CEO Đất Xanh Miền Bắc: "Đã qua giai đoạn cứ có sản phẩm bất động sản bán ra là có người mua"

Thị trường bất động sản đang ở thời điểm chuyển mình giữa giai đoạn khó khăn khốc liệt với quá trình hồi phục. Dưới sự tháo gỡ quyết liệt từ Chính phủ và nỗ lực tái cấu trúc của doanh nghiệp, những tín hiệu sáng của thị trường đang xuất hiện ngày một rõ rệt hơn. Đặc biệt, tại các địa phương có tiềm năng ở khu vực phía Bắc, tình hình thanh khoản, giao dịch đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Hình thái một chu kỳ mới của thị trường cũng đang bắt đầu được nhận diện.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc về câu chuyện này.

PV: Quan sát diễn biến thị trường bất động sản đến thời điểm này, ông cảm nhận như thế nào về mức độ phục hồi của thị trường sau giai đoạn khó khăn khốc liệt vừa qua?

Ông Vũ Cương Quyết: Nhìn lại có thể thấy rằng, thị trường bất động sản đã trải qua hơn 2 năm rất khó khăn. Từ quý III/2022, trước ảnh hưởng tức thì của chính sách tín dụng thắt chặt, và “cuộc khủng hoảng niềm tin” với sự thận trọng, dè chừng của nhà đầu tư, thị trường rơi vào trạng thái “bất động”, đứng hình, thanh khoản sụt giảm mạnh, dù nửa đầu năm diễn biến rất sôi động. Sự trầm lắng lên tới đỉnh điểm vào quý IV/2022 và kéo dài đến hết năm 2023. Tình trạng tắc thanh khoản, tắc dòng tiền của thị trường bất động sản đã đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn chồng chất, buộc phải tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tìm mọi cách để duy trì hoạt động; không ít doanh nghiệp không vượt qua được, đã “chết chìm” trong “cơn bão”.

Từ cuối năm 2023, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tốt nhờ động lực chính sách cùng nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các bộ, ngành. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua; lãi suất ngân hàng giảm mạnh xuống đáy đã kích thích dòng tiền của nhà đầu tư dịch chuyển từ tiết kiệm ngân hàng sang đầu tư bất động sản, đồng thời, người có nhu cầu mua nhà ở thực cũng lựa chọn thời điểm này xuống tiền để có thể vay mua với mức lãi suất thấp hơn.

Sau một thời gian trầm lắng, giá bất động sản đã giảm xuống mức thấp hơn so với thời điểm sốt nóng đầu năm 2022, tạo ra cơ hội đầu tư cho những người có sẵn tiền mặt. Thị trường đã chứng kiến những nhà đầu tư rút tiền từ ngân hàng để mua bất động sản ở thời điểm giá thấp.

Trong nửa đầu năm 2024, nhất là quý II, sự phục hồi của thị trường bất động sản bắt đầu được nhìn thấy rõ ràng hơn. Tại thị trường phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, nguồn cung có sự thiếu hụt khá trầm trọng ở phân khúc chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Phần nhiều người dân phải lựa chọn ở trong chung cư mini không đảm bảo chất lượng. Khi các vụ cháy chung cư mini xảy ra, những người đang ở chung cư mini và có ý định ở chung cư mini đều rất lo lắng, vì vậy, nhu cầu mua/thuê căn hộ chung cư tại các dự án chất lượng càng trở nên bức thiết hơn.

Tình trạng cháy nổ tại các nhà trọ cao tầng, chung cư mini vẫn tiếp tục xảy ra trong thời gian gần đây. Nỗi lo về chất lượng chung cư mini đã thúc đẩy nhiều gia đình ở tỉnh có con cái học tập, làm việc tại Hà Nội cố gắng tìm mua căn hộ trong các dự án thay vì chung cư mini; nhiều khách hàng mua chung cư mini trước đó cũng có xu hướng bán đi để mua chung cư. Diễn biến này khiến nhu cầu của phân khúc chung cư tăng cao hơn nữa và theo đó, sự thiếu hụt nguồn cung càng trầm trọng hơn, khoảng cách cung cầu ngày càng chênh lệch khi những năm gần đây, cầu liên tục tăng còn dự án mới lại rất khan hiếm. Nhu cầu thực tăng cao trong giai đoạn đầu năm 2024 cũng là một trong những yếu tố tạo ra sự sôi động của thị trường bất động sản Hà Nội. Thậm chí, phân khúc chung cư tăng giá rất mạnh.

Như vậy, có thể thấy, diễn biến phục hồi của thị trường từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 khá tốt. Khi thị trường Hà Nội tốt dần lên, trên thực tế đã kéo theo sự phục hồi của thị trường các địa phương phía Bắc, đặc biệt là Hải Phòng, ghi nhận giao dịch sôi động hơn.

Bên cạnh đó, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên - các thành phố khu công nghiệp đang chứng kiến sự phục hồi tốt về thị trường bất động sản khi dòng vốn FDI gia tăng, nhu cầu về bất động sản công nghiệp và nhà ở cũng tăng cao.

PV: Sóng bất động sản địa phương quay trở lại là một trong những diễn biến nổi bật của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024. Nhiều địa phương cũng đang tích cực tìm chủ đầu tư cho các dự án mới. Về câu chuyện này, ông có nhìn nhận ra sao?

Ông Vũ Cương Quyết: Các địa phương mời gọi đầu tư nhiều đối với dự án nhà ở xã hội, khu dân cư bởi đây là phân khúc rất cấp thiết, đặc biệt là tại các thành phố công nghiệp.

Còn đối với các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, một số địa phương vẫn quy hoạch dự án mới, tuy nhiên, chưa có nhiều doanh nghiệp đăng ký đầu tư. Bởi để triển khai các dự án này đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh. Mặt khác, các dự án khu đô thị nếu chỉ đơn thuần phân lô bán nền thì trên thực tế tại các địa phương đã dư thừa. Nhiều khu đô thị sau nhiều năm vẫn chưa có người ở; nhiều khu đất phân lô chưa xây dựng. Đây là nguyên nhân chính khiến các nhà phát triển dự án bất động sản khá “rén” đối với phân khúc này ở các địa phương. Tất nhiên, đối với chủ đầu tư lớn, họ vẫn tìm kiếm quỹ đất và triển khai những đại đô thị tại khu vực tiềm năng.

PV: Như phân tích của ông thì nguồn cung dự án mới tại các địa phương không có nhiều, nhưng có diễn biến gì mới tại các dự án cũ, đã triển khai từ giai đoạn trước không, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Theo đà phục hồi, trên thị trường đã ghi nhận động thái tái khởi động dự án cũ của nhiều chủ đầu tư. Đó là các dự án đã triển khai từ 3 - 4 năm trước, nhưng tiến độ chững lại trong giai đoạn thị trường khó khăn, thanh khoản thấp, đến nay trong điều kiện hồ sơ pháp lý ổn, dòng tiền nhà đầu tư bắt đầu rục rịch quay lại, các chủ đầu tư tiếp tục mở bán kinh doanh và xây dựng. Đây cũng là một trong những diễn biến cho thấy sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản tại một số địa phương có tiềm năng, tốc độ đô thị hoá cao.

PV: Đối với bất động sản địa phương, đâu là những địa bàn tiềm năng mà các nhà đầu tư đang hướng đến, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Nhà đầu tư đang chú ý nhiều đến các thành phố công nghiệp. Ở phía Bắc, ngoài Hà Nội thì các địa phương công nghiệp đang có nhu cầu lớn. Nhìn lại có thể thấy, kể cả trong giai đoạn thị trường chững lại thì bất động sản công nghiệp vẫn có sự sôi động. Vốn FDI vẫn tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu mua/thuê bất động sản công nghiệp. Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang vẫn là các thủ phủ công nghiệp phía Bắc, bên cạnh đó, một số địa phương khác cũng đang có sự đột phá về thu hút đầu tư nước ngoài như Thái Bình. Việc đầu tư vào các thủ phủ công nghiệp là hướng đầu tư bền vững, đem lại sự an toàn hơn cho các nhà đầu tư bởi các khu công nghiệp thu hút hàng trăm nghìn lao động, có nhu cầu lớn và đa dạng các phân khúc bất động sản từ nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, đến chung cư thương mại, biệt thự liền kề…

PV: Tại những địa phương không mạnh về công nghiệp thì có khả năng phục hồi thị trường bất động sản không, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Ngoài các địa phương có thế mạnh về công nghiệp thì các địa phương có tiềm năng phát triển du lịch lớn cũng đang ghi nhận sự phục hồi. Ví dụ như SaPa, thị trường bất động sản tại đây khá ổn định từ nguồn cung đến nhu cầu. Tại Quảng Ninh, dù chưa phục hồi mạnh mẽ như trước đây nhưng thị trường bất động sản địa phương này cũng đã bắt đầu có tín hiệu sôi động trở lại. Hay tại Thanh Hoá, phân khúc bất động sản du lịch cũng rục rịch phục hồi thanh khoản. Một số thủ phủ du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc... cũng đang ghi nhận sự phục hồi, dù chưa hoàn toàn quay trở lại như thời điểm đỉnh cao; trong đó, Đà Nẵng có chuyển biến tốt nhất.

Còn lại, các địa phương nếu không có tiềm năng về công nghiệp hay du lịch thì rất khó để phát triển thị trường bất động sản.

PV: Khi sóng bất động sản địa phương quay trở lại, vẫn còn nhiều lo ngại về tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất lên cao bằng các thông tin đồn thổi từ phía các môi giới thiếu chuyên nghiệp. Điều này sẽ tiềm ẩn rủi ro như thế nào đối với thị trường? Nhà đầu tư/khách hàng mới tham gia thị trường nên dựa vào đâu để nhận biết được đâu là giá thật, đâu là giá ảo, thưa ông?

Ông Vũ Cương Quyết: Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận tình trạng đầu tư theo phong trào khá phổ biến với hiệu ứng tâm lý FOMO. Thời điểm bất động sản sốt nóng, có thể thấy rất nhiều người theo nhau đổ xô đầu tư bất động sản. Nhưng đầu tư theo đám đông là cách thức đầu tư cực kỳ nguy hiểm, đặc biệt là kiểu đón đầu thông tin quy hoạch, mua đất ruộng, đất vườn, đất lâm nghiệp với giá cao. Nhiều người thậm chí quyết định đầu tư trong khi không biết hình hài thực tế của khu đất, dự án đó như thế nào. Các dự án phân lô đất vườn, đất rừng, dự án ma xuất hiện gây ra nhiều biến tướng và hệ luỵ xấu tới thị trường bất động sản, kèm theo đó là rủi ro cho nhà đầu tư.

Có một thực tế là dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều lần đi xuống, khó khăn bao trùm cả thị trường, nhưng sau “cơn bão”, dường như nhiều người lại quên mất quá khứ, cho rằng thị trường bất động sản luôn luôn tăng nên khi thị trường phục hồi lại tiếp tục đổ xô theo nhau đầu tư.

Tất nhiên, ở Việt Nam vẫn có những nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, và đã là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì thường “thắng” dù thị trường có diễn biến lên xuống như thế nào.

Những nhà đầu tư “tay mơ” không nên chỉ vì thấy nhà đầu tư chuyên nghiệp thắng lớn mà chạy theo, thay vào đó, khi lựa chọn xuống tiền ở bất cứ thị trường nào, cũng cần nghiên cứu thật kỹ về nhu cầu của thị trường, chủ đầu tư, pháp lý dự án.

PV: Theo nhìn nhận của ông, sau khi trải qua giai đoạn suy giảm nghiêm trọng của thị trường vừa qua, đã có sự thay đổi nào trong tâm lý và xu hướng dòng tiền của các nhà đầu tư hay chưa?

Ông Vũ Cương Quyết: Rõ ràng, khi rơi vào cảnh “ngậm trái đắng”, nhiều nhà đầu tư đã ngộ ra. Theo đó, tình trạng đổ xô “lướt sóng” như trước đây gần như không còn nữa. Sự thận trọng trong giai đoạn thị trường khó khăn đã giúp các nhà đầu tư không chuyên dần trở nên chuyên nghiệp hơn, thúc đẩy xu hướng đầu tư để tích trữ tài sản trong dài hạn.

Trên thực tế trong 2 năm qua, không phải là các nhà đầu tư không còn tiền. Việt Nam đang ở thời kỳ dân số vàng “100 triệu dân”, tầng lớp trung lưu phát triển mạnh, quá trình tích lũy tốt hơn tạo ra nguồn vốn đầu tư khá dồi dào. Các nhà đầu tư đi sau đã nhìn thấy bài học của thế hệ trước, nên khi quyết định đầu tư họ rất thận trọng. Họ đánh giá kỹ các dự án, mới quyết định mua chứ không phải dự án nào cũng mua. Nhiều dự án tại một số địa phương dù mức giá ở thời điểm này được các nhà đầu tư đánh giá là rẻ nhưng họ vẫn chưa quyết định mua vì còn cân nhắc thêm dựa trên nghiên cứu về tiềm năng của thị trường trong tương lai chứ không vì thấy rẻ so với trước nên mua. Dù rẻ như thế nào cũng phải cân nhắc xem sau này có bán được không, nhu cầu là ai.

Như vậy là nhà đầu tư đã có sự thay đổi lớn, hướng tới chuyên nghiệp hơn khi tham gia thị trường bất động sản để không gặp rủi ro; không còn bị hiệu ứng đám đông hay hiệu ứng giá rẻ - không mua thì mất cơ hội chi phối như trước đây.

Và điều đáng nói hơn, việc các nhà đầu tư luôn cân nhắc và đánh giá thật kỹ các yếu tố của sản phẩm bất động sản/dự án trước khi mua là một trong những động lực quan trọng để tạo nên sự ổn định, lành mạnh và bền vững của thị trường. Dòng tiền của nhà đầu tư thay đổi thì buộc doanh nghiệp phát triển dự án hay cả đơn vị môi giới phân phối bán hàng cũng phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, cách thức bán hàng nếu không muốn bị loại bỏ ra khỏi thị trường. Ngược lại, một thị trường chỉ có các nhà đầu tư, đầu cơ với nhau thì hệ luỵ sẽ rất lớn, tạo ra nhiều biến tướng nguy hiểm cho cả thị trường và có thể lan sang nền kinh tế.

PV: Như vậy, trải qua một “cơn bĩ cực”, không chỉ các nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư, đơn vị môi giới dự án, họ cũng đang có sự thay đổi trong cách thức, chiến lược đầu tư kinh doanh nói chung, trước một chu kỳ mới mà dường như hình thái của thị trường đã không còn như trước, ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về điều này?

Ông Vũ Cương Quyết: Trước đây, không thể phủ nhận tình trạng đầu tư dàn trải, ồ ạt của nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án. Chủ đầu tư nhỏ thì mong muốn làm sao để nhanh chóng trở thành chủ đầu tư lớn; chủ đầu tư lớn thì cũng ôm hoài bão làm sao để lớn nhanh hơn. Trong 2 - 3 năm qua, trước thực tế khó khăn kéo dài, không ít chủ đầu tư dù lớn hay nhỏ đã “ngã ngựa”. Kể cả những doanh nghiệp tưởng chừng như có nền tảng rất vững chắc cũng đã phải chịu sự “chao đảo” không hề nhỏ, buộc phải tái cơ cấu; nhiều nhà sáng lập hiện nay cũng chỉ còn đóng một vai trò nhỏ trong doanh nghiệp.

Nói để thấy, thị trường bất động sản cần hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững, mà muốn vậy, các doanh nghiệp phát triển dự án buộc phải nghiên cứu thật kỹ về nhu cầu khách hàng, xu hướng tiêu dùng ở cả trong hiện tại và tương lai để đưa ra thị trường sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Đã qua giai đoạn cứ có sản phẩm bất động sản bán ra là có người mua. Người mua sau cùng sử dụng bất động sản đó để làm gì là vấn đề cần lưu tâm nhất khi phát triển một dự án bất động sản, thay vì biến bất động sản thành một sản phẩm tài chính, chỉ đơn thuần là mua đi bán lại kiếm lời. 

Trên thực tế, một giai đoạn đầu tư bất động sản với tư duy chộp giật, ồ ạt đã tạo ra hàng loạt khu đô thị bỏ hoang không người ở, khu shophouse thì không thể kinh doanh được; trong khi giá rao bán vẫn cao ngất ngưởng, người có nhu cầu thực không thể chạm tới.

Sự trầm lắng của thị trường trong giai đoạn vừa qua đã đẩy nhiều chủ đầu tư phát triển dự án không dựa trên nghiên cứu nhu cầu thực của thị trường vào trạng thái tiến thoái lưỡng nan, vì không bán được hàng, không tạo được dòng tiền quay vòng khi thanh khoản thị trường xuống thấp, nhà đầu tư không còn đổ xô mua bất chấp với mục đích bán lại chốt lời nhanh như trước đây. Đó là bài học lớn cho các doanh nghiệp.

PV: Như vậy là thị trường bất động sản, đặc biệt tại các địa phương sẽ cần điều chỉnh theo hướng bền vững?

Ông Vũ Cương Quyết: Hiện một số địa phương có mức độ đô thị hoá còn chậm nhưng vì chạy theo đề xuất của doanh nghiệp bất động sản mà quy hoạch những khu đô thị lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc-ta, chưa biết đến bao giờ mới có thể lấp đầy và thu hút cư dân về ở. Trong khi đó, các nhà đầu tư mua sản phẩm tại những khu đô thị này lại càng không có nhu cầu ở, vì họ chỉ mua để đầu tư, và đã đầu tư thì chỉ bán ra khi có lãi, nếu nhà đầu tư không có gánh nặng tài chính thì phải đáp ứng được mức lãi cao như kỳ vọng, họ mới bán ra.

Các cơ quan nhà nước cần dựa trên nghiên cứu, khảo sát nhu cầu để đưa ra kế hoạch sử dụng đất phù hợp và thời điểm để hình thành các dự án lớn. Phải hoạch định thật kỹ về nhu cầu sử dụng dựa trên mức độ đô thị hoá, di dân cơ học. Thu nhập trung bình đầu người của người dân vẫn còn thấp, nếu cho các dự án triển khai ồ ạt thì trước hết sẽ gây lãng phí nguồn lực đất đai - đáng lẽ vẫn có thể canh tác, sử dụng tạo ra giá trị trên đất thì cuối cùng lại để hoang hóa khi làm khu đô thị; sau đó là ảnh hưởng tới an sinh xã hội khi dự án chỉ phục vụ các nhà đầu cơ với nhau, về lâu về dài, người có nhu cầu mua để an cư hay kinh doanh lại không đủ năng lực tài chính để có thể với tới khi mức giá bị đẩy lên cao.

Nếu không có sự rà soát lại các dự án đã triển khai ồ ạt trong khi vẫn tiếp tục quy hoạch các dự án mới thì bức tranh thị trường bất động sản địa phương sẽ rất thiếu bền vững và rất rủi ro, tạo ra những “hố chôn vốn” lớn, lãng phí tài nguyên. Không nên theo phong trào mà quy hoạch những khu đô thị hoành tráng, quy mô lớn khi nhu cầu của người dân địa phương chưa chạm tới.

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, lúc trầm lắng, lúc sôi động nhưng cuối cùng phải dựa trên nhu cầu thực thì mới bền vững. Dù đầu tư ngắn hạn hay dài hạn, đều phải xác định được đâu là nhu cầu thực trong hiện tại và cả tương lai, dự án đó phải có người ở thực, người kinh doanh thực thì mới là dự án bền vững, có dòng tiền thực. Còn đầu tư với mục đích để bán lại cho nhà đầu tư khác với giá cao hơn; người vào trước bán cho người vào sau, người vào sau bán cho người vào sau nữa thì đến một lúc nào đó, mình cũng sẽ bị “bỏng tay” nếu mua vào ở thời điểm đỉnh sóng, trở thành người cuối cùng cầm “hòn lửa”.

“Môi giới bất động sản muốn sống được với nghề phải đặt quyền lợi của khách hàng lên hàng đầu”

PV: Thị trường chuyển hướng, nhà đầu tư thận trọng hơn, chính sách bán hàng của các đơn vị môi giới trong đó có ĐXMB có gì thay đổi không?

Ông Vũ Cương Quyết: Trong thời gian gần đây, đối với phân khúc chung cư, khách hàng phải nhìn thấy sản phẩm thì mới mua. Đối với đất nền, các dự án phải làm xong hạ tầng, có sổ thì khách hàng mới mua. Do đó, với các đơn vị phân phối, buộc phải sàng lọc, lựa chọn dự án. Nếu nhận các dự án mà chủ đầu tư vẫn đang trong quá trình hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, hạ tầng còn dở dang thì rất khó bán. Nếu dự án không chuẩn mà vẫn nhận bán thì dù có nói hay đến đâu cũng không thuyết phục được khách mua.

PV: Còn các nhà môi giới thì sao, thưa ông. Trong giai đoạn này, có lẽ họ phải đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu?

Ông Vũ Cương Quyết: Trong bối cảnh khách hàng, nhà đầu tư thận trọng hơn, nhà môi giới dù giỏi đến mấy nhưng không bán sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu, và có tiềm năng thực tế thì không thể bán được. Các công ty môi giới sàng lọc sản phẩm thì các nhà môi giới cũng phải lựa chọn sản phẩm, chọn công ty.

Trong 2 năm qua, Đất Xanh Miền Bắc tồn tại và vượt qua được khó khăn là nhờ vào các sản phẩm mà chúng tôi lựa chọn để bán. Tại Hà Nội, có nhiều dự án đã bàn giao nhà, có sổ cho cư dân. Nhiều sản phẩm cách đây 2-3 năm vốn là hàng tồn không bán được ngay nhưng có thể cho thuê. Đến nay, do sản phẩm đã bàn giao, vừa có đủ pháp lý, mức giá lại vừa phải nên khách hàng rất ưa chuộng.

Đất Xanh Miền Bắc rất may mắn khi vào thời điểm thị trường bắt đầu phục hồi đã có một quỹ sản phẩm như vậy. Ví dụ như Tecco Diamond ở Thanh Trì, đây vốn là dự án mà trước đây rất khó bán, nhưng nay dự án đã bàn giao, có đủ pháp lý và hạ tầng, tiện ích rất tốt nên dù vị trí xa trung tâm vẫn hút khách khi nhu cầu tìm kiếm dự án chung cư chất lượng, giá vừa tầm tăng lên. Hay dự án chung cư Moonlight Xuân Phương - có không gian đẹp, mức giá phù hợp, chủ đầu tư thi công nhanh và bàn giao sớm. Trước đây khách thường chê dự án ở xa nên khó bán nhưng nay vị trí này lại phù hợp với nhu cầu của nhiều khách mua thực, đồng thời đáp ứng được các điều kiện về pháp lý, tiện ích để ở.

Tại dự án Green Pearl Bắc Ninh, đã có thời điểm tồn kho lên tới hàng trăm căn không bán được, Đất Xanh Miền Bắc sử dụng để cho thuê; trong 2 năm qua, nhu cầu ở thực lớn nên dự án này cũng đã có sức hấp thụ rất tốt.

Dự án Tecco Thái Nguyên cũng tương tự khi đã thu hút cư dân về ở. Dù số tiền mà khách hàng bỏ ra để mua sản phẩm có thể nhiều hơn so với trước đây bởi dự án đã bàn giao nhưng vẫn rất dễ thanh khoản do khách hàng ưa thích những sản phẩm có sẵn như vậy.

Các dự án hình thành trong tương lai “cạn” dần cùng với tâm lý khách hàng muốn mua ở ngay và tìm kiếm sản an toàn đã tạo điều kiện để những dự án có sẵn có thể gia tăng thanh khoản.

PV: Đất Xanh Miền Bắc đang có giải pháp như thế nào để chuyên nghiệp hoá đội ngũ môi giới, đặc biệt là trong bối cảnh chuẩn bị thực thi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều điều kiện ràng buộc hơn?

Ông Vũ Cương Quyết: Trong giai đoạn khó khăn, Đất Xanh Miền Bắc đã phải cắt giảm hơn 50% nhân sự, chỉ giữ lại đội ngũ nòng cốt. Trước đây, riêng thị trường Hà Nội, Đất Xanh Miền Bắc có khoảng 1.400 nhân viên thì thời điểm khó khăn nhất đã phải cắt giảm xuống còn 200 nhân viên, hiện nay quay lại khoảng 500 nhân viên. Khi giảm nhân sự, đội ngũ lãnh đạo quản lý cũng phải tham gia thực chiến bán hàng thay vì chỉ tham gia công tác đào tạo môi giới như trước. Đây cũng là cách truyền kinh nghiệm và động lực rất lớn cho đội ngũ môi giới mới của Đất Xanh Miền Bắc, hướng tới sự chuyên nghiệp và bài bản hơn.

Công tác đào tạo về sản phẩm hiện nay cũng được Đất Xanh Miền Bắc triển khai rất kỹ lưỡng. Trước đây, trong giai đoạn “tiền dễ”, cứ có hàng là bán được, phải nói rằng, nhiều nhân viên không cần kiến thức vẫn bán được hàng. Còn trong khoảng 2 năm qua, nếu nhân viên không có kiến thức, không nắm chắc về dự án để tư vấn thật cho khách hàng thì không thể bán được hàng. Nhà đầu tư thông thái hơn, môi giới không dựa trên nhu cầu và quyền lợi của khách hàng để tư vấn thì không thể bán được. Tức là, công tác tư vấn phải chuyên nghiệp hơn rất nhiều.

PV: Với Đất Xanh Miền Bắc là như vậy, nhưng trên thực tế, theo quan sát, hiện vẫn còn những môi giới tư vấn kiểu “nếu không mua hôm nay thì ngày mai sẽ không có giá đó nữa”, đặc biệt là trong cơn sốt chung cư vừa qua. Dưới góc độ là lãnh đạo của một doanh nghiệp môi giới, ông nhìn nhận như thế nào về vai trò của đội ngũ môi giới chuyên nghiệp trong việc phát triển thị trường bất động sản hướng tới sự lành mạnh và bền vững?

Ông Vũ Cương Quyết: Môi giới thực sự vẫn là một vấn đề của thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua năm 2023, sắp có hiệu lực sẽ thắt chặt hơn về công tác quản lý nhà môi giới. Đòi hỏi môi giới tham gia thị trường phải có bằng cấp, chứng chỉ, mã số hành nghề. Sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vì vậy đây là yêu cầu rất cần thiết để hướng tới chuyên nghiệp hoá đội ngũ môi giới, đảm bảo sự lành mạnh của thị trường, phát huy tốt vai trò là bên trung gian kết nối và đảm bảo quyền lợi cho người mua, người bán trên thị trường bất động sản.

Ở các nước tiên tiến, họ rất coi trọng nghề môi giới. Thậm chí, các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới thì mới được chứng thực. Môi giới có vai trò rất quan trọng trong việc định giá, thẩm định sản phẩm bất động sản, chịu trách nhiệm với khách hàng về chất lượng cũng như pháp lý của dự án; đồng thời môi giới đảm bảo bán giá đúng như trên hợp đồng để nhà nước thu thuế. Còn tại Việt Nam, thời gian qua, phải thừa nhận rằng, nghề môi giới chưa thực sự được coi trọng và nhiều môi giới cũng chưa thực sự chuẩn chỉnh. Với Luật Kinh doanh bất động sản mới, tin rằng, những năm tới, nghề môi giới sẽ chuyên nghiệp hơn rất nhiều, và khách hàng là người có quyền lựa chọn, quyết định. Theo đó, môi giới muốn sống được với nghề luôn phải đặt quyền lợi của khách hàng lên hàng đầu.

PV: Dựa vào những chuyển biến mới như trên, ông có dự báo như thế nào về đà phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Ông Vũ Cương Quyết: Thị trường đang có sự biến chuyển khá tốt, đặc biệt là Hà Nội. Một số tỉnh phía Bắc cũng ghi nhận diễn biến phục hồi rõ ràng hơn với sự tốt lên về thanh khoản. Tín hiệu tích cực này vẫn đang được duy trì bởi kinh tế vĩ mô đang phục hồi khá ổn định, trong đó, ngành du lịch được kỳ vọng sẽ đón lượt khách vượt mức kỷ lục của năm 2019 - giai đoạn trước Covid-19; thu hút đầu tư nước ngoài mạnh; xuất khẩu khá tốt; lạm phát được kiềm chế trong ngưỡng ổn định.

Thị trường phía Bắc đã tốt dần lên, sau đó sẽ kéo theo thị trường phía Nam và miền Trung. Nửa cuối năm, thị trường các tỉnh ven TP.HCM cũng sẽ đi vào ổn định, phục hồi. Sang đầu năm 2025, toàn thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ phát triển mới, nhưng sẽ không xuất hiện tình trạng sốt nóng như trước. Đặc biệt, các luật mới có hiệu lực sẽ là nền tảng tốt để thị trường tự điều chỉnh, khắc phục những hạn chế hiện tại, hướng tới sự phát triển chuyên nghiệp, bền vững hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!