Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Nên rà soát kỹ nhu cầu để cân nhắc điều chỉnh mục tiêu dự án trước khi xây dựng

Nhà tái định cư và "nỗi đau" lãng phí

Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho đối tượng thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực trạng nhà tái định cư xây xong có tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc không có người ở đã không còn hiếm gặp tại những đô thị lớn của Việt Nam, trong nhiều năm qua.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính riêng Hà Nội và TP.HCM, có ít nhất khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang. Các tòa nhà xây dựng với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị bỏ không hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng và các hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng.

Nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là bởi còn nhiều bất cập về cơ chế bồi thường tái định cư, quy hoạch các dự án chưa hợp lý và chất lượng xây dựng nhanh chóng xuống cấp. Tại nhiều dự án chung cư tái định cư, tình trạng không hộ dân có đất bị thu hồi nào chuyển về sinh sống cũng cho thấy vướng mắc trong việc xây sẵn nhà ở mà không dựa trên khảo sát ý kiến và nhu cầu của người dân.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ đang rất thiết hụt, nhiều người dân với hoài vẫn chưa thể chạm tới giấc mơ an cư thì việc hàng loạt nhà tái định cư vẫn mỏi mòn chờ người đến ở, "trơ gan cùng tuế nguyệt" giữa lòng thành phố và ngày một xuống cấp, là thực tế chua xót thật khó để chấp nhận bởi sự lãng phí nghiêm trọng nguồn lực và tài sản công.

Trước thực trạng này, đã có nhiều ý kiến đề xuất về việc đập bỏ dự án tái định cư xuống cấp để xây dựng quỹ nhà mới, hoặc cải tạo, sửa chữa để làm nhà ở xã hội được đưa ra từ phía các chủ đầu tư, và nhận được sự ủng hộ của giới chuyên gia, đặc biệt là đề xuất chuyển đổi nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội.

Hồi tháng 5, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng căn hộ tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển đổi quỹ nhà đã được xây dựng và đang trong tình trạng suy giảm chất lượng, không dễ dàng như thế.

Bộ Xây dựng đánh giá, mặc dù Luật Nhà ở đã có quy định về chuyển đổi công năng nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Song trên thực tế vẫn chưa thể triển khai thực hiện được do vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, vị trí, hạ tầng, tiện ích và chất lượng dự án các khu nhà tái định cư hiện hữu đang không đáp ứng nhu cầu ở cũng là trở ngại. Việc chuyển đổi công năng, sửa chữa, nâng cấp chất lượng công trình theo chuẩn mới rất khó bởi quy mô lớn và tính phức tạp.

Như vậy, với các dự án tái định cư đang trong tình trạng bỏ hoang, xuống cấp, việc chờ người dân đến ở là điều khó khả thi trong khi vấn đề xử lý chuyển đổi cũng gặp ách tắc. Sự lãng phí, e rằng sẽ còn tiếp diễn khi các đề xuất, giải pháp mới chỉ đang hướng đến giải quyết "phần ngọn" của vấn đề.

Hoá giải nghịch lý

Mới đây, theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, chủ đầu tư dự án Hanoi Melody Residences - dự án xây dựng nhà ở tái định cư kết hợp nhà ở thương mại tại khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, đã có đề nghị chuyển đổi công trình nhà ở NO-01 (hiện đang là nhà ở phục vụ tái định cư) tại ô đất PT1 sang làm nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, hiện tại, tòa NO-01 đang trong trạng thái chưa thi công.

Theo nhiều chuyên gia, các chủ đầu tư chính là đối tượng "thấm thía" rõ nhất sự lãng phí trước thực trạng nhà ở tái định cư xây xong rồi bỏ hoang, không có người ở. Do đó, nếu "lường trước" được viễn cảnh tương lai - khả năng sẽ có thêm một tòa chung cư tái định cư bỏ hoang thì việc chủ đầu tư dự án đề xuất chuyển đổi công năng dự án sang nhà ở xã hội là động thái tích cực, là một trong những giải pháp góp phần giải quyết "phần gốc" của vấn đề.

"Việc bổ sung thêm bất cứ căn hộ nhà ở xã hội nào ở thời điểm hiện tại đều rất cần thiết", TS. Huỳnh Thanh Điền trăn trở trước thực trạng thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội cho các đối tượng chính sách và thu nhập thấp hiện nay. Ông nhìn nhận, hơn 70% nguồn cung trên thị trường là hàng trung và cao cấp, giá bán trên 50 triệu đồng/m2 đang khiến phần đông người lao động có thu nhập thấp tại các đô thị lớn không thể với tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, việc xã hội hóa các dự án nhà ở tái định cư, ở một góc độ nào đó, theo TS. Huỳnh Thanh Điền là giải pháp để ngăn ngừa, hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai, hóa giải nghịch lý hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ không.

"Tấc đất tấc vàng, nhất là đất tại các đô thị lớn. Nhiều người lao động hiện nay làm hơn chục năm tại các đô thị lớn vẫn không có mét vuông đất cắm dùi nhưng hàng nghìn héc-ta, dự án cao tầng lại "vườn không nhà trống", cỏ mọc um tùm. Nghịch lý này không chỉ gây lãng phí lớn mà còn khiến nền kinh tế khó tăng trưởng bền vững", TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.

Luật sư Lê Văn Hồi, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng cho rằng xã hội hóa nhà ở tái định cư sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường bằng cách tận dụng tối đa quỹ đất xây dựng nhà tái định cư tại những vị trí không phù hợp, ngăn chặn tình trạng bỏ không sau này. Nếu việc chuyển đổi được thực hiện thành công, đây sẽ là một giải pháp nhận được sự ủng hộ lớn từ dư luận.

Việc chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, nhất là ở thời điểm dự án chưa triển khai cũng được chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá là một đề xuất phù hợp và có tính khả thi cao trong bối cảnh hiện nay. Đây được xem như "1 mũi tên trúng 2 đích", vừa tránh lãng phí tài nguyên vừa bổ sung kịp thời nguồn cung nhà ở.

"Xã hội hóa nhà ở tái định cư là một đề xuất rất nhân văn, có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết tình trạng các dự án nhà ở tái định cư bỏ hoang và có thể mang lại những tín hiệu tích cực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong giai đoạn thị trường nhà ở đang tồn tại nhiều nghịch lý như hiện nay", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Cần hướng dẫn cụ thể

Đánh giá cao đề xuất chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, song giới chuyên gia cho rằng, để đề xuất đi đến thực hiện và đảm bảo hiệu quả, Sở Xây dựng địa phương cần xác định rõ nhu cầu nhà ở tái định cư cũng như nhu cầu cầu nhà ở xã hội của địa phương. Nếu nhu cầu nhà ở xã hội cao, trong khi nhu cầu nhà ở tái định cư ít hoặc không có thì việc chuyển đổi là hoàn toàn phù hợp và nên nhanh chóng thực hiện.

Sở Xây dựng địa phương cũng cần rà soát việc tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai và pháp luật có liên quan trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Điều này góp phần quan trọng trong việc lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện hay không.

Ngoài ra, đề xuất điều chỉnh dự án cần phải có phương án cụ thể về việc xác định nhà ở tại dự án sau khi điều chỉnh dành để đáp ứng, giải quyết nhu cầu cho các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở tại địa phương theo đúng quy định pháp luật.

"Khi đã thực hiện chuyển đổi, chúng ta cần xác định rõ mục tiêu dự án hướng đến là gì, đáp ứng cho đối tượng nào. Từ đó cũng phải có luôn những quy định về giá bán để khi dự án được chuyển đổi thành công, đối tượng cần hướng đến sẽ dễ dàng tiếp cận", TS. Huỳnh Thanh Điền nói.

Còn theo luật sư Lê Văn Hồi, các quy định về chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội hiện nay đã có, điều quan trọng là cơ quan chức năng cần đưa ra hướng dẫn cụ thể về trình tự và thủ tục liên quan để việc chuyển đổi được thực hiện dễ dàng, nhanh chóng.

Luật sư Hồi cho biết, các điều chỉnh về mục tiêu, quy mô đầu tư, vốn và phương án tiêu thụ sản phẩm liên quan đến chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội đã được quy định tại Luật Đầu tư 2020, bao gồm các quy định chi tiết về trình tự, thủ tục và thẩm quyền phê duyệt việc điều chỉnh từ dự án nhà tái định cư sang dự án nhà ở xã hội.

Việc xã hội hóa nhà ở tái định cư cũng được quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 124 của Luật Nhà ở 2023 và được hướng dẫn bởi Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Nghị định này nêu rõ các yêu cầu đối với việc chuyển đổi công năng nhà ở, trong đó nhà ở tái định cư chỉ có thể được chuyển đổi sang nhà ở xã hội khi khu vực đó không còn nhu cầu về nhà ở tái định cư. Đồng thời, Nghị định cũng quy định rằng, tùy thuộc vào tiến độ dự án, nguồn vốn và công năng của dự án, sẽ có các trình tự, thủ tục và thẩm quyền phê duyệt chuyển đổi cụ thể.

"Có thể thấy, các quy định về chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội đã được nêu trong Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/8/2024. Do đó, các cơ quan chức năng cần đưa ra hướng dẫn cụ thể về trình tự và thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi công năng nhà ở. Nguyên tắc chuyển đổi công năng nhà ở phải đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực không bị thay đổi. Cùng với đó, cần tuân thủ các quy định về xây dựng và nghĩa vụ tài chính… Từ đó, các doanh nghiệp khi thực hiện chuyển đổi cũng cần phải xác định rõ các điều kiện và khả năng chuyển đổi, cũng như kế hoạch tiêu thụ sản phẩm sau khi chuyển đổi", luật sư Lê Văn Hồi nhấn mạnh.

Vấn đề nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội tại các thành phố lớn khan hiếm, thu nhập người dân ngày càng cách xa khả năng mua nhà và thực trạng hàng nghìn căn tái định cư bỏ hoang chưa có cách giải quyết đã khiến việc xã hội hóa nhà ở tái định cư, trên cơ sở phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trở nên cấp thiết. Điều này không chỉ lấy lại thế cân bằng cho thị trường bất động sản khi góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở mà còn nâng cao chất lượng sống của người dân, giúp sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai và phát triển đô thị bền vững.

Các chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới trước khi tiến hành đầu tư xây dựng các dự án chung cư tái định cư, cần làm tốt hơn nữa công tác tham vấn cộng đồng dân cư. Khi xây dựng các dự án tái định cư cần khảo sát, điều tra xã hội học đối với các hộ dân về nhu cầu, nguyện vọng nhà tái định cư. Đây sẽ là yếu tố để địa phương “cân bằng” trong việc vừa đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất nhưng vẫn bảo đảm được quỹ nhà tái định cư không bị lãng phí như hiện nay.

Đồng thời, cần giải quyết nỗi lo về chất lượng, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lượng công trình và tiện ích để bảo đảm môi trường sống cho người dân tại khu nhà tái định cư để tránh tình trạng các khu nhà tái định cư dù được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của người dân nhưng trên thực tế lại không thể đáp ứng.