Chính thức từ hôm nay, phân lô và tách thửa sẽ có sự thay đổi lớn

Từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa đất và hợp thửa đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254. Theo đó, các hoạt động này phải đáp ứng hệ thống nguyên tắc và điều kiện chặt chẽ hơn so với trước đây, nhằm tăng cường quản lý đất đai và bảo đảm sử dụng đất đúng quy hoạch, hạ tầng.

Các nguyên tắc, điều kiện chung

Trước hết, thửa đất đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa phải đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp. Giấy chứng nhận bao gồm một trong các loại theo quy định của pháp luật về đất đai, như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật. Thửa đất cũng không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích không tranh chấp vẫn được xem xét tách thửa hoặc hợp thửa.

Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu, đồng thời đáp ứng các yêu cầu thiết yếu về cấp nước, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật phù hợp. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở, hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, để làm lối đi thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi này.

Điểm mới áp dụng từ ngày 01/01/2026

Từ ngày 01/01/2026, đối với trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa có liên quan đến lối đi, thửa đất phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề chấp thuận cho đi qua nhằm kết nối với đường giao thông công cộng. Quy định không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được dành làm lối đi vẫn tiếp tục được áp dụng.

Đáng chú ý, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, người sử dụng đất không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa. Việc hợp các thửa đất cũng không bắt buộc phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cũng như cùng thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Các trường hợp đặc biệt

Đối với trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích và kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.

Trường hợp người sử dụng đất đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254.

Điều kiện riêng đối với tách thửa đất

Ngoài các nguyên tắc chung, việc tách thửa đất còn phải đáp ứng các điều kiện bổ sung. Cụ thể, các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo từng loại đất, căn cứ quy định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Nếu người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất và có thực hiện tách thửa, thì diện tích thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, việc tách thửa không bắt buộc, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.

Điều kiện riêng đối với hợp thửa đất

Đối với hợp thửa đất, ngoài các nguyên tắc chung, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm thống nhất về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất, trừ các trường hợp pháp luật cho phép.

Các trường hợp ngoại lệ bao gồm: hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa; hoặc hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa với thửa đất ở.

Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất phải đồng thời thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn và một hình thức trả tiền theo đúng quy định pháp luật.