Nguồn cung cải thiện nhưng giá bán chưa giảm
Thị trường bất động sản Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 nói chung đã cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Nhờ đó, các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III và 9 tháng đầu năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường nhà ở quý III ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Tính chung 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán.
Trong đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư, với các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, song thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới.
Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư chiếm "áp đảo", với 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III. Các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.
"Xu hướng phát triển căn hộ diện tích nhỏ nhằm giảm giá trị tổng thể của căn hộ, phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của người độc thân, gia đình trẻ, ngày càng rõ nét. Đây cũng là loại hình ghi nhận thanh khoản tốt nhất", báo cáo của VARS nhận định.
Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục "neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Khảo sát mức biến động giá bán bình quân của 150 dự án, VARS cho biết, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP. Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường này tăng 46,2% trong quý III.
Căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được "săn lùng" mạnh tại Hà Nội và TP.HCM
Lý giải về việc tăng giá, VARS cho rằng do tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng bởi nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao do chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.
Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, người có nhu cầu ở thực hay đầu tư đã đẩy mạnh dịch chuyển sang khu vực vùng ven, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt có mức giá hợp lý hơn. Đặc biệt, tại thị trường thứ cấp, căn hộ, nhà đất dưới 3 tỷ đồng được "săn lùng" mạnh tại Hà Nội và TP.HCM – VARS nhìn nhận.
Cần "thông" đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.
Để giải quyết được tình trạng này, VARS cho rằng, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm "thông" đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Song song đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.
Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, VARS kiến nghị, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời các thay đổi mới. Trongđó, các sàn giao dịch bất động sản phải nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối. Các doanh nghiệp thì cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường. Đặc biệt, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh phát triển sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của phần đông người dân./.
