Thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền rời đầu cơ, tìm về giá trị bền vững

2026 - năm của giá trị thực

Bước sang năm 2026, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt về "khẩu vị" đầu tư, từ chỗ chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn đang dịch chuyển sang những sản phẩm có giá trị thực và bền vững hơn, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố kinh tế - thị trường có thể quan sát và đo lường được.

Dưới sức ép ngày càng rõ rệt từ mặt bằng lãi suất, hành vi của nhà đầu tư cũng đang được tái định hình theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Trên thực tế, từ sau Tết Dương lịch 2026, lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt ngưỡng 8%/năm ở các kỳ hạn trung - dài hạn, kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt là cho vay bất động sản, tăng nhanh. Nhiều ngân hàng lớn như VietinBank, Vietcombank, BIDV,... đã điều chỉnh lãi suất cho vay lên mức cao, có thời điểm tiệm cận 14%/năm, khiến chi phí vốn trở thành áp lực đáng kể đối với cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển dự án. Theo đó, chi phí vốn tăng cao làm thu hẹp đáng kể biên lợi nhuận, đặc biệt đối với các chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá. Khi chi phí lãi vay "ăn mòn" lợi nhuận, trong khi thanh khoản thị trường chưa đủ mạnh để tạo ra những đợt tăng giá nhanh và rộng, việc "ôm đất chờ tăng" không còn là lựa chọn dễ dàng như trước, thậm chí tiềm ẩn rủi ro cao. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn bài toán dòng tiền, biên an toàn tài chính và khả năng xoay xở trong những kịch bản bất lợi.

Chính áp lực gia tăng từ chi phí vốn, theo các chuyên gia, đang thúc đẩy một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của dòng tiền trên thị trường bất động sản, theo hướng thực chất và bền vững hơn. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc mặt bằng lãi suất đi lên đã làm lộ rõ những điểm yếu mang tính nền tảng của thị trường. Trong nhiều năm, không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư quen vận hành trong môi trường "vốn rẻ", phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, trong khi năng lực tạo dòng tiền thực và khả năng hấp thụ của thị trường chưa theo kịp đà tăng giá tài sản. Khi lãi suất không còn duy trì ở mức thấp, những mô hình đầu tư dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá nhanh lập tức chịu sức ép lớn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, bối cảnh mới buộc nhà đầu tư phải rời bỏ tư duy "đánh nhanh, thắng nhanh" để chuyển sang cách tiếp cận thận trọng, bài bản và dài hạn hơn. Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.

"Chính sự thay đổi trong cách tính toán hiệu quả đầu tư này đang góp phần thanh lọc thị trường, đưa dòng vốn quay trở lại với những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và nền tảng tăng trưởng bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Không chỉ chịu tác động từ chi phí vốn, sự dịch chuyển của dòng tiền năm 2026 còn được củng cố bởi những thay đổi quan trọng về khung pháp lý và định hướng điều hành trong năm 2026. Phát biểu tại hội thảo "Nhận định thị trường bất động sản năm 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hệ thống pháp luật được ban hành trong năm 2025 và bắt đầu phát huy hiệu lực đã hình thành một khung thể chế tương đối đầy đủ, đồng bộ và mang tính đột phá đối với thị trường bất động sản. 

Đáng chú ý, tư duy quản lý đã chuyển mạnh từ "siết chặt thủ tục" sang "quản lý hiệu quả nguồn lực", tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý kéo dài nhiều năm. Việc hàng loạt dự án được rà soát, tháo gỡ vướng mắc và khơi thông quỹ đất phát triển không chỉ giúp gia tăng nguồn cung hợp pháp, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc củng cố niềm tin thị trường. Khi rủi ro pháp lý được thu hẹp, dòng tiền có xu hướng ưu tiên chảy vào các dự án minh bạch, tuân thủ quy hoạch và có khả năng triển khai thực chất, thay vì chạy theo các cơ hội "đón sóng" ngắn hạn.

Song song với đó, theo ông Hà Quang Hưng, việc Chính phủ đẩy mạnh xử lý các dự án tồn đọng, tăng tốc đầu tư công và phát triển hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, đặc biệt tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Hạ tầng giao thông, logistics và dịch vụ được cải thiện đã trực tiếp nâng cao giá trị sử dụng thực của bất động sản, tạo nền tảng cho nhu cầu ở thật và khai thác dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Đây cũng là cơ sở để các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, bao gồm nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội tại các đô thị vệ tinh, ngày càng được ưu tiên trong dòng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh khung pháp lý dần hoàn thiện, rủi ro thể chế được thu hẹp rõ rệt và hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn, thị trường bất động sản năm 2026 bắt đầu phát đi những tín hiệu đủ độ tin cậy để dòng vốn dài hạn quay trở lại. Tuy nhiên, điểm khác biệt mang tính bản chất so với các chu kỳ trước là dòng tiền không còn chảy theo quán tính "đón sóng" hay lan tỏa dàn trải, mà đang dịch chuyển rõ nét về phía những tài sản có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác thật và nền tảng tăng trưởng bền vững. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Vietnam nhận định, giai đoạn 2025 - 2026 đang chứng kiến sự tái tham gia của các tổ chức, quỹ đầu tư quốc tế với một "tâm thế mới", trong đó kỷ luật đầu tư và tiêu chuẩn sàng lọc được siết chặt hơn rất nhiều so với trước đây.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, các nhà đầu tư quốc tế hiện không còn ưu tiên những cơ hội mang tính thời điểm hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, mà tập trung đánh giá sâu vào nền tảng vận hành và khả năng tạo giá trị bền vững của dự án. Pháp lý đầy đủ, tiến độ triển khai thực tế, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, cùng khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn trở thành những điều kiện cần trước khi dòng vốn được giải ngân. 

Thực tế cho thấy, nhiều quỹ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản lớn đang ưu tiên các thương vụ M&A đối với những dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc đang ở giai đoạn cuối của quá trình tháo gỡ vướng mắc, thay vì chấp nhận rủi ro khi tham gia từ sớm vào các dự án còn nhiều bất định. Tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh, dòng vốn tổ chức có xu hướng tập trung vào những khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch bài bản, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực và tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê, thương mại - dịch vụ. Đây chính là những dự án đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng của dòng tiền trong chu kỳ mới là giá trị sử dụng rõ ràng và khả năng khai thác bền vững, thay vì các dự án nhỏ lẻ, manh mún, phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, xu hướng đầu tư có chọn lọc này càng thể hiện rõ nét hơn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, các quỹ đầu tư nước ngoài thường quan tâm đến những khu công nghiệp có pháp lý hoàn chỉnh, tỷ lệ lấp đầy cao, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững và "xanh", đồng thời gắn với hệ thống hạ tầng giao thông - cảng biển - logistics đồng bộ và có dư địa mở rộng trong dài hạn. Điều đó cho thấy, dòng vốn tổ chức không còn đặt trọng tâm vào mức giá mua ban đầu, mà hướng đến khả năng vận hành ổn định, hiệu quả khai thác và tiềm năng tăng trưởng bền vững của tài sản trong suốt vòng đời đầu tư.

"Sự quay lại có chọn lọc của dòng vốn tổ chức mang ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường bất động sản 2026, không chỉ góp phần cải thiện thanh khoản cho những phân khúc và dự án có nền tảng tốt, mà còn đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên", ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, đồng thời cho rằng khi dòng tiền ưu tiên chất lượng tài sản, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững, thị trường buộc phải vận hành theo những chuẩn mực cao hơn về pháp lý, minh bạch và hiệu quả sử dụng vốn. Theo đó, các dự án được đầu tư bài bản, có chiến lược dài hạn và gắn với nhu cầu thực của nền kinh tế sẽ trở thành điểm đến chủ đạo của dòng tiền trong chu kỳ mới, trong khi những mô hình phát triển dựa trên đầu cơ ngắn hạn sẽ dần bị đào thải.

Phân khúc nào dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm 2026?        

Từ sự dịch chuyển mang tính nền tảng của dòng tiền sang giá trị sử dụng thực, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào một giai đoạn tự sàng lọc rõ nét và có chiều sâu hơn. Khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, dư địa đầu cơ bị thu hẹp và tiêu chuẩn lựa chọn ngày càng khắt khe, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều không còn chạy theo các con "sóng" ngắn hạn, mà buộc phải đánh giá tài sản dựa trên hiệu quả sử dụng, khả năng khai thác và tính bền vững dài hạn. Theo đó, dòng tiền có xu hướng tập trung vào những phân khúc phản ánh rõ ràng nhất giá trị ở - giá trị sống - giá trị khai thác, thay vì các kỳ vọng tăng giá thuần túy.

Trong bức tranh đó, phân khúc căn hộ chung cư được giới chuyên gia đánh giá như một điểm tựa quan trọng của thị trường năm 2026, nhờ hội tụ đầy đủ các yếu tố nền tảng của nhu cầu thực. Theo ông Đinh Minh Tuấn, kết quả khảo sát xu hướng thị trường chung cư cho thấy 44% người tham gia nhận định giá sẽ tiếp tục tăng nhẹ, 17% dự báo tăng mạnh, 27% cho rằng giá ổn định, trong khi chỉ 13% cho rằng giá có thể giảm. Cấu trúc dự báo này cho thấy tâm lý thị trường đang nghiêng rõ về kịch bản ổn định và tăng trưởng có kiểm soát, thay vì những biến động mạnh mang tính đầu cơ.

Ở góc nhìn cá nhân, ông Tuấn cho rằng giá chung cư nhiều khả năng tiếp tục tăng trong giai đoạn đầu năm 2026, chủ yếu do nguồn cung căn hộ hiện nay vẫn tập trung nhiều vào phân khúc trung - cao cấp, qua đó kéo mặt bằng giá chung lên cao. Song song với đó, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, trong khi giá đất và chi phí xây dựng liên tục gia tăng, còn nguồn cung lại chưa đáp ứng đầy đủ. Đồng thời, xu hướng người dân chuyển từ nhà ở riêng lẻ sang chung cư ngày càng rõ nét, khi hạ tầng đô thị được cải thiện, tiện ích đồng bộ hơn và chất lượng sống được ưu tiên. Những yếu tố này cộng hưởng, tạo ra mặt bằng giá mới mang tính bền vững hơn, thay vì những đợt tăng nóng ngắn hạn.

"Trong bối cảnh dòng tiền quay về giá trị thực, phân khúc chung cư gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định đang dần đảm nhận vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026. Sự dẫn dắt này không đến từ các cơn sốt giá, mà từ thanh khoản thực, sức cầu bền bỉ và khả năng thích ứng với chu kỳ phát triển dài hạn của thị trường", ông Đinh Minh Tuấn đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam cho biết, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển ngày càng rõ nét theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực và đề cao tính bền vững, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ như giai đoạn trước. Theo ông, diễn biến mức độ quan tâm của người mua thời gian gần đây là minh chứng rõ ràng cho xu hướng này.

Cụ thể, trong tháng 11/2025, lượng quan tâm đối với phân khúc căn hộ chung cư tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi các phân khúc mang nặng tính đầu tư lại ghi nhận mức sụt giảm mạnh, gồm đất nền giảm tới 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, sự phân hóa này cho thấy dòng tiền đang rời xa các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, để quay trở lại những loại hình gắn với nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng thanh khoản bền vững hơn.

Nhận định trên cũng được củng cố bởi kết quả khảo sát thị trường, khi 64% người mua tham gia với mục đích để ở, trong khi 36% mua để đầu tư. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tỷ trọng người mua ở thực chiếm ưu thế phản ánh một cấu trúc cầu lành mạnh hơn, đồng thời đặt ra những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe đối với chất lượng sản phẩm, pháp lý và giá trị sử dụng thực.

Từ góc nhìn triển vọng, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026, song nhấn mạnh rằng không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. "Những sản phẩm có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ hoặc không tạo được giá trị sống thực chất sẽ đối mặt với rủi ro chững giao dịch, dù mặt bằng thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn", ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Theo ông, thực tế này cho thấy mặt bằng giá duy trì ở mức cao đang buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh tư duy. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các tiêu chí như pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững đang trở thành thước đo quan trọng trong quyết định xuống tiền. Mặt bằng giá mới, dù phản ánh áp lực gia tăng của chi phí đất đai, xây dựng và vốn, cũng đồng thời đặt ra thách thức không nhỏ đối với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững./.