Bước vào chu kỳ phục hồi, bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn vắng bóng nguồn cung mới

Giao dịch bất động sản dần khởi sắc

Tại phiên họp kinh tế - xã hội của UBND TP.HCM diễn ra gần đây, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, trong 4 tháng đầu năm 2024, cơ quan này đã xử lý hơn 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất, tăng 13% so với cùng kỳ 2023, tương đương tăng 15.000 hồ sơ. Giao dịch chủ yếu là giữa các cá nhân, tập trung lớn nhất ở 4 địa phương là TP.Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12 và huyện Củ Chi.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM dự báo giao dịch nhà đất tại TP.HCM quý 2 sẽ duy trì ở mức xấp xỉ 100.000 hồ sơ, giúp nguồn thu tiếp tục đảm bảo.

Đáng chú ý, giao dịch nhà đất khởi sắc hơn giúp nguồn thu từ đăng ký và cấp sổ hồng của TP.HCM tăng trưởng. Trong 4 tháng qua, TP.HCM thu được hơn 2.500 tỉ đồng từ hoạt động này, tăng 859 tỉ đồng so với cùng kỳ năm 2023.

Số liệu của Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy, doanh thu lĩnh vực bất động sản 4 tháng đầu năm 2024 ước đạt 80.845 tỉ đồng, cao hơn gần 10% so với cùng kỳ 2023. Như vậy, sau thời gian liên tiếp tăng trưởng âm vào năm 2023, những tháng đầu năm 2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản của TP. Hồ Chí Minh đã tăng trưởng trở lại.

Đối với hoạt động thành lập doanh nghiệp, 4 tháng đầu năm, TP. Hồ Chí Minh có 395 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, với số vốn khoảng 24.000 tỉ đồng, tăng gần 146% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản có chiều hướng tăng trưởng tích cực, khởi sắc khi các chính sách của Nhà nước phát huy hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm.

Vẫn "vắng bóng" nguồn cung mới

Tuy giao dịch bất động sản có khởi sắc, song theo báo cáo Batdongsan.com, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong tháng 4 không còn duy trì được đà tăng trưởng ấn tượng thời điểm tháng 3 trước đó. Một số phân khúc bắt đầu có sự sụt giảm nhu cầu tìm mua, chủ yếu là do thiếu nguồn cung mới.

Thị trường bất động sản tháng 4/2024 không duy trì được phong độ "bứt tốc" của tháng 3 trước đó khi có sự sụt giảm nhẹ sức mua ở hầu hết phân khúc. Cụ thể, lượt tìm kiếm nhà đất trên cả nước ghi nhận giảm 7%, dù lượng tin rao bán tăng nhẹ 4%.

Sức mua trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng hạ nhiệt ở hầu hết các phân khúc. Nhu cầu tìm mua bất động sản giảm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất TP. Hồ Chí Minh giảm 4%.

Căn hộ chung cư và biệt thự là hai phân khúc có lượt tìm mua giảm mạnh nhất, vào khoảng 6%. Nhà riêng cũng giảm 2%, nhà phố giảm 1% và đất nền dự án giảm 2%. Đất nền tự do rao bán trong dân là phân khúc duy nhất trong tháng 4 có lượt tìm mua tăng, mức tăng khiêm tốn tầm 1%.

Xét về giá bán, trong tháng 4, căn hộ TP. Hồ Chí Minh có sự biến động giá nhẹ ở 3 loại hình cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong khi đó, căn hộ cao cấp có sự giảm giá nhẹ tầm 2% do rổ hàng thứ cấp mới hạ nhiệt. Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân lại tăng giá đăng bán từ 1-5%, tăng mạnh ở loại hình chung cư bình dân do rổ hàng thứ cấp chào bán tháng qua có sự điều chỉnh giá. Đà giảm giá thứ cấp chung cư TP.HCM gần như đã chững lại, mức giá trung bình căn hộ TP.HCM hiện thấp nhất là 51 triệu đồng/m2 và cao nhất 337 triệu đồng/m2.

Với loại hình đất nền, nguồn cung đất nền TP. Hồ Chí Minh chỉ chiếm chưa đến 2% so với khu vực Đông Nam Bộ. Thiếu cung khiến giao dịch cũng kém sôi động. Giá các lô đất nền TP.HCM đăng bán nhiều trong tháng 4 dao động trong khoản từ 34- 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, biệt thự đang được giao dịch nhiều ở khoảng giá từ 62-75 triệu đồng/m2.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự sụt giảm nhẹ của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh phần lớn đến từ việc thiếu sản phẩm giao dịch. Trong tháng qua, thành phố gần như chỉ có 1 dự án có nguồn cung chào bán chính thức.Trong khi đó, địa phương lân cận là Bình Dương trong tháng 4 vẫn có 6 dự án mới mở bán, cho thấy nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh vẫn vô cùng hạn hẹp.

Tính từ đầu năm đến nay, thành phố cũng có một số dự án mới manh nha ra hàng, trong đó có 2 dự án hạng sang ở TP. Thủ Đức và quận 7 chính thức triển khai nhưng giỏ hàng khiêm tốn, mang tính thăm dò. Phần còn lại vẫn chỉ lác đác một vài sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ hay giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trước đó.

Giao dịch chính của phân khúc biệt thự và đất nền TP. Hồ Chí Minh hầu như hoàn toàn là thị trường thứ cấp, do nhà đầu tư sang tay bán lại, thiếu nghiêm trọng dự án mới.

Thực trạng khát cung này dự kiến sẽ vẫn tiếp diễn trong tháng tới đây khi mà hầu hết các dự án đang và chuẩn bị triển khai ở TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có kế hoạch bán hàng chính thức trong tháng tới.

Cần sớm thông qua 3 Luật từ đầu tháng 7 để tăng cung, giảm giá nhà

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến hết năm 2024, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao.

Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản kể từ 1/7/2024 cùng các nghị định, các luật khác có liên quan sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của hàng loạt dự án. Từ đó, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động ích cực thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Còn nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm các luật này, Chủ tịch HoREA đánh giá sẽ làm chậm tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, chậm khoảng 6 tháng. Đồng thời, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án. Điều này kéo dài tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững.