Bất động sản sẽ có dao động lớn!

Theo một số đơn vị đầu tư kinh doanh bất động sản, thời gian 2 năm để tổ chức lại các cơ sở dữ liệu đất đai của các địa phương là rất cần thiết nhằm bảo đảm những biểu giá đất mới sẽ ban hành phù hợp với thực tiễn thị trường hơn. Song, chính 2 năm điều chỉnh dữ liệu sẽ xuất hiện nhiều động thái xáo trộn từ các cấp quản lý cơ sở và các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Từ các dự án "làm lại"…

Đà Nẵng là thành phố lớn ở khu vực miền Trung đang thúc đẩy nhiều dự án hạ tầng bất động sản hoạt động trở lại, ngay đầu năm 2024. Động thái này hơi đặc biệt bởi thị trường nhà đất tại đây đã "chững lại" hơn 2 năm qua. Theo ghi nhận từ các tổ chức tư vấn, so với Hà Nội, TP.HCM, dự án đầu tư vào bất động sản, chỉnh trang phát triển đô thị ở Đà Nẵng có dịch động là nhiều hơn. Nhất là, hiện tượng này diễn ra ngay khi Luật Đất đai mới đã chuẩn bị đi vào hiện hành.

Liền kề Đà Nẵng, là Quảng Nam. Sau một thời gian tranh biện ồn ào buộc chính quyền tỉnh phải chỉ đạo tạm dừng nhiều dự án, thì đầu năm Giáp Thìn, lãnh đạo địa phương đã đối thoại với các doanh nghiệp để tháo gỡ. Một số dự án đầu tư đô thị, hạ tầng địa ốc được địa phương gia hạn và xúc tiến để quay lại hoạt động. Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam nhấn mạnh, sẽ tạo mọi điều kiện để hỗ trợ các doanh nghiệp khôi phục đầu tư.

Những thay đổi điển hình này ở khu vực miền Trung đánh dấu một dịch chuyển mới cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong thời gian qua có thể bắt được tín hiệu lạc quan hơn nhằm khôi phục lại hoạt động; nhất là những đơn vị có năng lực thực tế. Song quan trọng hơn, giới chuyên môn nhìn nhận, các địa phương cũng đang rất cần đánh giá, rà soát lại hệ thống dữ liệu để cập nhật tình hình, làm cơ sở cho việc định dạng những biểu giá đất mới.

Một nhà tư vấn từ Hiệp hội Quy hoạch đô thị Việt Nam chia sẻ, thực tế cho thấy đã một thời gian dài, thông tin quy hoạch ở một số địa phương không được tuân thủ tốt, sự điều chỉnh ở các dự án cục bộ là có thật. Nhiều dự án đầu tư đô thị ở các địa phương, nhất là thành phố lớn, được triển khai "đi ngược quy trình", là chưa hoàn thiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật, vẫn triển khai thương mại hóa, sử dụng các hình thức huy động vốn khác nhau, gây hệ lụy về chiếm dụng vốn đầu tư… "Bán lúa non" trở thành thuật ngữ quen thuộc với nhiều dự án đô thị "nằm chờ" được chấp thuận đầu tư, vì chủ yếu tiến độ vẫn "nằm trên giấy". Do đó, với yêu cầu của Luật mới, cơ sở dữ liệu về các dự án "làm thật, đầu tư thật, quy hoạch thật" rất cần được các cấp chính quyền định danh lại.

Đến bài toán cấu trúc quy hoạch

"Chúng ta phải nhìn thấy nguy cơ các dự án "lỡ đầu tư huy động vốn" tìm cách xoay trở để hợp thức hóa, làm cải biến thông tin cơ sở dữ liệu đất đai ở các địa phương. Chính quyền các tỉnh, thành cần hết sức kiên quyết và công tâm với các vận động này, chỉ chấp nhận những dự án thực tế đã làm, mạnh dạn từ chối các dự án "đất ảo", nhất là hiện tượng "bong bóng đất". Có vậy, sau 2 năm, dữ liệu đất đai của các địa phương mới chính xác lại theo cấu trúc quy hoạch công bố và biểu giá đất đưa ra mới phù hợp thực tiễn theo yêu cầu Trung ương", Chuyên gia tư vấn nhấn mạnh như vậy.

Rõ ràng qua nhìn nhận này, có thể tiên liệu thị trường địa ốc sẽ có sự chuyển động từ tháng 4/2024. Một bên các địa phương tăng cường rà soát lại thực tế, một bên các doanh nghiệp khẩn trương thiết kế lại, vận dụng các nguồn vốn, gạt các "dự án trên giấy", sẽ trở thành xu thế mới của thị trường. Việc phân định, phân loại các khu vực đất đai, định vị quyền sử dụng đất đúng quy hoạch sẽ tiến hành nghiêm túc. Nhiều khu vực đất "thổi giá" lâu nay phải điều chỉnh lại, đồng nghĩa nhiều kế hoạch đầu tư buộc phải sáp nhập, thay đổi chủ đầu tư, thậm chí chấm dứt hoạt động. Khu vực đầu tư nhà ở đô thị, đất nền tại các địa phương sẽ phải thu hẹp, còn đất đai sản xuất sẽ có cơ hội bùng phát.

Theo đó, thị trường địa ốc ở đô thị lớn sẽ bị áp lực phân mảnh nặng nề, nhiều dự án phải dừng lại, nhiều "khu đất vàng" dần tiêu hao giá trị. Nguồn vốn đầu tư xã hội sẽ có xu hướng dịch chuyển về các vùng nông thôn, các khu vực tỉnh, thành mới quy hoạch phát triển. Tất cả sẽ làm thay đổi hẳn cán cân và diện mạo đầu tư vào thị trường bất động sản.

Như vậy, có thể thấy, năm 2024 sẽ khởi đầu cho một xu hướng vận động đầu tư mới về thị trường bất động sản. Các nhà tư vấn nhìn nhận, hướng đầu tư địa ốc gia tăng trong tình cảnh kinh tế khó khăn, các lĩnh vực đầu tư khác bị trở ngại, là lựa chọn tất yếu của thị trường. Nhưng những nguồn đầu tư này sẽ lựa chọn các phân khúc đầu tư mới, phù hợp điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi và đón trước những cơ hội đồng vốn hiệu quả hơn.