Xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực
Theo báo cáo kinh tế - xã hội quý 1/2024 của Cục Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của thành phố trong quý này ước đạt 270.264 tỉ đồng, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt gần 61.000 tỉ đồng trong quý 1, tăng 15,7%.
Như vậy, sau 4 quý liên tiếp tăng trưởng âm vào năm 2023, kết thúc quý 1 năm 2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản của TP.HCM đã tăng trưởng trở lại.
Đối với hoạt động thành lập doanh nghiệp, từ đầu năm đến ngày 20/3, TP.HCM có 268 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cấp phép thành lập với vốn đăng ký đạt 23.032 tỉ đồng.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang dần hồi phục
Cục Thống kê TP.HCM cho biết, doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản quý 1/2024 tăng cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản ấm dần do tác động chính sách hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, thu ngân sách từ nhà, đất tăng 36,9% trong quý 1 so với cùng kỳ năm trước. Ttrường bất động sản quý 1 khởi sắc khi Chính phủ và các doanh nghiệp thực hiện nhiều chính sách có liên quan về pháp lý, lãi suất, góp phần tăng tính thanh khoản và tiến độ triển khai các dự án.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2024, lượng tin rao bán và nhu cầu tìm mua bất động sản TP.HCM đã có cải thiện rõ nét. Lượng tin đăng bán bất động sản TP.HCM có tăng trưởng nhất định, lượt tìm kiếm nhà đất TP.HCM cũng tăng so với cùng kỳ 2023.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Trong 3 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng vững chắc hơn. Là lĩnh vực đứng đầu trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI nhiều nhất và trên thị trường chứng khoán thì cổ phiếu bất động sản cùng với cổ phiếu tài chính, ngân hàng đang dẫn dắt thị trường.
Với đà phục hồi này, thị trường bất động sản sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.
Xét trên từng phân khúc, căn hộ vẫn là loại hình được người mua nhà ưa chuộng nhất thị trường. Nhu cầu mua căn hộ cung cư rơi vào khoảng giá từ 2-4 tỷ đồng, tập trung ở các khu vực: TP. Thủ Đức, quận Bình Tân, Bình Chánh và quận 12.
Giá bán bất động sản TP.HCM có biến động mạnh ở các loại hình căn hộ, nhà riêng và nhà phố. Theo đó, giá bán căn hộ TP.HCM tăng thêm từ 2-5%, giá nhà riêng cũng duy trì đà ổn định, tăng nhẹ ở một số giao dịch mua ở thực tại các quận nội thành như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, quận 3, quận 10…
Ở phân khúc cho thuê, lượng tin đăng và nhu cầu tìm thuê bất động sản TP.HCM chưa có cải thiện tích cực ở loại hình nhà phố và chung cư. Theo đó, giá chào thuê chung cư TP.HCM vẫn giảm thêm 7% trong quý vừa qua. Một số khu vực như Bình Thạnh có giá thuê chung cư giảm gần 25%, quận 2 giảm 10%, quận 4 giảm 8% so với giá thuê cùng kỳ 2023.
Vẫn thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền
Mặc dù thị trường dần phục hồi và doanh thu bất động sản khởi sắc, song thiếu hụt nguồn cung dự án mới vẫn là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản TP.HCM.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý 1/2024, thành phố chỉ có duy nhất một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án mới mở bán đầu năm.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ rõ, trong 3 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có một vài dự án chung cư mở bán, số lượng căn hộ khiêm tốn rơi vào khoảng trên 1.000 căn, giảm sâu so với giai đoạn 2022. Thành phố cũng không có thêm dự án nhà liền thổ nào triển khai trong quý vừa qua. Ngay cả sản phẩm đất nền dự án cũng khan hiếm, khó kiếm dự án mới và cũng chỉ còn nguồn hàng thứ cấp giao dịch mua đi bán lại.
Tương tự, nghiên cứu của DXS – FERI cũng cho thấy, xét về khía cạnh nguồn cung, trong quý 1, TP.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 1.200 sản phẩm nhà đất mở bán mới chủ yếu đến từ rổ hàng của những dự án cũ. Chỉ mới có khoảng 2 dự án cao cấp triển khai mới trong quý vừa qua nhưng giao dịch khá chậm.
Tuy nguồn cung thấp, song các sản phẩm căn hộ tại TP.HCM và phía Nam lại đa dạng giá bán ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc bình dân ghi nhận mức giá bán từ 35-50 triệu đồng/m2 (tăng 10-15% so với cùng kỳ); phân khúc trung cấp với giá bán từ 50-80 triệu đồng/m2 (tăng 5-7% so với cùng kỳ); phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá bán tăng đột biến từ 80-125 triệu đồng/m2 (tăng 20-30% so với cùng kỳ); phân khúc hạng sang mức giá lên đến 300 triệu đồng/m2 và được duy trì ổn định so với quý 1/2023.
Thiếu hụt nguồn cung dự án mới vẫn là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản TP.HCM
Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm căn hộ tại TP.HCM thấp hơn Hà Nội nhưng đã có sự tăng trưởng so với cùng kỳ 2023 từ 1,25 – 1,5 lần. Tăng tốt nhất đối với các sản phẩm có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chuyên gia nhận định, các sản phẩm căn hộ có giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ không còn nhiều trong thời gian tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, sự lệch pha cung cầu đang là nỗi lo đối với bài toán nhà ở an cư cho người dân ở TP.HCM. Khi nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ nhưng trong nhiều năm qua tăng lên, chiếm tới 70-80% nguồn cung thị trường. Chính sự lệch pha này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn là trung tâm của phía Nam, nhu cầu sở hữu nhà ở tại đây vẫn rất lớn. Vấn đề lớn nhất mà thị trường đối mặt lúc này là thiếu hụt nguồn cung và sản phẩm phù hợp với túi tiền người mua nhà.
Để giải bài toán nguồn cung cho thị trường TP.HCM, cần đòi hỏi sự chung tay của nhiều bên cũng như sự hỗ trợ thiết thực từ các chính sách quản lý của cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải đẩy mạnh tái cơ cấu dòng sản phẩm, phát triển nhiều hơn nữa những dự án vừa túi tiền, loại hình đang có nhu cầu mua rất lớn nhưng lại không tìm được nguồn cung cho thị trường hiện nay.
Để hỗ trợ các chủ đầu tư khơi thông nguồn cung, đặc biệt là các dự án ở phân khúc trung cấp và bình dân, thời gian qua, TP.HCM đã có nhiều giải pháp, chỉ đạo giải quyết. Cụ thể, UBND TP.HCM đã ban hành Công văn số 3971/UBND-ĐT để triển khai thực hiện một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường, bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng sở, ngành, quận, huyện và TP Thủ Đức thực hiện các nội dung trọng tâm thuộc trách nhiệm của đơn vị mình để cùng tháo gỡ các vướng mắc trong, các dự án nhà ở và bất động sản trên địa bàn.
UBND TP.HCM cũng đã ban hành Quyết định số 2215/QĐ-UBND thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư do Chủ tịch UBND TP là Tổ trưởng, các Giám đốc Sở là Tổ phó và thành viên; ban hành Quyết định số 4414/QĐ-UBND về Quy chế hoạt động của Tổ công tác. Trong đó, thành phố giao Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư là Tổ phó Tổ công tác với vai trò là cơ quan thường trực tiếp tục chủ trì giải quyết, tổng hợp đề xuất giải quyết định kỳ các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TP đối với nhóm dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến, các dự án đầu tư khác trên địa bàn TP do các sở, ngành báo cáo đề xuất.
UBND TP.HCM đã thống nhất hướng giải quyết là phân nhóm có cùng vướng mắc cụ thể, giao trách nhiệm trực tiếp cho các sở, ngành chủ trì tháo gỡ đối với các nhóm vướng mắc thuộc chức năng, lĩnh vực quản lý của mình. Trường hợp có vướng mắc vượt thẩm quyền thì báo cáo UBND TP.HCM xem xét quyết định. Định kỳ hàng tuần, hàng tháng sẽ cùng các sở, ngành họp từng chuyên đề cụ thể như: chung cư cũ, nhà ở xã hội, điều chỉnh quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở... Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM sẽ xem xét, quyết định cụ thể các nội dung có ý kiến thống nhất của các sở, ngành có liên quan.
Đến nay, UBND TP.HCM đã tổ chức nhiều cuộc họp chuyên đề, các cuộc họp với Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.
Sở Xây dựng cũng tiếp tục phối hợp với Tổ công tác 1435 của Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của TP về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư và với các sở, ngành có liên quan để chủ động rà soát, giải quyết các vướng mắc, kiến nghị của các dự án bất động sản thuộc trách nhiệm, thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp chung, báo cáo UBND TP.HCM.
