Cùng với biến động mạnh của thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước, giới đầu tư và những người có nhu cầu ở thực cũng choáng váng với mức tăng giá của căn hộ chung cư tại TP. Hà Nội trong những tháng đầu năm 2024 – đây cũng được coi đang là điểm nóng của thị trường bất động sản.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá bán chung cư Hà Nội gần đạt đến mức của TP.HCM. Giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2 trong quý 1/2024. So với quý I/2023, giá rao bán căn hộ cao cấp tăng 17%, giá rao bán căn hộ trung cấp tăng 19%, giá rao bán căn hộ bình dân tăng 11%. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM – nơi chung cư tăng giá 55%.
Bàn về vấn đề "nóng" giá chung cư và những tác động xoay quanh thị trường bất động sản, Reatimes đã có cuộc trò truyện với ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc.
Vì sao giá chung cư liên tục tăng mạnh?
PV: Thưa ông, câu chuyện về giá đang thu hút nhiều sự quan tâm, đặc biệt đối với phân khúc chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhận định của ông như thế nào về tình hình giá hiện nay?
Ông Vũ Cương Quyết: Chúng ta thấy bức tranh nhu cầu ở thực với phân khúc chung cư tại 2 thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang rất lớn. Với lượng dân số cao (TP Hồ Chí Minh: 9,17 triệu người; Hà Nội 8,4 triệu người), nhu cầu nhà ở thực sự cấp thiết. Câu chuyện nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu rất cao tại 2 thành phố lớn này đã được dự báo trước.
Trong quý IV năm 2023, lượng giao dịch ở Hà Nội tăng trưởng rất mạnh, giá cũng được đẩy lên ở một mức cao hơn. Theo thống kê của chúng tôi, cuối quý IV năm 2023 các dự án chung cư ở Hà Nội tăng khoảng 5 - 7%, quý I năm 2024 tăng 6 - 8%, tức là riêng trong 2 quý liên tiếp vừa rồi thị trường chung cư tại TP. Hà Nội tăng khoảng 10 - 12%, đây là một điều tương đối lạ trong bối cảnh thị trường đi xuống, nhưng việc này hoàn toàn lý giải được.
Thứ nhất, vấn đề nguồn cung thiếu hụt.
Thứ hai, trong vòng 3 - 5 tháng vừa qua lãi suất ngân hàng giảm rất mạnh, đặc biệt trong quý I năm 2024 và đến thời điểm hiện tại lãi suất để vay mua nhà đã giảm khoảng 5 - 6 %, so với trước đây 1 năm người vay mua nhà phải trả 11 - 12%. Khi lãi suất giảm người dân có nhu cầu thay vì gửi ngân hàng sẽ quay lại mua chung cư – đây là một kênh đầu tư hoặc nhà để ở.
Thứ ba, thị trường bất động sản trong thời gian vừa rồi xuống rất mạnh, mọi người cảm thấy rằng bất động sản đã chạm đáy nên nhu cầu lại tăng lên dẫn đến thị trường có xu hướng đi lên.
Thứ tư, giá của chung cư có liên quan đến chi phí đầu vào, các chi phí về nhân công, về vật liệu xây dựng đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng hoặc thuế đất cũng tăng cao.
Tất cả những lý do trên đã dẫn tới việc giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh.
Tuy nhiên bức tranh về giá ở TP. Hồ Chí Minh lại có sự trái chiều, trong vòng 6 tháng vừa qua hầu như không tăng giá, thanh khoản tại TP. Hồ Chí Minh được cải thiện.
Trong khoảng 6 tháng đến 1 năm về trước, giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội khoảng 30 - 40%. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá chung cư ở 2 thành phố lớn này đang kéo lại được gần nhau hơn.
Trong 2 quý liên tiếp thị trường chung cư tại TP. Hà Nội tăng khoảng 10 - 12%. (Ảnh minh hoạ: Thảo Bùi)
PV: Với đà tăng giá như hiện tại, nhiều người lo ngại giá sẽ tiếp tục được đẩy lên cao nữa và lập đỉnh mới. Theo ông vấn đề này sẽ tạo ra rủi ro như thế nào?
Ông Vũ Cương Quyết: Cùng với sự chuyển biến giá tăng của chung cư cũng như thanh khoản, các thị trường vệ tinh xung quanh Hà Nội cũng có sự tăng lên từ 10 - 15% (so với giá một năm trước rất rẻ rơi vào khoảng 25 - 30 triệu/m2). Việc thị trường khan hiếm nguồn cung và các thành phố công nghiệp ở phía Bắc thời gian vừa qua phát triển rất mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở cũng lên cao. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội chưa được phát triển như kỳ vọng nên nhu cầu đổ dồn về nhà ở thương mại.
Đấy là những lý do làm cho thị trường sôi động trong thời gian vừa qua. Từ đó, mọi người đang lo ngại về giá chung cư sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Trên cương vị phân phối môi giới, chúng tôi cũng mong rằng giá sẽ giữ được sự ổn định. Vì khi giá được đẩy lên quá cao mà các nhà đầu tư đổ xô vào đầu tư tiếp sóng đầu cơ, điều này dẫn đến hậu quả giá bị đẩy lên quá mạnh và nhanh, thị trường sẽ hiện hữu rủi ro.
Khi giá vượt quá sức mua của người dân, một thời gian sau các nhà đầu tư mua với mục đích đầu cơ phải cắt lỗ, cuối cùng chúng ta lại thấy bài toán giảm giá. Nên chúng ta mong các nhà đầu tư sẽ đầu tư thật, đầu tư để cho thuê tạo ra dòng tiền. Nếu đầu cơ không đúng chỗ, sau này khi cần tiền thoát hàng lại cắt lỗ sẽ tạo ra rủi ro rất lớn.
3 luật có hiệu lực, nguồn cung cho thị trường sẽ được cải thiện
PV: Thưa ông, không chỉ phân khúc chung cư, các phân khúc khác ví dụ như đất nền, nhà ở gắn liền với đất, liền kề hoặc biệt thự cũng đang thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ông có đánh giá như thế nào về sự sôi động tại các phân khúc này?
Ông Vũ Cương Quyết: Sau khi chung cư tăng giá trong vòng khoảng 6 tháng trên 10% - một mức tăng giá khá tốt - đã kéo theo sự tăng giá ở phân khúc đất nền. Trong thời gian vừa qua chúng ta thấy đất nền ven đô và các tỉnh thành quanh TP. Hà Nội thanh khoản rõ ràng được cải thiện.
Giá đất nền có sự tăng lên tốt, nhưng việc tăng này cũng chỉ thoát đáy giảm giá, còn so với biên độ giá cách đây 1 năm vẫn chưa bắt kịp, chỉ mới trong khoảng 70 - 80%. Thời gian vừa qua, đất nền ở các tỉnh đều rơi vào tình trạng phải bán cắt lỗ 30 - 40%, hiện nay mới phục hồi được 10-15%, nên sự tăng giá vừa rồi chúng tôi đánh giá cũng là một mức độ tốt cho thị trường để tạo ra tính thanh khoản. Mức giá trong thời gian vừa qua cũng không phải là quá cao, vẫn là thấp hơn so với giá cách đây 1 - 2 năm về trước.
Còn với phân khúc liền kề và biệt thự, trước đây chúng ta chỉ thấy chung cư là bất động sản ở thật, đối tượng khách hàng ở phân khúc trung bình hoặc cao cấp. Còn hiện nay, những người có tài sản, có nguồn thu tốt, người giàu ở Việt Nam có sự tăng trưởng rất nhanh nên nhu cầu liền kề, biệt thự cũng là nhu cầu ở thật. Bên cạnh đó, sở hữu liền kề vẫn là nhu cầu để tích sản. Thời gian vừa qua, vàng tăng giá rất cao, nhiều nhà đầu tư bán vàng để mua bất động sản. Người dân Việt Nam vẫn thích mua nhà mua đất đặc biệt là các đất có giá trị lớn, đây cũng là một điều thể hiện đúng quy luật đầu tư của thị trường.
CEO Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. (Ảnh: Thảo Bùi)
PV: Theo như ông chia sẻ, để thị trường phát triển bền vững, điều quan trọng nhất là cung – cầu phải gặp nhau, để tăng tính thanh khoản, theo ông giải pháp nào phù hợp nhất trong thời điểm này để nguồn cung và nguồn cầu gặp nhau tốt nhất?
Ông Vũ Cương Quyết: Lúc này, các chủ đầu tư cũng đang đợi luật mới thông qua, trong luật mới thông qua có vấn đề xác định thuế đất. TP. Hà Nội cũng đang có rất nhiều dự án đợi để có hướng dẫn cụ thể về cách tính thuế đất cũng như dịnh giá đất. Khi luật mới đi vào hoạt động sẽ tạo ra nguồn cung khá lớn tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, cũng như các tỉnh. Việc tạo ra nguồn cung sẽ làm cho thị trường được cân bằng. Cùng với đó, các chủ đầu tư hiện cũng đã tạo ra các quỹ đất lớn, về tương lai tôi thấy vấn đề cung – cầu sẽ không còn khó khăn.
PV: 3 luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Xây dựng) liên quan tới lĩnh vực bất động sản đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm. Ông đánh giá như thế nào và sự kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp về ba luật này?
Ông Vũ Cương Quyết: Cuối năm 2023 chúng ta đã thấy sự thông qua của 3 luật rất quan trọng của thị trường bất động sản. Sang năm 2024, với việc thông qua luật mới tạo nên sự phấn khởi cho các nhà đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư, cũng như tạo ra thị trường minh bạch, nhộn nhịp hơn, nguồn cung sẽ tốt hơn. Sự kỳ vọng từ 3 luật này sẽ tác động tâm lý tích cực đến thị trường. Như Chính phủ cũng đang mong muốn một số điều khoản, một số luật sẽ được thực thi vào tháng 7 năm nay, việc đó tạo cho thị trường sôi động hơn. Chúng ta thấy rằng nguồn cung của thị trường đang khá hạn hẹp nên các luật sớm được thông qua thì các quy trình để phát triển các bất động sản cũng như nhà ở sẽ nhanh hơn, tạo nên sự sôi động cho thị trường. Tôi thấy việc này là điểm sáng của thị trường bất động sản cuối năm 2024 và năm 2025.
PV: Xin ông đưa ra một vài lời khuyên dành cho các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại. Ông đánh giá đâu là phân khúc có triển vọng đầu tư nhất?
Ông Vũ Cương Quyết: Có thể thấy thị trường bất động sản phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự thời điểm hơn một năm qua xuống giá khá thấp và vừa rồi lại có sự tăng giá lên. Mọi người có sự cảm nhận đâu đó đáy của thị trường đang được thiết lập, nên trong thời gian tới mọi người lưu ý phân khúc liền kề biệt thự, đất nền cũng là thị trường đầu tư tốt. Tuy nhiên, phải coi lại kỹ vị trí, pháp lý và về chủ đầu tư.
Về chung cư, phân khúc này tạo ra dòng tiền khá tốt. Dù giá chung cư ở Hà Nội thời gian vừa qua có tăng nhưng đây vẫn là phân khúc ở thật và tạo ra dòng tiền cho thuê. Trước đây chúng ta hay nói chung cư là tiêu sản nhưng thực ra chung cư vẫn là tài sản tạo ra dòng tiền - dòng tiền ở mức độ bền vững, còn tăng giá thì không thể quá nhanh, quá mạnh được.
PV: Xin cảm ơn ông đã tham gia trả lời phỏng vấn!
