Thích
Những tín hiệu gần đây cho thấy động lực tăng giá nhanh của chung cư đang suy yếu. Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, giá căn hộ chuyển nhượng khó bứt phá trong năm 2026 và nhiều khả năng đi ngang. Nguyên nhân không nằm ở một yếu tố đơn lẻ, mà là sự hội tụ của ba biến số: Mặt bằng giá đã cao, nguồn cung mới tăng mạnh và tâm lý thị trường chuyển sang thận trọng.
Cuối năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng/m2, tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Con số này phản ánh một thực tế: Thị trường đã tiệm cận "vùng đỉnh kỳ vọng". Khi biên tăng giá không còn rộng, động cơ đầu cơ ngắn hạn tự nhiên suy giảm.
Thị trường chung cư hiện đang đối mặt với mặt bằng giá cao. Ảnh: Internet
Điều đáng chú ý hơn là nguồn cung mới và sắp bàn giao. Dự kiến năm nay, thị trường đón 35.000-40.000 căn hộ, tạo áp lực rõ rệt lên giá bán thứ cấp - vốn từng hưởng lợi từ tình trạng khan hiếm kéo dài.
Một chỉ báo quan trọng khác là thanh khoản. Dữ liệu của OneHousing cho thấy, trong quý IV năm ngoái, số giao dịch chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven giảm 22%, xuống còn khoảng 9.500 giao dịch. Đây là lần đầu thị trường chững lại sau ba quý sôi động liên tiếp.
Theo ông Trung, phân khúc chung cư - "đầu tàu" dẫn dắt thị trường thời gian qua - đang đảo chiều vai trò. Khi nguồn cung dồi dào hơn, giá bán không còn tăng nóng, tâm lý FOMO dần biến mất. Thị trường bắt đầu phân hóa theo chất lượng dự án, pháp lý và khả năng khai thác thực, thay vì tăng đồng loạt.
Lãi suất, tín dụng và tâm lý "né vay"
Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ ra một xu hướng đáng chú ý khi hiện nay người dân ngày càng e ngại vay mua nhà.
Dư nợ bất động sản năm 2025 ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tín dụng cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 14%, trong khi cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, chiếm khoảng 44% tổng dư nợ. Sự lệch pha này phản ánh rõ ràng: Giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực.
Phân khúc chung cư đang đối diện với việc nguồn cung lớn nhưng sức mua chậm lại. Ảnh minh họa
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá nhà đất tăng gần 60% giai đoạn 2019-2024, riêng năm ngoái chung cư tại Hà Nội và TP. HCM tăng 20-30%. Trong khi đó, nguồn cung lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, tạo ra nghịch lý "thừa nhà cao cấp, thiếu nhà phù hợp túi tiền".
Không chỉ chịu tác động từ cung - cầu và lãi suất, thị trường còn đứng trước một thay đổi mang tính cấu trúc về quản lý. Ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết từ 1/3/2026, các sản phẩm bất động sản - từ nhà riêng lẻ, chung cư đến dự án sẽ được gắn mã định danh điện tử theo Nghị định 357.
Quy định này không chỉ áp dụng cho sản phẩm, mà còn cho đơn vị quản lý vận hành, chứng chỉ hành nghề môi giới và cá nhân thụ hưởng chính sách nhà ở.
Về bản chất, đây là bước đi nhằm thu hẹp không gian đầu cơ, hạn chế thao túng giá và nâng cao tính minh bạch - yếu tố từng bị xem là "điểm mù" của thị trường chung cư.
Khi dữ liệu được chuẩn hóa và truy xuất dễ dàng, thị trường sẽ vận hành gần hơn với giá trị thực, thay vì bị dẫn dắt bởi thông tin không đối xứng.
Trong bối cảnh mới, các chuyên gia đều chung một khuyến nghị: Nên đổi cách chơi. Với doanh nghiệp, bài toán không còn là mở rộng dàn trải, mà là tái cấu trúc tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền và cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu ở thực.
Theo ông Cấn Văn Lực, việc đa dạng hóa nguồn vốn và đưa giá nhà về mức hợp lý là chìa khóa để khơi thông cầu thực - yếu tố quyết định sức khỏe dài hạn của thị trường.
Với nhà đầu tư, "lướt sóng" không còn là chiến lược chủ đạo. Ông Trần Quang Trung dự báo khẩu vị đầu tư chung cư sẽ dịch chuyển sang trung và dài hạn, ưu tiên các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh, nhà đầu tư sẽ tính toán nhiều hơn đến khả năng khai thác và giá trị bền vững.
Nhìn tổng thể, việc giá chung cư đi ngang trong năm 2026 không đồng nghĩa với suy thoái. Ngược lại, đây có thể là khoảng lặng cần thiết để thị trường điều chỉnh sau nhiều năm tăng nóng.
Khi kỳ vọng được hạ nhiệt, tín dụng được kiểm soát và minh bạch được nâng cao, thị trường chung cư có cơ hội quay về vai trò cốt lõi: Phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, thay vì là sân chơi của đầu cơ ngắn hạn.
Trong chu kỳ mới này, tăng trưởng sẽ chậm hơn, nhưng bền vững hơn và đó có thể là nền tảng cần thiết để thị trường bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh tiếp theo.
