Bất động sản nhà ở quý III/2025: Nguồn cung phục hồi, giá phân hóa rõ theo vị trí và thương hiệu

Nguồn cung tăng, nhu cầu ở thật dẫn dắt thị trường

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý III/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ đáng kể đến từ hơn 10 dự án hiện hữu với hơn 2.000 căn hộ mở bán mới. Đây là sự bổ sung quan trọng cho thị trường, vừa duy trì thanh khoản, vừa phản ánh chiến lược đa dạng hóa sản phẩm của các chủ đầu tư trong bối cảnh nhu cầu ở thật gia tăng.

Phía Đông Hà Nội tiếp tục là điểm sáng nhờ nguồn cung dồi dào từ các đại đô thị. Nổi bật là loạt phân khu mới của Vinhomes Ocean Park và Masteri Lakeside như The Senique (CapitaLand), The London và The Paris (Vinhomes - Mitsubishi), The Lake (Masterise Homes). Trong khi đó, phía Tây Hà Nội sôi động với một số dự án như The Matrix Premium (MIK Group), Kepler Land (TQS Việt Nam) và The Charm An Hưng (CDC); nguồn cung trải dài từ phân khúc trung cấp đến cao cấp.

Cùng với đó, thị trường cũng ghi nhận thêm nhiều dự án mới tiếp tục mở bán, mở rộng nguồn cung từ khu trung tâm tới các đô thị vệ tinh. Đáng chú ý là loạt dự án cao cấp như Sun Feliza Cầu Giấy (Sun Group, khoảng 7.060 USD/m2), The Nelson Private Residence (HD Mon & Indochina, 5.300 – 6.670 USD/m2) và The Matrix Premium (MIK Group, 5.100 – 5.880 USD/m2), tạo sức hút mạnh ở khu vực trung tâm và cận trung tâm.

Ở phân khúc trung - cao cấp, nhiều dự án ghi nhận mức giá dao động khoảng 3.530 - 4.710/m2 như Masteri Grand Avenue (Masterise Homes), Hausman Premium Residence (FLC) hay Imperia Signature Cổ Loa (MIK Group), giúp mở rộng lựa chọn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật. Nhóm sản phẩm tầm trung từ 2.350 - 3.140 USD/m2 tại Gia Lâm, Hà Đông, Thanh Trì như The Senique Hanoi – Ocean Park, The Lake – Ocean Park, The Paris – Ocean Park 1 (Vinhomes) và Kepler Land (TSQ Việt Nam) tiếp tục đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hạ tầng mạnh.

Trên thị trường thứ cấp, các dự án có thương hiệu và vị trí chiến lược vẫn thu hút nhờ tính ổn định và khả năng cho thuê. Dù lãi suất thấp, tâm lý thận trọng khiến khách hàng hạn chế vay cao, ưu tiên mua để ở và đầu tư dài hạn. Điều này buộc chủ đầu tư phải linh hoạt chính sách bán hàng, hỗ trợ tài chính và minh bạch thông tin để duy trì sức cầu.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ quý III tiếp tục được gia tăng với việc ra mắt phân khu Trellia Cove, cung cấp hơn 800 căn hộ 2 - 3 phòng ngủ với diện tích đa dạng 54 - 170m2. Thị trường cũng ghi nhận sức hút bền vững từ các dự án có thương hiệu và vị trí nổi bật như The Prive (Đất Xanh), Lumière Midtown (Masterise Homes) hay Kieu by KITA (KITA Group), góp phần định hình bức tranh cung – cầu sôi động ở phân khúc cao cấp.

Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến các lô đất trọng điểm, cùng với việc quỹ 3.790 căn tái định cư An Khánh được đưa ra đấu giá, thu hút sự tham gia của các tên tuổi như Sơn Kim Land, Sunshine Group – DIA và Bcons, có thể tác động mạnh đến nguồn cung khu vực.

Cũng theo Avison Young Việt Nam, giá sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án mở bán mới với mức tăng trung bình 5 - 8% so với mặt bằng chung. Khu Nam Rạch Chiếc (An Phú – Quận 2 cũ) nổi lên như tâm điểm của phân khúc cao cấp, nơi nhiều dự án lớn đồng loạt triển khai. Eaton Park hiện đang dẫn dắt mặt bằng giá với mức trung bình 213 triệu đồng/m2, khẳng định vị thế trong phân khúc sang trọng.

Cùng khu vực, Palm City chuẩn bị ra mắt khối cao tầng mới trong quý tới, với mức giá dự kiến dao động từ 250 – 300 triệu đồng/m2. Sự kiện Tập đoàn Keppel thoái vốn cho Công ty cổ phần Gateway Thủ Thiêm càng làm tăng sự thu hút cho dự án này. The Global City cũng không đứng ngoài cuộc khi tòa CT5, tọa lạc trên trục kênh đào và nhạc nước, áp dụng chiến lược giá ngang bằng Eaton Park, hướng trực tiếp đến nhóm khách hàng thượng lưu.

Dự báo thị trường tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025 - 2026

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng. Sau giai đoạn trầm lắng, phân khúc này được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2025 – 2026, nhưng sự phát triển sẽ đi kèm phân hóa mạnh mẽ.

"Một điểm dễ nhận thấy là nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn. Xu hướng phát triển trong giai đoạn tới tập trung vào một số điểm nổi bật", ông David Jackson cho biết.

Theo ông David Jackson, vùng ven và đô thị vệ tinh sẽ trở thành tâm điểm đầu tư khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao. Hệ thống vành đai, cao tốc và metro được đẩy nhanh sẽ tạo lực đỡ cho những khu vực này. Đồng thời, căn hộ đa năng và linh hoạt như studio, dual-key hay mô hình kết hợp ở và làm việc được dự báo sẽ lên ngôi, phản ánh sự thay đổi trong lối sống của giới trẻ và chuyên gia quốc tế.

Thêm vào đó, yếu tố công nghệ và quản lý thông minh sẽ trở thành chuẩn mực mới. Những dự án ứng dụng PropTech, IoT, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh không chỉ nâng trải nghiệm cư dân mà còn giúp tăng giá trị sản phẩm trên thị trường thứ cấp. Song hành với công nghệ là xu hướng xanh và bền vững, khi người mua ngày càng coi trọng không gian sống gần gũi thiên nhiên, tiết kiệm năng lượng và tiện ích nội khu toàn diện.

Một nhân tố quan trọng khác là khung pháp lý và chính sách quản lý. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục dự án, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển và giá bán căn hộ.

"Trong bối cảnh này, dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn và khách hàng. Dự án vướng pháp lý có thể bị loại bỏ khỏi thị trường", ông David Jackson nhấn mạnh.

Về triển vọng, ông David Jackson dự báo, thị trường bắt đầu hồi phục từ nửa cuối năm 2025, trước khi tăng trưởng rõ rệt hơn trong năm 2026. Thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng dần cởi mở và niềm tin thị trường phục hồi.

Hai kịch bản có thể diễn ra: (1) thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu; (2) nếu chính sách pháp lý và vốn tín dụng được tháo gỡ mạnh mẽ, thị trường có thể bật lên nhanh trong 2026, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn và các tỉnh công nghiệp.

"Dù theo kịch bản nào, thách thức vẫn hiện hữu: rủi ro pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ sốt cục bộ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án cùng thời điểm. Điều đó đòi hỏi cả nhà phát triển lẫn người mua cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực", ông David Jackson khẳng định./.