thật sự nổi bật.
Bên cạnh đó, dù một số dự án đã rục rịch mở bán trở lại, nhưng việc thu hút khách hàng vẫn gặp nhiều rào cản. Nguyên nhân là bởi giá bán sơ cấp tiếp tục bị neo ở mức cao, trong khi sản phẩm lại không có nhiều đổi mới về thiết kế, tiện ích hay cơ chế vận hành. Điều này khiến các dự án sơ cấp phải cạnh tranh gay gắt với nguồn cung thứ cấp đang được "xả hàng" với giá thấp hơn đáng kể.
"Nhà đầu tư hiện không còn dễ dãi như trước. Họ chỉ sẵn sàng xuống tiền với những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư có uy tín", VARS nhìn nhận.
Trước bối cảnh đó, để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững và củng cố niềm tin nhà đầu tư, VARS cho rằng cần có sự hợp tác chiến lược giữa các bên liên quan cùng những cải thiện về mặt quy định. Trong đó, việc tập trung phát triển các mô hình như căn hộ có thương hiệu, khu nghỉ dưỡng trọn gói và khu nghỉ dưỡng sức khỏe được xem là xu hướng tiềm năng, phù hợp với nhu cầu thực tế và kỳ vọng của thị trường.
Giữa cơ hội và thách thức đan xen, các chuyên gia đồng thuận rằng, để bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bền vững, việc tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý phải được đẩy nhanh. Đồng thời, mở rộng đối tượng người nước ngoài được mua nhà, tạo cơ chế thông thoáng hơn trong chính sách miễn thị thực du lịch cũng là yếu tố then chốt. Với những dự án không phù hợp phát triển du lịch, cần xem xét chuyển đổi sang nhà ở để tránh lãng phí nguồn lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
