Vốn lớn vẫn đọng ở hàng tồn kho
Novaland (mã: NVL) tiếp tục cho thấy quy mô hàng tồn kho "khổng lồ" khi dẫn đầu thị trường với 148.638 tỷ đồng tính đến hết quý 1/2025. Con số này cho thấy áp lực không nhỏ về vốn và khả năng tiêu thụ của doanh nghiệp, đặc biệt khi phần lớn (95%, tương đương 140.967 tỷ đồng) là bất động sản đang xây dựng. Bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành là 8.012 tỷ đồng; hàng hoá bất động sản 74 tỷ đồng; hàng hoá khác 5,4 tỷ đồng; còn dự phòng giảm giá hàng tồn kho là 420 tỷ đồng.
Đáng chú ý, báo cáo tài chính của NVL cho biết, tại ngày 31/3/2025 giá trị hàng tồn kho của Novaland được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 60.224 tỷ đồng, trong khi đó, khoản này tại ngày 31/12/2024 là 59.086 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và có thể tạo ra những rủi ro nhất định cho NVL nếu thị trường diễn biến bất lợi.
Cùng với Novaland, nhiều "ông lớn" khác cũng ghi nhận lượng hàng tồn kho đáng kể. Nam Long (mã: NLG) tuy đã giảm được 451 tỷ đồng so với cuối năm 2024, nhưng vẫn còn 17.542 tỷ đồng. Phần lớn khoản tiền này nằm ở các dự án bất động sản dở dang như: dự án Izumi (8.508 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (3.924 tỷ đồng); Waterpoint giai đoạn 1 (2.693 tỷ đồng); dự án Cần Thơ (1.516 tỷ đồng)…
Phát Đạt (mã: PDR) cũng không kém cạnh với 14.037 tỷ đồng hàng tồn kho. Phần lớn nằm tại các dự án: The EverRich 2, Thuận An 1, Thuận An 2, Tropicana Bến Thành Long Hải, Phước hải, Khu dân cư Bắc Hà Thanh…
Đáng chú ý, Kinh Bắc (mã: KBC) lại có sự tăng trưởng đột biến về hàng tồn kho, tăng tới 46% lên 20.277 tỷ đồng trong quý I/2025. Cụ thể, khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tồn 15.463 tỷ đồng, khu đô thị Phúc Ninh 1.119 tỷ đồng, khu công nghiệp và dân cư Tân Phú Trung 989 tỷ đồng, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh 569 tỷ đồng…
Hay như Đất Xanh (mã: DXG) cũng sở hữu lượng hàng tồn kho không nhỏ, khoảng 13.386 tỷ đồng, với phần lớn là bất động sản dở dang đến 9.028 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm là 3.890 tỷ đồng, còn bất động sản hàng hoá 445 tỷ đồng.
Nguồn: Reatimes thống kê từ báo cáo tài chính.
Ngoài ra, theo dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, hơn 90% hàng tồn kho hiện thuộc phân khúc trung cao cấp, với giá bán bình quân khoảng hơn 90 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.
Ngược lại, rổ hàng tồn thuộc phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm khoảng 10% nhưng mức giá bán lại vượt 3 tỉ đồng. Và trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính. Điều này khiến những sản phẩm tồn kho có giá cao càng trở nên kém hấp dẫn.
Nhìn chung, bức tranh hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy một lượng vốn lớn đang "đọng lại" ở các dự án, đặc biệt là các dự án đang trong quá trình xây dựng. Điều này vừa phản ánh quy mô phát triển của các doanh nghiệp, vừa đặt ra những thách thức về quản lý dòng tiền, tiến độ dự án và khả năng hấp thụ của thị trường trong bối cảnh hiện tại. Việc một lượng lớn hàng tồn kho được dùng làm tài sản đảm bảo cũng là một yếu tố cần được theo dõi sát sao, bởi nó có thể tạo ra những hệ lụy nhất định nếu thị trường không có những chuyển biến tích cực.
Điểm tựa năm 2025
Theo lý giải của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tồn kho với các bất động sản đã hoàn thiện đưa ra thị trường nhưng không có giao dịch do thanh khoản yếu, cùng với cơ cấu lại giá cho phù hợp chủ đầu tư cần chấp nhận mất đi một phần lợi nhuận để bán được hàng - thu nguồn tiền.
Còn với nhóm tồn kho bán thành sản phẩm (hay là các dự án triển khai nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thiện), khó khăn hầu hết đến từ thủ tục pháp lý, do vậy, Nhà nước cần xem xét, đẩy nhanh việc gỡ vướng cho các dự án để khơi thông nguồn lực.
Cụ thể, theo ông Châu thị trường TP.HCM đang chứng kiến nhiều dự án tồn kho vì vướng mắc pháp lý, hệ lụy là chi phí đội lên hàng trăm tỷ đồng, thậm chí cả nghìn tỷ đồng đối với những dự án ở vị trí đắc địa. Rõ ràng, những rào cản pháp lý không chỉ "ăn mòn" lợi nhuận của doanh nghiệp mà còn trực tiếp gây ra tình trạng tắc nghẽn dòng vốn nghiêm trọng.
Còn nhóm chuyên gia Chứng khoán Vietcap đã chỉ ra bốn yếu tố có thể trở thành điểm tựa quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển trong năm 2025 cũng như giải quyết bài toán tồn kho. Đầu tiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì sự ổn định, đóng vai trò là lực cầu nền tảng cho thị trường. Thứ hai, sự trở lại của dòng tiền đầu tư, dù có thể còn thận trọng, sẽ tiếp thêm nguồn lực cho các giao dịch. Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới dự kiến tăng trưởng nhờ những cải thiện trong thủ tục pháp lý, mở ra cơ hội cho người mua và giảm áp lực lên lượng hàng tồn. Cuối cùng, niềm tin của người mua nhà đang dần được củng cố bởi kỳ vọng lãi suất vay mua nhà ổn định và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh, tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.
Về phía các chủ đầu tư, việc tiếp tục các chính sách hỗ trợ bán hàng cho thấy sự thích ứng linh hoạt với bối cảnh thị trường. Trọng tâm vào việc đảm bảo dòng tiền ổn định cho người mua là một động thái khôn ngoan, giúp khơi thông thanh khoản và giảm thiểu rủi ro cho cả hai bên.
Đáng chú ý, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XV, diễn ra sáng 5/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, Chính phủ đã hoàn thành rà soát, đang đề xuất Bộ Chính trị, Quốc hội tháo gỡ vướng mắc cho trên 2.200 dự án với tổng vốn gần 5,9 triệu tỷ đồng (tương đương khoảng 235 tỷ USD) và tổng quy mô sử dụng đất khoảng 347.000ha.
Từ những tín hiệu đa chiều này, có cơ sở để kỳ vọng rằng những dự án bất động sản đang gặp khó khăn về pháp lý sẽ sớm được "cởi trói", nhanh chóng đi vào hoạt động, góp phần làm hạ nhiệt lượng hàng tồn đọng và mang đến một diện mạo tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản năm 2025.
