Thích
"Cắt lỗ" chỉ diễn ra cục bộ tại khu vực có mức tăng trưởng nóng
Báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là "điểm nóng" khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Về cầu thị trường, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán "cắt lỗ". Điều này khiến không ít nhà đầu tư và người mua ở thực băn khoăn. Tuy nhiên, theo các môi giới, cần nhìn kỹ vào mặt bằng giá và thời điểm mua vào để đánh giá đúng bản chất.
Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO bắt đầu rao bán "cắt lỗ". (Ảnh minh hoạ)
Anh Đức Anh, chuyên viên môi giới thuộc CTCP Đầu tư và Thương mại Vhomes cho biết, hiện có không ít trường hợp được gắn mác "cắt lỗ" thực chất chỉ là giảm nhẹ so với mức giá đỉnh.
"Sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh, kỳ vọng lợi nhuận của một bộ phận nhà đầu tư đã bị đẩy lên cao. Khi thị trường bước vào nhịp chững lại, việc giảm giá để chốt giao dịch thường được gắn mác 'cắt lỗ', nhưng thực đây chỉ là 'cắt lãi' bởi trên thực tế biên lợi nhuận so với thời điểm mua vào ban đầu vẫn chênh lệch đáng kể", anh Đức Anh thông tin.
Theo môi giới này, giá chung cư tại các đô thị lớn trong thời gian gần đây chủ yếu đi ngang hoặc có điều chỉnh nhẹ với mức giảm mang tính chọn lọc. Để thị trường quay trở lại mức giá gốc cách đây vài năm, biên độ điều chỉnh sẽ phải lớn hơn nhiều, điều khó xảy ra trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực đã phát triển đồng bộ về hạ tầng, dân cư và tiện ích.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, hiện tượng rao bán "cắt lỗ" chung cư thời gian qua cần được nhìn nhận trong bối cảnh dòng tiền và cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường, thay vì xem đây là dấu hiệu suy giảm diện rộng. Thực tế, áp lực bán chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn giá tăng nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
Trong giai đoạn thị trường sôi động, không ít nhà đầu tư tận dụng các gói vay ưu đãi, thời gian ân hạn nợ gốc dài để "đón sóng". Đến khi bước sang giai đoạn phải trả nợ, chi phí vốn gia tăng trong khi thanh khoản thứ cấp chậm lại, áp lực dòng tiền buộc họ phải bán ra sớm hơn dự tính. Việc chấp nhận giảm giá so với mức chào bán cao nhất trước đó thường được gọi là "cắt lỗ", dù không ít trường hợp vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, hiện tượng bán cắt lỗ chỉ diễn ra cục bộ, tập trung tại những khu vực hoặc dự án từng ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, nơi hoạt động đầu tư mang tính "lướt sóng" chiếm tỷ trọng lớn. Ngược lại, tại các khu vực có nhu cầu ở thực ổn định, hạ tầng và dân cư đã hình thành, mặt bằng giá nhìn chung chỉ chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ, chưa xuất hiện làn sóng bán tháo.
Thị trường chung cư bước vào nhịp điều chỉnh
Nhìn rộng hơn, các chuyên gia cho rằng hiện tượng rao bán "cắt lỗ" chung cư cho thấy thị trường đang bước vào một nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng giá nhanh.
Cũng theo VARS, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV/2025, khi nguồn cung tăng nhanh và mặt bằng giá đã lên cao, tâm lý thị trường bắt đầu thận trọng hơn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, hơn 75% giao dịch trên thị trường đến từ nhóm khách hàng mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi chi phí vốn tăng, áp lực bán ra trên thị trường thứ cấp là điều khó tránh khỏi".
Bên cạnh đó, báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 của Avison Young Việt Nam cũng cho thấy bức tranh tương tự. Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM tăng vừa phải khi các chủ đầu tư thận trọng quan sát khả năng hấp thụ và giá bán, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 65 - 75%. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức 70 - 80%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, khiến cơ cấu nhà ở ngày càng chênh lệch rõ nét.
Theo Avison Young, giá sơ cấp căn hộ tiếp tục xu hướng đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Bước sang năm 2026, nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục tăng, với khoảng 10.000 căn tại Hà Nội và 15.000 căn tại TP.HCM, trong khi giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn so với giai đoạn trước.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái tăng nóng sang giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ rệt hơn. Các sản phẩm ở khu vực trung tâm, đã hoàn thiện pháp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục giữ giá tốt và thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án vùng ven, chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc được mua vào với mục tiêu "lướt sóng" ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá lớn hơn.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young đánh giá, mặt bằng giá nhà hiện nay không phản ánh rủi ro bong bóng mà cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn với quá trình đô thị hóa và đầu tư hạ tầng. Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới từ năm 2026, kèm theo hệ số điều chỉnh, sẽ tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn nhưng cũng góp phần tái định giá đất theo hướng tiệm cận giá trị thực.
Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ được kỳ vọng sẽ phục hồi theo hướng bền vững hơn từ nửa cuối năm 2025 và rõ nét hơn trong năm 2026, với hai kịch bản chính: Phục hồi dần cùng mức tăng giá khiêm tốn và sự phân hóa rõ rệt, hoặc phục hồi nhanh hơn nếu các điểm nghẽn pháp lý và tín dụng được tháo gỡ hiệu quả.
Dù theo kịch bản nào, hiện tượng "cắt lỗ" chung cư nhiều khả năng vẫn chỉ mang tính cục bộ, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết của thị trường trong giai đoạn chuyển sang chu kỳ phát triển thận trọng và dài hạn hơn./.
