Bất động sản logistics: Dư địa rộng mở trong chu kỳ phát triển mới

Hưởng lợi từ nhiều yếu tố

Thực tế, những nền tảng cho bất động sản logictics đã được định hình rõ nét từ năm 2025, khi Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến quan trọng của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến ngày 31/12/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,42 tỷ USD, tăng 0,5% so với năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện ước đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong giai đoạn 2021 - 2025.

Theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế Quốc dân, sự gia tăng ổn định và liên tục của dòng vốn FDI đang trở thành lực đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản logistics. Theo chuyên gia, điểm khác biệt căn bản của dòng vốn FDI giai đoạn hiện nay nằm ở mức độ "ăn sâu" vào hệ sinh thái sản xuất - chế biến - xuất khẩu tại Việt Nam. Khi các doanh nghiệp FDI không chỉ xây dựng nguyên nhà máy, mà còn tổ chức toàn bộ chuỗi cung ứng, kho vận và phân phối ngay trong nước,... thì nhu cầu về kho bãi, trung tâm logistics, trung tâm phân phối và hạ tầng hậu cần trở thành nhu cầu mang tính tất yếu và dài hạn, thay vì chỉ tăng giảm theo chu kỳ như trước đây.

Nhấn mạnh mối liên hệ này, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng mỗi đồng vốn FDI được giải ngân thực chất đều kéo theo một chuỗi nhu cầu logistics tương ứng như lưu trữ nguyên liệu đầu vào, bán thành phẩm, thành phẩm, vận chuyển và phân phối ra thị trường trong nước và quốc tế... Tất cả đều đòi hỏi một hệ thống logistics hiện đại, vận hành ổn định và có khả năng kết nối hiệu quả với cảng biển, sân bay và các trục giao thông chiến lược. "Chính điều đó giúp bất động sản logistics hưởng lợi trực tiếp và lâu dài, thay vì phụ thuộc vào những nhịp tăng - giảm ngắn hạn của thị trường", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định.

Không dừng lại ở dòng vốn FDI, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng đặc biệt nhấn mạnh vai trò của thương mại điện tử như một động lực mới mang tính cấu trúc, góp phần tạo lực đẩy mạnh mẽ và bền vững cho sự phát triển của bất động sản logistics. Theo ông, nếu FDI tạo ra "cầu" cho hạ tầng kho vận gắn với sản xuất - xuất khẩu, thì thương mại điện tử lại đóng vai trò kích hoạt cầu logistics theo chiều sâu và chiều rộng của thị trường tiêu dùng.

Thực tế, năm 2025 được xem là cột mốc quan trọng của thị trường thương mại điện tử Việt Nam, khi tăng trưởng không còn mang tính thử nghiệm mà đã bước sang giai đoạn mở rộng quy mô và tối ưu vận hành. Dữ liệu từ Metric.vn cho thấy, tổng doanh số trên bốn sàn thương mại điện tử lớn gồm Shopee, Lazada, Tiki và TikTok Shop đạt khoảng 429.700 tỷ đồng, tăng 34,75% so với năm 2024; sản lượng tiêu thụ đạt gần 3.942 triệu sản phẩm, tăng 15,23% sau khi loại trừ các đơn hàng ảo và quà tặng. Theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, đây là những con số phản ánh "sự tăng trưởng thực chất của cầu thị trường, chứ không đơn thuần là tăng trưởng hình thức".

Phân tích sâu hơn, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng, thương mại điện tử không chỉ làm gia tăng quy mô giao dịch, mà còn đang tái định hình toàn bộ cách thức tổ chức chuỗi cung ứng và logistics. "Nếu như trước đây, logistics chủ yếu phục vụ sản xuất và phân phối truyền thống với chu kỳ dài, điểm giao hàng tập trung, thì thương mại điện tử hiện nay đòi hỏi tốc độ xử lý đơn hàng nhanh, giao hàng linh hoạt, cá nhân hóa cao và phủ rộng đến từng người tiêu dùng cuối", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh, đồng thời cho rằng chính sự thay đổi này buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc hệ thống kho vận theo hướng hiện đại hơn, với nhu cầu lớn về kho trung tâm (fulfillment center), kho phân loại, kho trung chuyển và đặc biệt là kho logistics chặng cuối (last-mile logistics) đặt gần các đô thị và khu dân cư đông đúc."Điều này trực tiếp mở rộng không gian phát triển cho bất động sản logistics, cả về quy mô lẫn chất lượng", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, tốc độ tăng trưởng cao và tương đối ổn định của thương mại điện tử đang tạo ra dòng cầu dài hạn, có tính bền vững cho phân khúc bất động sản logistics. Khác với những cú hích mang tính chu kỳ, thương mại điện tử là xu hướng tiêu dùng mang tính tất yếu trong bối cảnh kinh tế số, dân số trẻ và hành vi mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến. "Khi doanh thu và sản lượng đơn hàng tăng đều qua các năm, doanh nghiệp không thể tiếp tục "chắp vá" hạ tầng logistics, mà buộc phải đầu tư bài bản, dài hạn", ông Lạng phân tích, đồng thời nhìn nhận bất động sản logistics sẽ dịch chuyển mạnh sang các mô hình kho thông minh, kho tự động hóa, kho tích hợp công nghệ cao. Đây chính là những phân khúc có giá trị gia tăng lớn hơn, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ nét về chất lượng dự án và năng lực chủ đầu tư trên thị trường.

Quan trọng hơn, thương mại điện tử còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa đa chiều đối với toàn bộ hệ sinh thái logistics. Không chỉ các sàn thương mại điện tử lớn, mà cả doanh nghiệp bán lẻ, doanh nghiệp sản xuất, startup logistics và các công ty giao nhận đều tham gia cuộc đua mở rộng mạng lưới kho vận. Điều này kéo theo nhu cầu phát triển các khu logistics chuyên biệt, trung tâm logistics đa chức năng, gắn với hạ tầng giao thông và các đầu mối tiêu thụ lớn. "Ở góc độ này, bất động sản logistics không còn là phân khúc phụ trợ, mà đang dần trở thành một cấu phần hạ tầng thiết yếu của nền kinh tế số", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.

Ngoài những yếu tố trên, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cũng cho rằng việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng giao thông chiến lược trong năm 2025 đang tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với hệ thống logistics quốc gia, qua đó tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản logistics. Số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra, đến hết năm 2025, cả nước hoàn thành 3.803km (gồm 3.345km tuyến chính và 458km đường dẫn), vượt mục tiêu 3.000km cao tốc đề ra. Đây là bước tiến vượt bậc so với giai đoạn 2001 - 2010 (89km) và 2011 - 2020 (1.163km). Riêng 5 năm gần đây, ngành giao thông hoàn thành khoảng 2.000km, gần gấp đôi 10 năm trước đó.

Theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, khi mạng lưới cao tốc, cảng biển và sân bay ngày càng được hoàn thiện, thời gian vận chuyển được rút ngắn đáng kể, chi phí logistics từng bước giảm xuống, qua đó nâng cao hiệu quả khai thác của các trung tâm kho vận. Trong bối cảnh chi phí logistics của Việt Nam vẫn ở mức tương đối cao khoảng 16%, vượt mức trung bình thế giới 11 - 12%, việc cải thiện hạ tầng không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật, mà còn tạo dư địa lớn để tối ưu chuỗi cung ứng. Nhờ đó, các trung tâm logistics sẽ không còn là điểm lưu kho thụ động, mà đang chuyển dịch sang vai trò mắt xích vận hành năng động, gắn trực tiếp với nhịp sản xuất - phân phối của nền kinh tế.

Phân tích sâu hơn, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh rằng hạ tầng kết nối càng đồng bộ thì giá trị của bất động sản logistics càng được "kích hoạt" rõ nét. Những dự án nằm dọc các tuyến cao tốc huyết mạch, gần cảng biển nước sâu, sân bay quốc tế hoặc tại các nút giao của hành lang kinh tế lớn sẽ có lợi thế vượt trội về khả năng tiếp cận thị trường, tốc độ luân chuyển hàng hóa và sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp thuê kho. Đây cũng là lý do các khu logistics gắn với hạ tầng giao thông chiến lược đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và khả năng duy trì dòng tiền ổn định.

"Chính yếu tố kết nối đa phương thức không chỉ giúp nâng cao công suất khai thác kho vận, mà còn làm gia tăng giá trị thương mại và sức hút đầu tư dài hạn của bất động sản logistics", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định. Theo ông, trong bối cảnh Việt Nam ngày càng hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu, hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ sẽ tiếp tục là một trong những động lực then chốt, tạo nền tảng bền vững cho bất động sản logistics trong những năm tới.

Đứng trước cơ hội bứt phá trong năm 2026

Trên cơ sở những động lực đã và đang hình thành, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định, bước sang năm 2026, bất động sản logistics có rất nhiều dư địa để khai thác và có xu hướng bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn. "Đây là kết quả tất yếu của quá trình tích lũy các yếu tố nền tảng, từ dòng vốn đầu tư, hạ tầng, cho đến nhu cầu thực chất của nền kinh tế", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định.

Theo chuyên gia, so với nhiều phân khúc bất động sản khác, bất động sản logistics tại Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu, quy mô thị trường còn khiêm tốn và mức độ chuyên nghiệp hóa chưa cao. Chính điều này lại mở ra không gian tăng trưởng rộng, khi nhu cầu về kho vận, trung tâm phân phối và logistics hiện đại đang gia tăng nhanh chóng cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Xu hướng quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này vì thế ngày càng rõ nét, đặc biệt là từ các quỹ đầu tư và doanh nghiệp có tầm nhìn trung - dài hạn.

Từ góc độ dài hạn, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng, bất động sản logistics không chỉ là một kênh đầu tư tiềm năng, mà còn là phân khúc có vai trò chiến lược đối với nền kinh tế. Khi logistics trở thành yếu tố quyết định hiệu quả của chuỗi cung ứng, đầu tư vào bất động sản logistics cũng đồng nghĩa với đầu tư vào năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Chính vì vậy, trong những năm tới, phân khúc này được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn lớn và trở thành một trong những trụ cột tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Với các doanh nghiệp tham gia phân khúc này, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng cho rằng các doanh nghiệp cần theo dõi sát xu hướng dịch chuyển của chuỗi cung ứng quốc tế, đặc biệt là làn sóng các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

"Nếu tận dụng tốt thời cơ này, bất động sản logistics không chỉ phục vụ nhu cầu trong nước, mà còn trở thành nền tảng hỗ trợ Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu", PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nêu.

Tuy nhiên, cơ hội lớn luôn đi kèm với áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt. PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản logistics không thể tiếp cận thị trường theo tư duy ngắn hạn, mà cần xây dựng chiến lược phát triển dài hạn, gắn với tầm nhìn về quy hoạch, công nghệ và dòng vốn. Trong bối cảnh các nhà đầu tư nước ngoài và các tập đoàn logistics lớn đang tham gia ngày càng sâu, thị trường sẽ sớm phân hóa, ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất tốt và khả năng phát triển dự án ở quy mô lớn.

Theo ông, để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững, doanh nghiệp cần đổi mới mô hình kinh doanh, chuyển từ phát triển kho bãi đơn lẻ sang các tổ hợp logistics hiện đại, tích hợp nhiều chức năng, ứng dụng công nghệ và tối ưu vận hành. Chỉ khi có chiến lược dài hạn, quy mô đủ lớn và mô hình kinh doanh phù hợp với xu hướng chuỗi cung ứng toàn cầu, doanh nghiệp bất động sản logistics mới có thể tận dụng hiệu quả cơ hội mà làn sóng dịch chuyển đầu tư đang mang lại cho Việt Nam./.