Tồn kho địa ốc tăng, thị trường đang lệch pha cung - cầu
Số liệu thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2025 công bố gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng hàng tồn kho các sản phẩm bất động sản (số lượng bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo) như chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đạt gần 25.294 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý trước và tăng gần 48% so với cùng kỳ.
Lượng hàng tồn kho các sản phẩm bất động sản trong quý II/2025 tăng hơn 8% so với quý trước và tăng gần 48% so với cùng kỳ. (Ảnh minh hoạ)
Cụ thể, tồn kho chung cư đạt 3.287 sản phẩm, tăng hơn 40% so với quý trước và tăng gần 10% so với quý II/2024. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ ghi nhận 10.290 sản phẩm, tăng gần 10% so với quý trước. Đất nền tồn kho 11.717 sản phẩm, tăng nhẹ so với quý trước nhưng tăng 66% so với cùng kỳ.
Cần phải nhấn mạnh rằng, trong lĩnh vực bất động sản, lượng tồn kho có thể được xem là một chỉ báo quan trọng về tiềm năng phát triển dự án và doanh thu tương lai của doanh nghiệp. Tuy nhiên, tồn kho lớn, đặc biệt là khi phần lớn sản phẩm là các dự án vướng mắc pháp lý hoặc gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn, có thể trở thành một "quả bom nổ chậm" nguy hiểm. Những dự án này không chỉ làm giảm thanh khoản mà còn có thể gây áp lực tài chính nghiêm trọng lên doanh nghiệp, nếu không được xử lý kịp thời.
TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế
Nhìn nhận về tình trạng này, TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản tăng cao trong thời gian vừa qua là do giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực sự, dẫn đến khó thanh khoản. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu phục vụ nhóm nhà đầu cơ, những người mua để chờ giá tăng bán kiếm lời. Người có nhu cầu ở thực thường tìm kiếm các sản phẩm với giá hợp lý và phù hợp thu nhập, nhưng thị trường lại thiếu hụt những loại hình này.
"Tình trạng tồn kho bất động sản tăng cao giai đoạn vừa qua cũng xuất phát từ tâm lý e ngại từ người mua, người dân lo ngại rủi ro từ các thay đổi chính sách tiềm tàng, khiến họ trì hoãn quyết định mua nhà hoặc đầu tư. Nhiều người chọn "án binh bất động" để chờ các quy định rõ ràng hơn, dẫn đến thanh khoản giảm mạnh và tồn kho tăng cao.
Hơn nữa, tồn kho bất động sản tăng cao cũng phần nào bị ảnh hưởng bởi các hạn chế trong chính sách tiền tệ. Mặc dù đã có xu hướng nới lỏng, tuy nhiên room tín dụng dành cho bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự. Nhiều ngân hàng vẫn thận trọng trong việc giải ngân vốn, điều này khiến dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản bị hạn chế, khiến tình trạng tồn kho gia tăng và thanh khoản không được cải thiện", TS. Huỳnh Thanh Điền nhận định.
Cần lời giải cho bài toán tồn kho để kích cầu thị trường bất động sản
Cũng nhìn nhận về những giải pháp giúp giải bài toán tồn kho bất động sản, theo TS. Huỳnh Thanh Điền, chính sách tiền tệ là "chìa khóa" để giảm tồn kho. Chính sách này cần được điều chỉnh theo hướng mở rộng, linh hoạt hơn. Trong đó, việc nới lỏng tín dụng, đặc biệt là đối với các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, sẽ giúp người dân mạnh dạn hơn trong việc tiếp cận tài chính để mua nhà. Khi dòng vốn tín dụng được "bơm" vào thị trường một cách hiệu quả không chỉ giúp gia tăng thanh khoản mà còn tạo động lực cho các nhà đầu tư tham gia trở lại.
"Thực tế tại Việt Nam cho thấy, các giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản luôn gắn liền với chính sách tiền tệ. Do đó, nếu chính sách này được áp dụng theo hướng tạo điều kiện thực sự, loại bỏ những rào cản về room tín dụng hoặc quy trình giải ngân, sẽ kích thích cả người mua lẫn doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững cho toàn ngành, giảm tồn kho bất động sản", TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.
TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia
Còn theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh; Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, để giải quyết vấn đề tồn kho bất động sản hiện nay thì việc giảm giá bán chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, thị trường cần được hỗ trợ từ chính sách tài chính vĩ mô, như kéo dài thời gian vay mua nhà lên 25 – 30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, hoặc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt, điều này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân và đẩy nhanh tiêu thụ. Nhưng quan trọng nhất là doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm đúng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng. Nhà nước thì cần đẩy mạnh rà soát lại thủ tục pháp lý để rút ngắn thời gian triển khai dự án, giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán.
Bên cạnh đó, về phía các doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings đánh giá, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.
Tuy nhiên, để đạt được sự phục hồi bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự, phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Các dự án cần được thiết kế lại sao cho vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở, vừa đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính. Với dự án tồn kho, doanh nghiệp cần lên chiến lược giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá.
"Hàng tồn kho là một áp lực rất lớn, không khác gì núi nợ đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, qua đó tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và dây chuyền đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế", chuyên gia FiinRatings nhận định.
Như vậy, tồn kho bất động sản hiện nay là hệ quả của chu kỳ thị trường và lệch pha cung – cầu. Muốn xử lý triệt để, phải đồng thời làm hai việc là kích cầu thông qua gói tín dụng, ưu đãi thuế; nâng cao năng lực của doanh nghiệp trong phát triển dự án phù hợp quy hoạch, giá cả hợp lý. Nếu không, tồn kho sẽ tiếp tục là áp lực kéo dài. Song, tồn kho bất động sản không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực, nếu được xử lý tốt, đây có thể là cơ hội để tái cấu trúc thị trường, đưa sản phẩm về đúng với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân. Vấn đề là cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng để khơi thông dòng tiền./.
