Chung cư Hà Nội "ngáo giá" hay "sốt" thật?

Giá chung cư Hà Nội tăng "chóng mặt"

Nửa năm qua, anh Tiến (39 tuổi, nhân viên văn phòng) vẫn đang miệt mài tìm mua căn hộ chung cư, nhưng kết quả anh nhận về là con số 0 tròn trĩnh. Với mức tài chính 1,5 tỷ, anh cảm thấy bất lực vì không thể mua một căn hộ chung cư phù hợp.

Anh Tiến cho biết, tổng thu nhập của hai vợ chồng dao động khoảng 30 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ các khoản chi phí sinh hoạt, gia đình anh tích cóp được khoảng 12 - 15 triệu đồng/tháng. Để hiện thực hóa giấc mộng an cư, khoản tiết kiệm này như "muối bỏ biển".

Anh Tiến chia sẻ, hiện dự án trong nội thành có giá khá cao, lên tới 50 - 80 triệu đồng/m2, anh Tiến đành phải lùi ra khu vực ngoại thành để tìm nhà, cụ thể là huyện Gia Lâm. Tại đây, anh được môi giới chia sẻ về các căn hộ 2 ngủ, 1WC, giá từ 1,9 tỷ đồng. Xét trên diện tích, mức giá trên cũng không hề thấp. Do không thể đáp ứng yêu cầu về không gian sống cho hai người lớn và hai trẻ em, chưa tính đến các chi phí đi lại, sinh hoạt... anh đã "gạch tên" những căn hộ này ra khỏi danh sách tìm mua.

Không mua được căn hộ mới, anh Tiến chuyển hướng đi tìm các dự án cũ. Tuy nhiên, các chung cư này dù cũ về thiết kế, cũ về tiện ích, nhưng giá bán lại luôn cập nhật theo thị trường. Tại khu vực phường Văn Quán (quận Hà Đông), một căn hộ 17 năm tuổi có giá lên tới 48 triệu đồng/m2. Cũng tại quận này, một căn hộ khác tại phường Phú La có giá bán "dễ chịu" hơn, chỉ gần 1,4 tỷ đồng, diện tích 53m2, song lại không có sổ đỏ.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com, hiện giá giao dịch các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng cũng có xu hướng tăng. Mức tăng đạt trung bình 10 - 15% so với cuối năm 2023. Cụ thể, tại dự án Gemek (Hoài Đức) , giá bán các căn 2 ngủ 2 vệ sinh từ mức giá trung bình là 2,2 tỷ/căn thời điểm cuối năm ngoái, hiện giá chào bán đang ở mức 2,5 - 2,6 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng mạnh so với 3 tháng trước đó. Những căn 2 ngủ 2 vệ sinh tại dự án này cũng tăng từ mức 2,1-2,2 tỷ đồng/căn lên mức giá 2,4 - 2,6 tỷ đồng/căn. Dự án Golden Palace (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) với căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng tăng giá từ 3,3 - 3,5 tỷ đồng/căn lên mức giá 3,7 - 3,9 tỷ đồng/căn. Mức tăng 200 - 500 triệu đồng/căn so với cuối năm 2023 cũng được ghi nhận tại các dự án Sudico Mỹ Đình, HD Mon, khu đô thị Mễ Trì Hạ, khu đô thị Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm).

Tại quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 tại Home City cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7 - 3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2 - 4,3 tỷ đồng/căn. Các dự án tái định cư thuộc Nam Trung Yên, các căn 2 ngủ 2 vệ sinh từ mức giá 2,9 - 3,2 tỷ đồng của cuối năm ngoái cũng tăng mạnh lên 3,4 - 3,7 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ Hà Nội ở dự án D'Capitale Trần Duy Hưng với căn 2 phòng ngủ cũng tăng từ 4,6 - 4,8 tỷ đồng/căn lên mức 5,2 - 5,5 tỷ đồng/căn. Căn hộ 2 phòng ngủ dự án The Park giá cũng tăng từ 4,6 - 4,9 tỷ đồng/căn lên mức 5,2 - 5,5 tỷ đồng/căn.

Giá căn hộ Hà Nội cũng tăng mạnh tại quận Thanh Xuân. So với cuối năm ngoái, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Goldseson cũng tăng từ mức 3,5 - 3,7 tỷ đồng/căn lên mức 3,9 - 4,2 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ chung cư Hà Nội tại dự án Imperia Garden cũng tăng từ 3,8 - 3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2 - 4,4 tỷ đồng/căn. Căn hộ 60B Nguyễn Huy Tưởng cũng tăng từ 3,5 - 3,7 tỷ đồng/căn lên 3,8 - 3,95 tỷ đồng/căn. Loạt căn hộ thuộc dự án Hapulico cũng tăng trung bình từ 250 - 400 triệu đồng/căn so với năm ngoái.

Trên thực tế, giá nhà được các môi giới rao bán còn cao hơn mức giá được thống kê trên. Điển hình như căn hộ khoảng 80m2 tại dự án Gemek được giao dịch thành công với giá trên 3 tỷ đồng. Các chung cư khu vực Linh Đàm, Hoàng Mai cũng không ngừng tăng giá. Hay như căn hộ đã có tuổi đời hàng thập kỷ đối diện công viên Cầu Giấy được giao dịch thành công với mức giá gần 60 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia nhận định, tình trạng giá chung cư liên tục lập đỉnh mới trong mấy tháng vừa qua là có thật và tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ trong nội đô, do xuất phát từ nhu cầu mua nhà ở thật của người dân cùng những điểm cộng về tiện ích trong trung tâm. Tuy nhiên, hiện tượng "sốt" này diễn ra không đồng đều ở các khu vực. Đặc biệt với những nơi ngoại ô, xa trung tâm có thể có hiện tượng ăn theo để thổi giá. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, nguồn cung căn hộ tại TP. Hà Nội đang thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực không có khả năng tiếp cận.

Trong ngắn hạn, ông Đính dự báo, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Nhu cầu bức thiết phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân vừa qua, LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy "thả nổi" đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này. Ông Bình khẳng định: "Phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà chúng ta cần giải quyết.

Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc…, LS. TS. Đoàn Văn Bình gợi mở một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật của Việt Nam. Trong đó nhấn mạnh đến giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật bao gồm: Đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Bên cạnh đó, LS.TS. Đoàn Văn Bình cho rằng, cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Đối với công tác quy hoạch, cần đổi mới dựa trên sự chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền, quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Cùng với đó, cần chú trọng hơn việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội cũng như khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.