Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất, trong đó quy định về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể quy định; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có trách nhiệm quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Chính vì vậy, việc xây dựng và ban hành Thông tư là rất cần thiết để phù hợp với Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật cũng như thực tiễn yêu cầu của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Thông tư quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. (Ảnh minh hoạ)
Tại dự thảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định chi tiết một số nội dung liên quan đến việc xác định vùng giá trị. Cụ thể, xác định vùng giá trị căn cứ theo kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, bổ sung lớp dữ liệu về giao thông lên bản đồ địa chính số; xác định các điểm trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, cơ sở thể dục, thể thao, cơ sở ý tế, công viên, khu vui chơi giải trí trên bản đồ địa chính số.
Việc thiết lập vùng giá trị được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Đặc biệt, vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số như sau: Ranh giới vùng giá trị thể hiện bằng nét liền, màu đỏ; sử dụng mã ký hiệu các loại đất và đánh số vùng giá trị đất; màu sắc vùng giá trị đất sau khi xác định được khoảng giá: các vùng giá trị có cùng khoảng giá thì cùng màu, vùng có khoảng giá cao màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.
Cùng với đó, việc lựa chọn thửa đất chuẩn được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất căn cứ theo một số tiêu chuẩn.
Thứ nhất, thửa đất được chọn phải có tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước trong vùng giá trị nhiều nhất. Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều loại diện tích với tần suất như nhau, thửa đất sẽ được chọn theo thứ tự ưu tiên thửa đất có diện tích gần nhất với diện tích bình quân của các thửa đất trong vùng giá trị. Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều hình dạng phức tạp, xuất hiện với tần suất như nhau thì lựa chọn thửa đất theo thứ tự ưu tiên thửa đất tương đối giống hình chữ nhật, hình vuông làm thửa đất chuẩn.
Thứ hai, thửa đất ít có biến động về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch.
Thứ ba, thửa đất có ranh giới rõ ràng, đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có), không bị tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bên cạnh đó, dự thảo cũng nêu rõ, cần tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ dữ liệu tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, tổng hợp thông tin giá đất đầu vào tại khoản 3 Điều 5 của Thông tư này, sử dụng phân tích thống kê để xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, kết quả xác định cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng phân tích thống kê quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức thực hiện định giá đất phân tích, đánh giá và dự thảo bảng tỷ lệ so sánh. Đồng thời, tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát ý kiến chuyên gia về dự thảo bảng tỷ lệ so sánh bằng hình thức phỏng vấn trực tiếp hoặc tổ chức hội thảo lấy ý kiến; tổng hợp ý kiến và đề xuất bảng tỷ lệ so sánh trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
Trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất tổ chức thực hiện định giá đất xác định mức chênh lệch giá đất của các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, mức chênh lệch giá đất của các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị; tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát, lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị so với các thửa đất tương đồng nhất định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước; sự phù hợp của các mức các mức chênh lệch giá quy định tại khoản 1 Điều này; tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp ý kiến, rà soát, hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.
Để đảm bảo các đề xuất trên được thi hành hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo triển khai thực hiện Thông tư này.
Ngoài ra, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất cần có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thực hiện Thông tư này.
Sở Tài nguyên và Môi trường cũng cần có trách nhiệm giúp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện Thông tư này tại địa phương.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xây dựng dự thảo sẽ bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2024, các văn bản Luật khác có liên quan và chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các văn bản pháp luật khác trong hệ thống pháp luật hiện hành; sự phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; bảo đảm phù hợp với thực tế, tính hợp lý, nâng cao tính minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận.
Hơn nữa, dự thảo này cũng bổ sung những quy định mới để khắc phục các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tế triển khai của pháp luật về đất đai hiện hành; xây dựng các quy định bảo đảm tính đầy đủ, chi tiết, có tính khả thi để triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm sự phù hợp và thống nhất với các văn bản pháp luật có liên quan, thuận lợi cho các ngành, các cấp, các cơ quan và đặc biệt là các tổ chức cá nhân khi thực hiện quy định pháp luật về đất đai./.
