Thích
Việc Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang dần thành hình cùng với việc đầu tư mở rộng Cảng Cái Mép - Thị Vải đang tạo nên những tác động lớn đến thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ.
Theo đó, thay vì chỉ tạo ra những "điểm nóng" ngắn hạn, hai dự án hạ tầng này đang làm thay đổi cách thị trường định giá vị trí, phân bổ dòng vốn và lựa chọn loại hình bất động sản ưu tiên.
Trong nhiều thập niên, bất động sản vùng TP. HCM mở rộng theo logic lan tỏa từ trung tâm ra ngoài. Tuy nhiên, Long Thành và Cái Mép đang tạo ra hai "cực hút" mới, khiến không gian phát triển không còn trải đều mà bị kéo lệch theo các hành lang hạ tầng chiến lược.
Bất động sản vùng Đông Nam Bộ hiện đang được hưởng lợi lớn từ hạ tầng. Ảnh: Internet
Với Long Thành, tác động không nằm ở việc hình thành thêm một sân bay lớn, mà ở việc thiết lập một trung tâm vận tải hàng không mới cho toàn vùng.
Khi sân bay đi vào khai thác theo kế hoạch từ năm 2026, khoảng cách địa lý không còn là thước đo duy nhất; thay vào đó là thời gian kết nối và độ ổn định logistics. Những khu vực rút ngắn được "phút vận hành" - gần đường vành đai, cao tốc, trục vào sân bay - sẽ được thị trường ưu ái hơn cả lõi đô thị truyền thống.
Long Thành và sự dịch chuyển của nhu cầu bất động sản
Từ góc độ bất động sản, Long Thành tạo ra một lớp cầu hoàn toàn khác. Không phải nhà ở đầu cơ, mà là kho vận hàng không, trung tâm phân phối, khu thương mại dịch vụ, văn phòng vệ tinh và nhà ở cho lực lượng lao động kỹ thuật cao. Đây là dạng cầu bền, gắn với hoạt động khai thác thực, ít phụ thuộc vào tâm lý thị trường.
Siêu sân bay Long Thành đang hoàn thiện những hạng mục cuối để đưa vào khai thác thương mại trong năm nay 2026. Ảnh: VINACONEX
Quan trọng hơn, Long Thành mở ra tiền đề cho mô hình đô thị sân bay - nơi bất động sản không phát triển rời rạc mà gắn với hệ sinh thái dịch vụ, logistics, thương mại và công nghệ. Điều này khiến bất động sản quanh khu vực không còn được định giá đơn thuần bằng "gần TP. HCM", mà bằng vai trò trong chuỗi vận hành hàng không - logistics của cả vùng.
Cảng hàng không quốc tế Long Thành là dự án trọng điểm quốc gia, được định hướng trở thành cửa ngõ hàng không hiện đại và một trong những trung tâm trung chuyển mới của Việt Nam trong tương lai, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng mạnh mẽ của ngành hàng không và giao thương quốc tế.
Công trình có tổng mức đầu tư khoảng 5 tỷ USD cho giai đoạn 1, tổng mức đầu tư 16 tỷ USD cho 2 giai đoạn, sẽ là sân bay lớn nhất Việt Nam.
Được xây dựng trên diện tích 5.364ha, sân bay Long Thành sở hữu công suất phục vụ tới 100 triệu lượt hành khách mỗi năm và được kỳ vọng nằm trong nhóm 16 "siêu sân bay" hiện đại hàng đầu thế giới, trở thành trung tâm trung chuyển quốc tế của khu vực Đông Nam Á.
Cái Mép - Thị Vải và cuộc tái định nghĩa "đất công nghiệp"
Cụm cảng Cái Mép - Thị Vải là cảng biển nước sâu nhất Việt Nam, hiện đang vươn lên vị trí thứ 7 toàn cầu về hiệu suất khai thác, soán ngôi nhiều cảng lớn và trở thành điểm cập bến thường xuyên của siêu tàu hàng vạn TEU.
Nếu Long Thành tái cấu trúc trục hàng không, thì Cái Mép - Thị Vải đang làm điều tương tự với trục hàng hải. Là một trong số ít cụm cảng nước sâu của Việt Nam có thể đón tàu container trọng tải lớn đi thẳng châu Âu, Mỹ, Cái Mép không chỉ phục vụ xuất nhập khẩu, mà còn nắm giữ tiềm năng trung chuyển quốc tế.
Cụm cảng biển Cái Mép - Thị Vải hiện là cảng biển nước sâu lớn nhất Việt Nam. Ảnh: Internet
Điểm then chốt nằm ở việc khi năng lực trung chuyển tăng lên, giá trị bất động sản không nằm ở nhà máy, mà ở hậu cần cảng. Kho ngoại quan, trung tâm logistics tích hợp, bãi container, khu dịch vụ hậu cảng sẽ trở thành nhóm tài sản được săn tìm nhiều nhất. Đây là loại bất động sản có vòng đời thuê dài, dòng tiền ổn định và phù hợp với các nhà đầu tư tổ chức, thay vì dòng tiền ngắn hạn.
Điều khiến Đông Nam Bộ khác biệt so với nhiều vùng khác không phải là từng dự án riêng lẻ, mà là sự kết nối của các dự án. Long Thành và Cái Mép được "khóa" với nhau bằng mạng lưới cao tốc và vành đai, trong đó nổi bật là vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng các trục hướng tâm và liên vùng.
Sự kết nối này tạo ra một hệ sinh thái logistics kép - hàng không và hàng hải - hiếm có trong khu vực. Khi đó, bất động sản không chỉ phục vụ sản xuất, mà phục vụ các chuỗi cung ứng giá trị cao như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, thương mại điện tử xuyên biên giới.
Tiêu chí lựa chọn bất động sản vì thế cũng thay đổi: Không chỉ rẻ, mà phải đúng vị trí trong chuỗi vận hành.
Một hệ quả ít được nhắc tới là sự tái phân bổ dân cư và lao động. Long Thành và Cái Mép sẽ thu hút hàng chục nghìn lao động logistics, kỹ thuật, dịch vụ, kéo theo nhu cầu nhà ở thực - từ nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn đến phân khúc trung - cao cấp cho chuyên gia.
Khác với các "cơn sóng" hạ tầng trước đây, nhu cầu này không bùng nổ tức thời nhưng bền bỉ. Thị trường nhà ở vì thế sẽ phân hóa rõ: khu vực nào gắn với hành lang hạ tầng và trung tâm việc làm mới sẽ giữ được thanh khoản; khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng thông tin sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
Sân bay Long Thành và cảng Cái Mép không tự động mang lại lợi nhuận cho mọi dự án. Ngược lại, chúng đang sàng lọc cách tiếp cận của thị trường. Nhà đầu tư đi theo logic chuỗi cung ứng, gắn dự án với nhu cầu khai thác thực sẽ hưởng lợi dài hạn.
Ngược lại, những sản phẩm chạy trước hạ tầng, thiếu kết nối hoặc không phù hợp chức năng sẽ đối mặt nguy cơ "đi trước nhưng về sau".
Ở góc nhìn dài hạn, hai dự án này đang làm điều quan trọng nhất với bất động sản Đông Nam Bộ: Đổi công thức tăng trưởng.
Từ chỗ tăng theo trung tâm, thị trường đang chuyển sang tăng theo luồng hàng, theo hạ tầng và theo năng lực vận hành thực tế. Đây là sự thay đổi mang tính cấu trúc - chậm hơn sóng đầu cơ, nhưng bền vững hơn cho cả vùng trong nhiều thập niên tới.
