Chính thức bỏ xác nhận thế chấp trên sổ đỏ

Ngày 11/12/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, tại Điểm b khoản 2 Điều 11, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: Đối với trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, việc đăng ký được thực hiện bằng cách cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Để bảo đảm việc triển khai thống nhất, kịp thời và đồng bộ khi Nghị quyết có hiệu lực, trên cơ sở trao đổi và thống nhất với Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường nhà nước (Bộ Tư pháp) đã đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường tại các tỉnh, thành phố tổ chức thực hiện theo đúng tinh thần nghị quyết.

Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện việc xác nhận đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, mà thực hiện cập nhật nội dung đăng ký thế chấp trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với trường hợp phát sinh yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, nếu nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai bước: Cập nhật nội dung xóa đăng ký hoặc rút bớt tài sản thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, và xác nhận nội dung xóa đăng ký tương ứng trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Việc cập nhật thông tin đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Hiện nay, Bộ Tư pháp đang chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, nhằm bảo đảm sự đồng bộ với Nghị quyết 254/2025/QH15.

Trong thời gian chờ Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế, việc sử dụng biểu mẫu, lập hồ sơ đăng ký thế chấp, chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp trên phiếu yêu cầu đăng ký cùng các nội dung liên quan vẫn tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành của Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai địa phương thống nhất tổ chức triển khai, bảo đảm việc chuyển đổi phương thức đăng ký thế chấp diễn ra thông suốt, đúng quy định.

Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp, đồng thời tăng tính minh bạch và nhất quán trong quản lý đất đai.

Việc chuyển từ xác nhận thủ công trên sổ đỏ sang cập nhật tập trung trên cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ hạn chế rủi ro sai sót, chồng chéo thông tin, mà còn tạo nền tảng cho số hóa toàn diện hoạt động đăng ký, giao dịch bảo đảm.

Về dài hạn, cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường tín dụng - bất động sản vận hành thông suốt hơn, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước và củng cố niềm tin của người dân vào cải cách thể chế đất đai.