Thích
Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam về bức tranh thị trường và chiến lược dòng tiền trong giai đoạn bản lề này.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam
- Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2023 - 2025, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phát triển như thế nào?
Ông Đinh Minh Tuấn: Giai đoạn 2023 - 2025 được xác định là thời kỳ điều chỉnh mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Đặc biệt, năm 2023 ghi nhận nhu cầu trái phiếu bất động sản và lượng giao dịch chạm mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua. Sau quá trình thanh lọc gắt gao, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự phân hóa rõ rệt theo chiều hướng bền vững, thay vì những đợt sóng tăng trưởng nóng hay biến động thất thường. Sự chuyển dịch này được thúc đẩy bởi 3 yếu tố cốt lõi.
Thứ nhất, hành lang pháp lý đang dần được tháo gỡ giúp nguồn cung thị trường bắt đầu đi vào quỹ đạo ổn định từ năm 2025.
Thứ hai, tâm lý của nhà đầu tư và người mua đã dần hồi phục sau những lo ngại kéo dài từ năm 2023, tạo nên một nền tảng tâm lý ổn định hơn.
Thứ ba, cấu trúc thị trường đã có sự thay đổi sâu sắc. Nếu như trước đây thị trường phát triển manh mún với sự tham gia của các chủ đầu tư nhỏ lẻ chuyên phân lô bán nền, thì hiện nay chỉ những đơn vị có năng lực thực sự, pháp lý chuẩn chỉnh và vị trí dự án tốt mới có khả năng hấp thụ dòng tiền.
Tóm lại, trong chu kỳ này, thị trường sẽ không còn tình trạng tăng giá trên diện rộng mà thay vào đó là sự phân hóa mạnh mẽ dựa trên giá trị thực. Với nền tảng đã được thiết lập chặt chẽ trong khoảng 2 - 3 năm vừa qua, thị trường bất động sản 2026 đang hướng tới một chu kỳ tăng trưởng bền vững và dài hạn.
- Trong bối cảnh thị trường phục hồi mang tính chọn lọc như vậy, dòng tiền của nhà đầu tư năm 2026 sẽ ưu tiên chảy vào đâu, thưa ông?
Ông Đinh Minh Tuấn: Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản dù đã ghi nhận sự hồi phục nhưng vẫn còn tồn tại những rào cản nhất định về mặt tâm lý cũng như những lo ngại xoay quanh vấn đề lãi suất. Trong giai đoạn này, tâm thế của khách hàng đã có sự chuyển dịch rõ rệt khi ưu tiên hàng đầu được đặt vào yếu tố an toàn và giá trị khai thác thực, thay vì chạy theo tin đồn hay các kỳ vọng thiếu căn cứ. Khác với giai đoạn trước năm 2023 vốn tràn lan các hoạt động đầu cơ và tăng giá ảo, đặc biệt là ở phân khúc đất nền, thị trường hiện nay tập trung mạnh mẽ vào tính pháp lý minh bạch và khả năng phục vụ nhu cầu ở hoặc kinh doanh thực tế.
Một điểm khác biệt lớn nằm ở yếu tố hạ tầng khi các thông tin hiện nay đã trở nên công khai và minh bạch hơn, hạn chế tối đa tình trạng trục lợi từ việc biết trước thông tin để gom hàng gây lũng đoạn. Theo đó, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thật.
Sức hút lớn nhất thuộc về các căn hộ trong những khu đô thị lớn với đầy đủ tiện ích và cư dân sinh sống. Bên cạnh đó, các khu vực vệ tinh xung quanh Hà Nội và TP.HCM cũng trở nên hấp dẫn nhờ hệ thống hạ tầng đã hình thành rõ nét. Ngay cả với phân khúc đất nền hay sản phẩm thấp tầng, khách hàng vẫn sẵn lòng xuống tiền nếu dự án nằm trong một khu đô thị có quy hoạch bài bản và rõ ràng. Thay vì tư duy mua để chờ tăng giá trong vài năm như trước, thị trường hiện tại đã xác lập một quy chuẩn mới khi giá trị bất động sản phải luôn song hành cùng giá trị thực mà nó mang lại.
- Căn hộ đang dẫn dắt thị trường nhưng cũng có ý kiến cho rằng mặt bằng giá đã cao. Theo ông, năm 2026 căn hộ còn hấp dẫn nhà đầu tư không, bên cạnh đó triển vọng của đất nền, bất động sản thấp tầng sẽ ra sao?
Ông Đinh Minh Tuấn: Khi xem xét thị trường căn hộ, có thể thấy rằng mặt bằng giá hiện nay thực sự đã ở mức cao sau giai đoạn tăng trưởng nhanh chóng ở cả Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Đơn cử như tại TP.HCM, mức tăng trong năm vừa qua đã đạt khoảng 30%. Tuy nhiên, nếu xét trên diện rộng bao gồm cả các khu vực vệ tinh, căn hộ vẫn sẽ là phân khúc đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong năm 2026.
Trước hết, áp lực về dân số đô thị tại Hà Nội và TP.HCM là rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở hàng năm vẫn còn tương đối thấp so với nhu cầu thực tế. Nguồn cung ở khu vực trung tâm tăng với mức giá cao, không thể đáp ứng nhu cầu số đông. Ngược lại, tại các khu vực vệ tinh hoặc các vùng vành đai, nguồn cung dồi dào hơn và mức giá cũng dễ tiếp cận hơn so với khu vực nội đô vốn đang dần khan hiếm sản phẩm mới.
Thêm vào đó, nhu cầu thực đối với loại hình chung cư ngày càng lớn khi hệ thống hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện đồng bộ. Nếu như Hà Nội đã có sẵn nền tảng hạ tầng tốt thì TP.HCM hiện cũng đang đẩy nhanh tiến độ đường Vành đai 3 cùng các nút giao thông trọng điểm để kết nối các đô thị vệ tinh. Dự kiến trong năm nay, khi các công trình này hoàn thiện sẽ giúp việc di chuyển vào trung tâm trở nên thuận tiện hơn, từ đó gia tăng giá trị cho các dự án căn hộ ngoài tầm trung tâm.
Cuối cùng, một yếu tố then chốt tạo nên sức hút cho phân khúc này chính là khả năng sở hữu nhà của những người trẻ hoặc người mới mua nhà lần đầu. Với phương thức thanh toán theo tiến độ và sự đa dạng về phân khúc giá, thị trường căn hộ mang lại nhiều lựa chọn linh hoạt. Tùy vào khả năng tài chính, người mua có thể chọn căn hộ cao cấp tại trung tâm, căn hộ tầm trung ở khu vực cận trung tâm hoặc các sản phẩm giá rẻ tại vùng ven và các khu vực lân cận. Chính sự phân hóa đa dạng này, kết hợp với tiềm năng tăng trưởng dài hạn, đã tạo nên sức hấp dẫn đặc biệt cho thị trường căn hộ trong giai đoạn tới. Nói chung, với những ưu thế về tính thực dụng và khả năng thanh khoản, chung cư được dự báo sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt toàn bộ thị trường bất động sản trong năm tới.
Còn với các phân khúc khác trên thị trường, điển hình như đất nền, bối cảnh hiện nay không còn là cuộc chơi mang tính đại trà. Tại nhiều khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM, mức giá vẫn chưa thể quay trở lại cột mốc của năm 2021. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư đã tham gia thị trường từ giai đoạn 2022 đến nay vẫn đang phải đối mặt với tình trạng giá chưa phục hồi sau 3 năm bám trụ. Chính vì tâm lý chưa thể thu hồi vốn hoặc đạt được mức giá kỳ vọng ban đầu, đa số các nhà đầu tư hiện nay có xu hướng muốn thoái vốn hơn là tiếp tục đổ dòng tiền mới vào. Bên cạnh đó, thị trường đất nền đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Thay vì đầu tư dàn trải vào những khu vực chưa rõ ràng về pháp lý hay hạ tầng như trước, dòng tiền hiện nay trở nên khắt khe hơn. Những khu vực thiếu hụt pháp lý và không có động lực tăng trưởng từ hạ tầng gần như mất đi tính thanh khoản và không có khả năng tăng giá.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản thấp tầng được đánh giá có triển vọng tốt hơn, nhưng với điều kiện tiên quyết là phải nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Nếu không tọa lạc trong những đại đô thị có hệ sinh thái đồng bộ, loại hình thấp tầng sẽ gặp khó khăn lớn trong việc khai thác kinh doanh hoặc cho thuê do phải chịu áp lực cạnh tranh trực tiếp từ phân khúc đất thổ cư của người dân địa phương. Tại các khu vực cách trung tâm Hà Nội hay TP.HCM khoảng 60km, nguồn cung thổ cư từ người dân vẫn còn rất dồi dào, khiến các sản phẩm không có lợi thế quy hoạch khó có thể tiếp cận được số đông khách hàng.
- Nguồn cung bất động sản có xu hướng "bùng nổ" nhưng cũng dấy lên lo ngại về dư cung cục bộ và giá tiếp tục neo cao ở một số khu vực. Theo ông, yếu tố này có dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư trong năm 2026?
Ông Đinh Minh Tuấn: Trước hết, chúng ta cần phân tích kỹ lưỡng về điểm rơi của nguồn cung trên thị trường bất động sản. Đối với phân khúc căn hộ, việc đánh giá tình hình năm 2026 đòi hỏi sự đối chiếu với lượng nguồn cung thực tế đã được đưa ra thị trường trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2024. Xét về ngắn hạn, những dự án được triển khai từ năm 2023 thường sẽ bắt đầu quá trình bàn giao nhà vào năm 2026. Do đó, khi xem xét thị trường chung cư, chúng ta phải căn cứ vào năng lực hoàn thiện dự án của chủ đầu tư cũng như các cam kết đầu tư đối với khách hàng từ những năm trước đó.
Dựa trên lượng cung tích lũy từ các năm trước dự kiến bàn giao vào năm 2026, có thể nhận định rằng thị trường sẽ không rơi vào tình trạng dư cung. Đặc biệt, tại một đô thị có sự dịch chuyển dân cư mạnh mẽ như TP.HCM, các dự án đã bàn giao trong thời gian qua đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy, "sáng đèn" rất cao. Ngay cả tại các khu đô thị lớn với quy mô lên đến hàng chục nghìn dân ở khu vực lân cận, khả năng hấp thụ vẫn tương đối tốt. Điều này cho thấy trong năm 2026, câu chuyện dư cung khó có khả năng xảy ra.
Tuy nhiên, thị trường lại đang đối mặt với thách thức lớn về mặt cho thuê khi tỉ suất lợi nhuận khó đạt được mức kỳ vọng của nhà đầu tư. Chẳng hạn, nếu nhà đầu tư mong muốn tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư đạt mức 5% thì thực tế hiện nay khó lòng đáp ứng được, tại những khu vực có nguồn cung tăng mạnh, con số này chỉ còn dao động quanh mức 3%. Điều này xuất phát từ thực tế là những người có nhu cầu ở thực sẽ ưu tiên lựa chọn phương án đi thuê để vừa duy trì được mức chi phí sinh hoạt cũ, vừa được thụ hưởng đầy đủ các tiện ích hiện đại tại những dự án chung cư mới. Chính sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá trị khai thác cho thuê cũng khẳng định rằng nhóm khách hàng có nhu cầu thực vẫn rất dồi dào và ổn định.
Yếu tố thứ hai chính là kỳ vọng về sự tăng giá nhanh chóng. Thực tế cho thấy trong suốt hai năm trước đó, giá bất động sản tại TP.HCM gần như không biến động hoặc chỉ tăng ở mức rất thấp. Do đó, mức tăng trưởng trong năm 2025 vừa qua đóng vai trò như một sự bù đắp cho giai đoạn trì trệ trước đó, khiến giá trị tăng vọt chỉ trong vòng một năm để khỏa lấp khoảng trống của hai năm cũ.
Khái niệm dư cung được hiểu là tình trạng nguồn cung vượt quá khả năng đáp ứng nhu cầu tại một thời điểm nhất định, dẫn đến những rủi ro cụ thể cho nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Tại một số khu vực có nguồn cung tăng trưởng nóng đi kèm với tỷ lệ vay vốn cao, thị trường có thể rơi vào tình trạng không thể tiếp tục tăng giá, buộc nhà đầu tư phải thanh khoản gấp và bán tháo ra bên ngoài.
Lấy ví dụ cụ thể tại thị trường Bình Dương (cũ) để dễ hình dung, trong năm vừa qua khu vực này ghi nhận khoảng 24.000 căn hộ trên tổng dân số từ 2,1 - 2,5 triệu người. Trong khi đó, nhìn lại giai đoạn 2019 - 2023, chỉ riêng một dự án tại Quận 9 (cũ) là đã cung cấp ra thị trường tới 45.000 căn, dù dân số toàn quận chỉ hơn 300.000 người nhưng vẫn được hấp thụ gần như toàn bộ. Nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, nhu cầu thực tế tại địa phương và các khu vực lân cận TP.HCM vẫn hiện hữu. Đặc biệt là khu vực phía Tây, nơi tập trung phần lớn dân cư, dù nguồn cung vài năm qua chỉ khoảng 4.000 đến 5.000 căn, vẫn còn khiêm tốn.
Mặc dù trong ngắn hạn, nhiều người lo ngại về tình trạng dư cung và khả năng thanh khoản chậm của một số loại hình sản phẩm, nhưng thực tế nhu cầu ở thực vẫn luôn tồn tại. Khi những dự án mở bán từ năm 2023 - 2024 bắt đầu bàn giao trong năm nay, thị trường được dự báo vẫn sẽ vận động một cách tương đối bền vững.
- Từ góc nhìn của một người nhiều năm bám sát thị trường, ông có thể chỉ ra những khu vực hội tụ điều kiện "đón sóng" năm 2026 và gửi lời khuyên cốt lõi nhất cho nhà đầu tư?
Ông Đinh Minh Tuấn: Về định hướng đầu tư cho năm 2026, tôi cho rằng các nhà đầu tư cần tập trung vào những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển hạ tầng và có khả năng đón nhận làn sóng dịch chuyển dân cư từ các đô thị lớn.
Thực tế cho thấy thị trường tại các trung tâm đô thị lớn đang đối mặt với tình trạng quá tải về mật độ dân số, tạo nên áp lực lớn lên không gian sống. Theo quy luật phát triển của các đô thị lớn trên thế giới, khi mật độ dân cư đạt đến ngưỡng quá dày đặc, xu hướng tất yếu trong giai đoạn tiếp theo sẽ là sự dịch chuyển dần ra các vùng phụ cận.
Tại Hà Nội và TP.HCM, quá trình hình thành các đô thị vệ tinh đã được chuẩn bị từ lâu và hiện đang bắt đầu lộ rõ những tín hiệu dịch chuyển dân cư cụ thể. Song song với đó, những khu vực có sự phát triển mạnh mẽ về khu công nghiệp cũng đóng vai trò then chốt. Việc dịch chuyển sản xuất từ nội đô ra các vùng ngoài không chỉ thúc đẩy kinh tế mà còn kéo theo nhu cầu thực tế về nhà ở cho đội ngũ lao động và chuyên gia.
Riêng đối với thị trường TP.HCM, yếu tố hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện, điển hình như dự án Vành đai 3, sẽ là động lực chính thúc đẩy sự lan tỏa dân cư. Một khu vực được đánh giá là đủ điều kiện đón sóng đầu tư trong năm 2026 khi hội tụ đủ ba yếu tố trọng yếu bao gồm hạ tầng thực tế đang triển khai, dòng vốn dịch chuyển rõ rệt và sự hiện diện của các cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc đô thị mới tạo ra giá trị kinh tế trực tiếp.
Như vậy, bước sang năm 2026, chiến lược của nhà đầu tư cần có sự thay đổi căn bản về tư duy. Thay vì tập trung vào các sản phẩm mang tính đầu cơ hay chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ảo vốn không còn phù hợp, nhà đầu tư nên ưu tiên rót vốn vào những nơi có nhu cầu thật và có khả năng tạo ra dòng tiền khai thác thật.
- Trân trọng cảm ơn ông!
