Chung cư có còn dẫn dắt thị trường bất động sản trong nửa cuối năm?

Chung cư dẫn dắt thị trường nửa đầu năm

Bản tin thị trường mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, song nền kinh tế cả nước đã bước qua 06 tháng đầu năm với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo tiền để để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024.

Trên nền tảng ổn định về tăng trưởng kinh tế, thị trường địa ốc quý II/2024 cũng ghi nhận những tín hiệu khởi sắc với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2,4 lần so với quý trước. Trong đó, căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Theo VARS, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 tập trung tại Hà Nội đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng mạnh.

VARS cho biết, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng với mức tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Cụ thể, từ giữa cuối năm 2023, giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP.HCM.

Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. So với quý II/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP.HCM.

Không chỉ Hà Nội, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Đà Nẵng cũng đã bắt đầu xu hướng đi lên, với tốc độ tăng giá trong quý II vượt qua TP.HCM, dù giá bán căn hộ trung bình tại đây hiện vẫn thấp hơn 2 đô thị đặc biệt.

"Giá căn hộ sơ cấp sẽ khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của "người có tiền". Còn để sở hữu nhà, các cá nhân thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải trông chờ vào nhà ở xã hội, mà phân khúc này sẽ không có nhiều ở bán kính dưới 30km tính từ khu vực trung tâm", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Dòng tiền "rẽ hướng" nửa cuối năm?

Với xu hướng giá căn hộ tiếp tục được dự đoán đi lên trong thời gian tới, nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu phân khúc này có còn dẫn dắt thị trường trong nửa cuối năm. Đặc biệt là khi thị trường đang hồi phục rõ nét, nhiều phân khúc khác cũng đang chuyển biến tích cực.

Ở góc nhìn của mình, VARS cho rằng, dù giá bán chung cư tiếp tục tăng nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc này vẫn sẽ là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư "lão làng" đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng chỉ ra, ngoài căn hộ chung cư, dòng tiền sẽ dần "rẽ" đến các sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, sẵn sàng giao dịch, vị trí thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh.

Đầu tiên, có thể kể đến là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đã đủ điều kiện bán hàng hoặc đã bàn giao, có sổ trên thị trường thứ cấp. Ví dụ như các đại đô thị được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island... sẽ tiếp tục là tâm điểm giao dịch.

Tiếp theo là loại hình đất nền - "kênh đầu tư vua" với lợi nhuận hấp dẫn. VARS cho rằng, các lô đất đã tách thửa ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư "săn đón".

Trong đó, hấp dẫn nhất là loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Thời gian tới, VARS cho rằng dòng tiền chắc chắn sẽ tiếp tục "đổ" về loại hình đất đấu giá khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

"Việc lựa chọn đúng phân khúc, sản phẩm, không những giúp nhà đầu tư giữ tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá", VARS nhận định./.