Thích
Giá căn hộ tăng 25%/năm, nhưng thu nhập người dân chỉ tăng 9%
Chia sẻ tại sự kiện công bố Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills Việt Nam, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng bình quân khoảng 25%/năm, trong khi thu nhập của người dân tăng khoảng 9%/năm.
Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng giá nhà và thu nhập cho thấy những thách thức về khả năng chi trả, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở.
Trong quý III/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 căn hộ mới, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng căn hộ bán được đạt khoảng 3.800 căn, giảm tương ứng 26% và 48%. Căn hộ hạng B chiếm 73% tổng số giao dịch, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường.
Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 9.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 39%; riêng nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nộ chia sẻ tại sự kiện. (Ảnh: BTC)
Mặc dù hoạt động giao dịch suy giảm, Savills vẫn đánh giá nhu cầu nhà ở có nền tảng dài hạn. "Nhu cầu nhà ở thực vẫn bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện", theo bà Đỗ Thu Hằng.
Về diễn biến giá, theo số liệu chuyên gia Savills trình bày tại sự kiện, giá chào bán sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 107 triệu đồng/m², trong khi giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 75 triệu đồng/m².
Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm quý thứ ba liên tiếp, song vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức chênh lệch giá sơ cấp và thứ cấp tại các dự án hạng A là 28%, trong khi phân khúc hạng B ghi nhận mức chênh lệch 17%.
Đáng chú ý, trong khi giá căn hộ vẫn ở mức cao, nguồn cung nhà ở có mức giá dễ tiếp cận tiếp tục hạn chế. Theo báo cáo chính thức của Savills, kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C tại Hà Nội giảm trung bình 27% mỗi năm. Phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp khoảng 12% nguồn cung tương lai.
Trong quý III/2026, nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng B. Điều này cho thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường sơ cấp vẫn tập trung vào các phân khúc có mức giá cao hơn nhóm căn hộ hạng C.
"Diễn biến quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang chịu sức ép từ sự suy giảm giao dịch và mặt bằng giá bán còn cao và nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Điều này đặt ra yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân”, bà Đỗ Thu Hằng nhận định.
Nguồn cung tương lai mở rộng, cơ hội nào cho người mua nhà?
Sau giai đoạn sụt giảm trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ Hà Nội được dự báo tăng trở lại vào những tháng cuối năm. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam, lượng sản phẩm dự kiến gia nhập thị trường vẫn chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, trong khi căn hộ hạng C tiếp tục thiếu hụt.
Chia sẻ tại sự kiện, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, thị trường căn hộ đang đứng trước thách thức về nguồn cung, đặc biệt là tình trạng thiếu sản phẩm vừa túi tiền.
Theo chuyên gia Savills, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi về cơ cấu trong những quý gần đây. Tại quý II/2026, căn hộ hạng A chiếm tỷ trọng đáng kể trong nguồn cung mới. Sang quý III, lượng sản phẩm thuộc phân khúc này được đưa ra thị trường giảm mạnh, trong khi nguồn cung căn hộ hạng B và C có sự cải thiện nhẹ.
Sự thay đổi này góp phần lý giải diễn biến nguồn cung mới giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm 2025. Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 31% so với cùng kỳ. Dù vậy, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới và lượng giao dịch. Trong quý III/2026, phân khúc này chiếm 73% số căn hộ bán được trên toàn thị trường.
Đáng chú ý, cơ cấu giao dịch theo giá cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt sang những nhóm sản phẩm có giá trị cao hơn. Theo số liệu chuyên gia Savills trình bày tại sự kiện, trong 9 tháng đầu năm 2026, những căn hộ có giá bán trên 6 tỷ đồng chiếm tới 73% tổng số căn bán được. Biểu đồ giao dịch theo khoảng giá cũng cho thấy tỷ trọng các nhóm căn hộ dưới 4 tỷ đồng giảm đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023.
Căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung dự kiến. Còn căn hộ hạng C dự kiến đóng góp 12% nguồn cung tương lai. (Ảnh minh hoạ)
Ở phân khúc hạng C, báo cáo ghi nhận tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, trong khi giá sơ cấp của phân khúc này tăng bình quân 17%/năm. Tình trạng thiếu hụt càng đáng chú ý khi xét đến triển vọng nguồn cung mới.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, trong quý IV/2026, thị trường dự kiến đón khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án, thuộc hai phân khúc hạng A và B. Như vậy, lượng căn hộ dự kiến bổ sung trong quý cuối năm cho thấy triển vọng phục hồi nguồn cung, nhưng chưa phản ánh sự cải thiện về số lượng sản phẩm hạng C.
Những năm tiếp theo, Savills dự báo nguồn cung căn hộ tiếp tục được bổ sung từ các đại đô thị và khu đô thị đa mục tiêu. Nguồn cung dự kiến nhiều trong các năm 2027, 2028, 2029 và giai đoạn từ năm 2030 trở đi. Trong đó, căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung dự kiến. Còn căn hộ hạng C dự kiến đóng góp 12% nguồn cung tương lai.
Những số liệu này cho thấy quy mô nguồn cung căn hộ được dự báo mở rộng, song tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền vẫn là vấn đề được Savills lưu ý.
Về tình hình giao dịch, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 3.800 căn, giảm 26% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm 2025. Một phần do lãi suất cho vay tăng, làm gia tăng chi phí vay mua nhà và ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua.
Dù giao dịch giảm trong quý III, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 59%, cao hơn mức 39% của toàn thị trường. Theo bà Hằng, kết quả tiêu thụ của nhóm căn hộ mới, đặc biệt là căn hộ hạng B, cho thấy nhu cầu trên thị trường vẫn được duy trì.
Bên cạnh triển vọng nguồn cung từ các dự án mới, Savills đánh giá việc phát triển hạ tầng có thể mở ra thêm cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven Hà Nội và những tỉnh lân cận. Các dự án hạ tầng trọng điểm có vai trò hỗ trợ thị trường bất động sản cả trong ngắn hạn và dài hạn. Việc cải thiện kết nối giao thông được kỳ vọng tạo điều kiện mở rộng các khu vực phát triển nhà ở ngoài đô thị trung tâm.
Đây cũng là một trong những yếu tố được bà Đỗ Thu Hằng đề cập khi đánh giá triển vọng nhu cầu nhà ở thực tại Hà Nội, bên cạnh quá trình đô thị hóa và tăng trưởng thu nhập.
Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn đối với người mua nhà. Theo số liệu Savills, trong 9 tháng đầu năm 2026, căn hộ có giá trên 6 tỷ đồng chiếm tới 73% tổng lượng căn hộ bán được tại Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc hạng A và B, còn căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Thực trạng này cho thấy sự hạn chế về lựa chọn nhà ở vừa túi tiền, ngay cả khi nguồn cung toàn thị trường được dự báo gia tăng.
"Nguồn cung căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ cải thiện trong những năm tới nhờ sự phát triển của các đại dự án. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng B, còn căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Vì vậy, thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền vẫn còn hiện hữu", bà Đỗ Thu Hằng nhận định.
