Loạt chính sách "kích hoạt" nguồn cung
Pháp lý, thủ tục đầu tư từng là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản trong một giai đoạn dài, khiến cung - cầu trên thị trường chênh lệch, giá tăng cao, niềm tin sụt giảm và thanh khoản èo uột. Từ cuối năm 2024, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản - 3 luật "đinh" được sửa đổi đồng bộ và có hiệu lực, niềm tin trên thị trường dần phục hồi trở lại, dựa trên kỳ vọng về môi trường pháp lý được cải thiện.
Trong nửa đầu năm 2025, thị trường đón nhận nhiều tín hiệu vui từ thực thi chính sách, không chỉ từ "độ ngấm" của các luật mới vào thị trường mà còn cả những nghị quyết đột phá mang tính động lực, tạo ra những chuyển động tích cực cho một chu kỳ phát triển mới đang hình thành. Nguồn cung thị trường vốn ì ạch bấy lâu đang được kích hoạt trở lại.
Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý đối với các dự án bất động sản, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa, cùng với các quy định chi tiết tại Nghị định 76/2025/NĐ-CP, đã tạo động lực mạnh mẽ để khơi thông các dự án bị đình trệ.
Theo các chuyên gia, cơ chế xử lý theo nhóm dự án và theo địa bàn thay vì xét từng hồ sơ riêng lẻ, cùng nguyên tắc xác lập nghĩa vụ tài chính rõ ràng được đặt ra trong Nghị định 76 được kỳ vọng sẽ giải phóng hàng loạt dự án bị chôn vốn nhiều năm tại các thị trường lớn. Mặt khác, việc xác lập quyền sở hữu, cấp sổ đỏ cho sản phẩm bất động sản tại các dự án sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận vốn, phục hồi niềm tin của nhà đầu tư, kích thích thanh khoản thị trường gia tăng trở lại.
Quan trọng hơn, thực hiện tinh thần của Nghị quyết 170, chính quyền địa phương đã thể hiện rõ sự quyết tâm, quyết liệt trong việc rà soát và tháo gỡ triệt để các vướng mắc của từng dự án, đặc biệt là các dự án lớn. Khi được trực tiếp tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, thủ tục, nhiều dự án đã nhanh chóng "hồi sinh", tái khởi động trở lại. Đơn cử, tại TP.HCM, nhiều dự án của Tập đoàn Novaland đang và sẽ sớm được gỡ vướng để tiếp tục triển khai xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng trong năm 2026. TP.HCM cũng đã thống nhất các chỉ đạo liên quan đến tháo gỡ cho 2 dự án của Tập đoàn Sunshine trên địa bàn, đưa nguồn cung bị "mắc kẹt" thời gian qua ra thị trường trong năm 2025.
Thị trường bất động sản 2025 đang bước vào giai đoạn về đích 6 tháng cuối năm với nhiều triển vọng rõ rệt, tái định hình một chu kỳ phát triển bền vững.
Trong 6 tháng hoạt động, Tổ công tác 5013 - đặc biệt rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các công trình, dự án, khu đất trên địa bàn TP.HCM đã tháo gỡ vướng mắc để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho 97/142 dự án, số lượng sản phẩm bất động sản đã tháo gỡ để cung cấp cho thị trường là 71.418/89.672, gồm căn hộ, thửa đất, officetel, cửa hàng và hơn 888 sản phẩm bất động sản khác. Thành phố hiện đang nỗ lực đẩy nhanh tiến trình cấp sổ hồng cho những căn hộ còn lại.
Tại Khánh Hòa, 11 dự án sai phạm về giao đất, cho thuê đất cũng đang được rà soát theo đúng quy định tại Nghị quyết 170 của Quốc hội và Nghị định 76 của Chính phủ nhằm tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp. Các điều kiện pháp lý đang được các ngành chức năng tỉnh Khánh Hòa rà soát để xác định dự án đủ hoặc không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng đất. Với các trường hợp đủ điều kiện, giá đất sẽ được xác định lại theo từng giai đoạn giao đất từ 2006 đến trước 2025, góp phần khơi thông nguồn lực bị "đóng băng". Đối với các dự án không đủ điều kiện, tỉnh Khánh Hòa sẽ thu hồi đất theo quy định.
TP. Đà Nẵng đã giải quyết xong 566/1313 dự án có vướng mắc, tồn đọng. Hàng trăm nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư được giải phóng, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, tránh thất thoát, lãng phí. Theo lãnh đạo thành phố này, chỉ cần tập trung tháo gỡ vướng mắc, bổ sung trình tự thủ tục, nhà đầu tư có thể triển khai dự án ngay mà không phải chờ thêm.
Việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án sẽ tiếp tục là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ trong thời gian tới để khơi thông nguồn lực phát triển.
Một chính sách nổi bật khác đã và đang tạo động lực cho nguồn cung mới của thị trường ở phân khúc nhà ở là Nghị định 75/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo Nghị định, nhà đầu tư được phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để làm dự án nhà thương mại. Trong bối cảnh hàng trăm dự án bế tắc không triển khai được do nút thắt "không có đất ở" thì việc thí điểm này được đánh giá là tia hy vọng cho thị trường nhà ở trong thời gian tới.
Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc cho thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp khoảng 900 dự án bất động sản trên cả nước được triển khai.
Bởi riêng TP.HCM, hiện đã có 343 dự án nhà ở thương mại của hơn 300 doanh nghiệp với tổng diện tích đất lên đến 1.913ha đăng ký thực hiện thí điểm. Trong khi đó, TP.HCM thường chiếm khoảng 25 - 30% dự án trên cả nước. Vì vậy, nếu tính trên cả nước, có thể có khoảng 900 dự án, quy mô sử dụng đất khoảng 5.000ha sẽ được Nghị quyết 171 tháo gỡ trong 5 năm tới.
"Nếu bình quân mỗi dự án có 630 căn nhà thì riêng TP.HCM, thị trường bất động sản sẽ có thêm 216.000 căn nhà ở trong 3 - 10 năm tới. Nhìn rộng ra khoảng 900 dự án nhà ở thương mại đăng ký thực hiện dự án thí điểm trên cả nước, với quy mô sử dụng đất vào khoảng 5.000ha, sẽ có thêm khoảng 650.000 căn nhà cung ứng cho thị trường", ông Châu nhấn mạnh.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN nhận định, Nghị quyết 171 và Nghị định 75 đã nhóm lên hy vọng về sự bứt phá nguồn cung của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
"Hàng trăm dự án có cơ hội thoát khỏi "án treo" do không có đất ở, đồng thời các doanh nghiệp có đất hoặc nhận chuyển nhượng đất có thể triển khai dự án của mình, không nhất thiết phải đi theo con đường được giao đất, cho thuê đất. Điều này không chỉ gỡ khó cho dự án, cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở, hướng đến ổn định giá nhà, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân",luật sư Cao nhấn mạnh.
Giới phân tích đánh giá, phân khúc nhà ở vốn gặp thách thức lớn nhất do sự mất cân đối cung - cầu trầm trọng đang có cơ hội tái cấu trúc bền vững hơn nếu có thêm nhiều dự án, bổ sung nguồn cung cho thị trường, đặc biệt là các dự án vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội chính thức có hiệu lực đầu tháng 6 đã mở ra bước ngoặt mới trong việc gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn lực phát triển nhà ở xã hội, vốn bị bế tắc, liên tiếp vỡ kế hoạch trong nhiều năm qua.
Tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 và rà soát đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội 5 tháng đầu năm, kế hoạch triển khai các tháng cuối năm 2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Chủ tịch UBND cấp tỉnh tập trung tổ chức thực hiện ngay những quy định tại Nghị quyết 201 ngay sau khi Nghị quyết có hiệu lực thi hành. Cụ thể là cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính; xử lý ngay những khó khăn, vướng mắc đang còn tồn đọng đã được tháo gỡ tại Nghị quyết này, như: Lựa chọn chủ đầu tư, đấu thầu, thủ tục đầu tư, xây dựng, xác định giá bán, giá thuê mua; chuẩn bị nguồn lực, nhân lực để triển khai có hiệu quả Nghị quyết này, đồng thời chú trọng kiểm tra, giám sát, không để sơ hở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách, thất thoát, lãng phí. Thủ tướng nhấn mạnh cần tổ chức thực hiện thật tốt để đảm bảo mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 và đến năm 2030 hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Tính đến giữa năm 2025, cả nước có hơn 644 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 580.000 căn hộ. Các dự án trải rộng tại nhiều địa phương, đặc biệt tại các khu công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội, TP.HCM…
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong đánh giá, với nhiều chính sách cởi mở, cắt giảm đến 70% thủ tục hành chính, cho phép chỉ định thầu, mở rộng đối tượng áp dụng…, Nghị quyết 201 được xem là "cú hích" thể chế lớn nhất từ trước đến nay dành cho lĩnh vực nhà ở xã hội. Khi được thể chế hóa cụ thể cùng với yêu cầu thực thi quyết liệt, chính sách này sẽ giải tỏa áp lực an cư và tái cơ cấu cung - cầu, tạo sự phát triển cân đối của thị trường nhà ở. Đây cũng là một nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản phát huy vai trò và phát triển ổn định, bền vững.
Ngoài ra, tinh thần của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân với hàng loạt chính sách đột phá cùng với việc Chính phủ quyết liệt chỉ đạo cải thiện môi trường đầu tư, hướng tới cắt giảm 30% thủ tục hành chính và loại bỏ hàng trăm điều kiện kinh doanh không cần thiết cũng đã và đang tạo ra lực đẩy kịp thời cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc thiết lập dự án, thúc đẩy nguồn cung mới cho thị trường. Một môi trường đầu tư mới minh bạch, lành mạnh đang được kiến tạo không chỉ kích thích sự linh hoạt của dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản mà còn tạo điều kiện phát huy tinh thần đổi mới sáng tạo, giúp các nhà phát triển dự án định hình chiến lược phát triển mới mang tầm chiến lược.
Chu kỳ mới, tư duy mới
Những nỗ lực cải cách thể chế hiện tại đang thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và phù hợp với thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt vào các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp, đô thị, công nghiệp và nghỉ dưỡng.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam nhận định: "Tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản Việt Nam".
Có thể khẳng định, "bệ đỡ" chính sách cùng với những nỗ lực thực thi trên thực tế đang tạo ra một lớp phủ niềm tin đối với thị trường bất động sản, gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, các chủ đầu tư, nhà phát triển có cơ sở để "tự tin" triển khai những dự án triển vọng.
Cùng với đó, việc sáp nhập tỉnh thành, sắp xếp đơn vị hành chính đã và đang tiếp thêm động lực và kỳ vọng mới cho các doanh nghiệp bất động sản khi có nhiều không gian phát triển mới được mở ra tại các địa phương.
Tuy nhiên, trong chuyển động của chu kỳ mới, thị trường bất động sản đang được vận hành một cách chuyên nghiệp và lành mạnh hơn, do vậy, các chủ đầu tư cũng cần tự nâng cấp mình, không chỉ về năng lực tài chính mà còn là tầm nhìn chiến lược về các dự án, trong đó có những mô hình phát triển mới, hướng đến đáp ứng các tiêu chí về chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, phát triển bền vững.
Để thị trường phát triển bền vững trong dài hạn, các cơ quan chức năng sẽ cần có những biện pháp điều tiết và quản lý phù hợp để giảm giá nhà.
Chu kỳ phát triển mới được định hình, là lúc các doanh nghiệp bất động sản phát huy vai trò kiến tạo đô thị hiện đại, văn mình, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân bên cạnh mục tiêu đầu tư, kinh doanh sinh lợi. Đầu tư bất động sản dù ở phân khúc nào, cũng cần tầm nhìn dài hạn, gắn với những khát vọng lớn mới có thể tạo ra giá trị bền vững, đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước và góp phần đảm bảo an sinh xã hội.
"Trong bối cảnh năm 2025 mở ra nhiều cơ hội đan xen thách thức, các doanh nghiệp bất động sản hơn bao giờ hết cần chuẩn bị một "tâm thế mới, vận hội mới" - sẵn sàng đón nhận chuyển biến, đổi mới sáng tạo và ứng phó linh hoạt với mọi thay đổi của thị trường, nhằm duy trì sự phát triển bền vững trong kỷ nguyên mới", TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh.
Báo cáo Impact 2025 của Savills cũng chỉ ra rằng, chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến bất động sản trở thành kênh sinh lời ưa chuộng nay đã chững lại. Do đó, mô hình đầu tư thụ động, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất, không còn hiệu quả như trước. Trong xu thế đó, nhà đầu tư cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng.
Mặt khác, trong ngắn hạn, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng do áp lực chi phí. Do vậy, để thị trường phát triển bền vững trong dài hạn, các cơ quan chức năng sẽ cần có những biện pháp điều tiết và quản lý phù hợp để giảm giá nhà. Theo các chuyên gia, đây vẫn là một thách thức lớn của thị trường bất động sản cần sớm được hóa giải./.
