Thích
Thanh khoản giảm tốc, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa
Sau hơn hai năm phục hồi, thị trường bất động sản trong năm 2026 đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ nét. Nguồn cung tăng mạnh, nhiều dự án được tái khởi động và cấp phép mới sau khi được tháo gỡ pháp lý, nhưng tốc độ hấp thụ bắt đầu giảm nhịp.
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý vừa qua, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, cao gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%, cũng giảm đáng kể so với cuối năm 2025.
Lý giải hiện tượng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và nhóm sản phẩm.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
"Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung tiếp tục tăng trên diện rộng nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp trở lên. Sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông vẫn hạn chế, chủ yếu đến từ phân khúc nhà ở xã hội. Dù đang được thúc đẩy, nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt tại các đô thị lớn", ông Đính cho biết.
Sự phân hóa không chỉ thể hiện ở cơ cấu nguồn cung mà còn xuất hiện ngày càng rõ trên mặt bằng giá.
Sau nhiều quý liên tiếp tăng mạnh, thị trường Hà Nội đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt. Báo cáo điểm tin thị trường bất động sản tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy giá, rao bán căn hộ trung bình tại Hà Nội trong quý II/2026 dự kiến giảm 2% so với quý trước, xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2. Hàng loạt dự án chung cư có lượng đăng tin lớn ghi nhận mức điều chỉnh giảm từ 3 - 9%.
Không chỉ chung cư, phân khúc nhà riêng bắt đầu xuất hiện xu hướng giảm giá nhẹ tại một số quận trung tâm như Đống Đa, Hà Đông hay Ba Đình (cũ).
Ngoài Hà Nội, một số địa phương tăng trưởng “nóng” trong thời gian qua như Hưng Yên, Bắc Ninh (cũ) cũng ghi nhận giá chung cư giảm khoảng 3%. Còn tại TP.HCM (cũ), giá chung cư trung bình hiện ở mức 69 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước.
Tuy nhiên, sự điều chỉnh không diễn ra đồng loạt trên cả nước. Trong khi Hà Nội hạ nhiệt, nhiều địa phương khác vẫn ghi nhận mức độ quan tâm và giá bán tăng trưởng tích cực. Giá chung cư tại Hải Phòng tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 20%, Long An tăng 6% và Đồng Nai tăng 5% so với quý trước (địa danh trước sáp nhập).
Bên cạnh đó, các thị trường như Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Hưng Yên (địa danh trước sáp nhập) cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư tăng từ 9 - 13% so với tháng trước.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, mặt bằng giá hiện có sự phân hóa giữa các khu vực: “TP.HCM mở rộng, đặc biệt khu vực Bình Dương trước đây, đang ghi nhận nhiều lựa chọn với mức giá dễ tiếp cận hơn. Trong khi đó, Hà Nội vẫn chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm giá cao".
Bên cạnh đó, giá căn hộ cao cấp tiếp tục có sự điều chỉnh khi một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải giảm kỳ vọng để chốt giao dịch, nhất là những nhà đầu tư tham gia thị trường tại thời điểm giá tăng "nóng", chưa có chính sách ưu đãi cố định và trần lãi suất.
Sau nhiều quý liên tiếp tăng mạnh, thị trường Hà Nội đã bắt đầu ghi nhận những tín hiệu hạ nhiệt. (Ảnh minh họa)
“Thanh khoản thị trường duy trì chọn lọc, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, giá phù hợp và có khả năng khai thác lâu dài. Nhu cầu đầu cơ ngắn hạn gần như bị triệt tiêu khi tâm lý nhà đầu tư thận trọng trong bối cảnh lãi suất tăng, kinh tế toàn cầu bất định”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.
Theo đó, dòng tiền ưu tiên các dự án đại đô thị, sản phẩm gắn với hạ tầng theo mô hình TOD và các khu vực có động lực phát triển dân cư, hạ tầng rõ ràng. Ngược lại, đất nền tại những khu vực từng tăng nóng nhưng thiếu nhu cầu thực giảm giá cũng khó thanh khoản.
Mặt khác, mặt bằng giá các dự án mới có xu hướng được điều chỉnh hợp lý hơn khi nguồn cung tăng và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gia tăng. Giá bán của một số dự án vẫn tăng nhẹ do chi phí đầu vào, nhưng đa số các dự án mở bán mới định vị giá bán phù hợp hơn.
Có thể thấy, thị trường không bước vào một chu kỳ suy giảm trên diện rộng mà đang trong quá trình tái cơ cấu, khi dòng tiền và nhu cầu bắt đầu dịch chuyển khỏi những khu vực đã thiết lập mặt bằng giá quá cao để tìm kiếm cơ hội tại các thị trường còn dư địa phát triển và tạo ra giá trị thực.
Dòng vốn lớn tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản
Thanh khoản giảm tốc khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu dòng tiền có đang rời khỏi thị trường địa ốc. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia và số liệu thống kê, dòng vốn đổ vào thị trường sẽ đồng điệu với đà tăng trưởng kinh tế vĩ mô.
Báo cáo mới đây của Savills World Research xếp Việt Nam vào nhóm 20 trung tâm tăng trưởng nổi bật nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương đến năm 2035. Trong đó, TP.HCM được đánh giá là thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh thứ hai trong khu vực, còn Hà Nội đứng thứ 5.
Kết quả này được xây dựng dựa trên nhiều tiêu chí như tăng trưởng GDP, tích lũy tài sản cá nhân, cơ cấu dân số và xu hướng dịch chuyển dân cư. Theo Savills, sự hiện diện của hai đô thị lớn trong nhóm dẫn đầu củng cố năng lực cạnh tranh ngày càng gia tăng của Việt Nam, đồng thời cho thấy triển vọng tăng trưởng dài hạn tại nhiều phân khúc bất động sản.
Ở góc độ thị trường vốn, bất động sản cũng đang dần lấy lại vị thế trong chiến lược phân bổ tài sản của các tổ chức đầu tư toàn cầu. Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ mục tiêu dành cho bất động sản của các tổ chức đầu tư quốc tế vẫn duy trì quanh mức 10,8% trong những năm gần đây. Riêng quý I/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn về thương mại, địa chính trị và lãi suất.
Dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ đồng điệu với đà tăng trưởng kinh tế vĩ mô. (Ảnh minh họa)
Ông Martin Towns, Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản của M&G Investments nhận định, sau giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang dần khẳng định lại vai trò trong danh mục đầu tư nhờ khả năng tạo dòng tiền ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và hỗ trợ đa dạng hóa rủi ro.
Tại Việt Nam, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục được hưởng lợi từ nhiều nguồn lực tăng trưởng trong giai đoạn tới.
Về vốn đầu tư công, Bộ Tài chính cho biết nguồn lực cho nền kinh tế trong giai đoạn 2026-2030 dự kiến khoảng 38,5 triệu tỷ đồng, tương đương 40% GDP và gấp 1,7 lần so với giai đoạn 2021-2025.
Cùng với đó, việc hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế, các khu thương mại và khu kinh tế tự do tại Việt Nam sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung cũng như thị trường địa ốc nói riêng.
Bên cạnh đó, theo TS. Nguyễn Văn Đính, một nguồn lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian tới tiếp tục là dòng vốn FDI. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới của quý I/2026 từ các nhà đầu tư châu Á, trong đó, Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới; tiếp theo là Hàn Quốc với 36%; còn Nhật Bản, Trung Quốc và Mỹ cũng thể hiện mức độ hiện diện đáng kể.
Theo ông, Việt Nam nhiều năm liên tiếp nằm trong nhóm quốc gia thu hút FDI hàng đầu khu vực, trong đó bất động sản luôn thuộc nhóm lĩnh vực nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư nước ngoài.
"Nền kinh tế đang thừa hưởng những thành quả tích cực từ năm 2025, tạo nền tảng thuận lợi cho giai đoạn tăng tốc tiếp theo. Cùng với đó là quyết tâm của Trung ương trong việc đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, thúc đẩy các động lực tăng trưởng như hạ tầng, đầu tư và cải cách thể chế", ông Đính nhận định.
Bên cạnh dòng vốn FDI duy trì tích cực, thị trường bất động sản cũng thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau như khu đô thị, nhà ở, khách sạn và bất động sản thương mại; cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.
Có thể thấy, khác với các giai đoạn suy giảm trước đây khi thị trường đối mặt với tình trạng thiếu vốn, bối cảnh hiện nay cho thấy nguồn lực dành cho thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Sự thay đổi nằm ở chỗ dòng vốn đang dịch chuyển có chọn lọc hơn, thay vì dàn trải hay phân bố đều giữa các sản phẩm, phân khúc hay khu vực.
Cuộc sàng lọc toàn diện của thị trường bất động sản
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường năm 2026 nằm ở hành vi của nhà đầu tư. Nếu như giai đoạn 2021 - 2024 chứng kiến sự bùng nổ của các giao dịch dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền đang được đặt lên hàng đầu.
Chia sẻ tại một Hội thảo gần đây, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Các doanh nghiệp phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với những mô hình dựa vào đầu cơ ngắn hạn.
PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế.
"Nếu trước đây nhiều người mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, thì nay cần nhìn nhận đây là một tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố cụ thể. Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng đồng thời các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, tính thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư", PGS. TS. Ngô Trí Long nêu.
TS. Nguyễn Văn Đính dự báo, trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục duy trì trạng thái phục hồi có chọn lọc. Tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư vẫn sẽ hiện hữu, tuy nhiên thanh khoản có khả năng cải thiện nhờ nguồn cung mới gia tăng, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng được đầu tư mạnh và quy hoạch rõ ràng.
Theo ông, việc đẩy nhanh triển khai các dự án hạ tầng giao thông với quy mô lớn đang tạo thêm động lực cho thị trường, thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển dân cư, mở rộng không gian đô thị và gia tăng sự quan tâm đối với các khu vực có tiềm năng phát triển dài hạn.
TS. Nguyễn Văn ĐínhBên cạnh đó, nguồn cung mới với mặt bằng giá hợp lý hơn, cùng các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất, cố định trần lãi suất, hỗ trợ tài chính… được kỳ vọng giúp giảm áp lực dòng tiền, hạn chế rủi ro khi mặt bằng lãi suất biến động và hỗ trợ nhu cầu ở thực quay trở lại.
“Xu hướng lựa chọn sản phẩm cũng tiếp tục thay đổi. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng dân cư thay vì các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đặc biệt, tại một số khu vực, việc triển khai quy hoạch có thể thúc đẩy nhu cầu chuyển dịch sang các sản phẩm nhà ở trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có hạ tầng và dịch vụ đi kèm”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nói.
Riêng đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, chia sẻ tại sự kiện gần đây, PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược kinh tế, cho rằng triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian tới vẫn tích cực, nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế, chất lượng thể chế và mức độ phát triển của các kênh tài chính.
PGS. TS. Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược kinh tế.
Đặc biệt, nếu đề án xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế được triển khai hiệu quả, đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm các dòng vốn đầu tư quốc tế, không chỉ cho bất động sản mà còn cho nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
“Dòng vốn FDI trong giai đoạn tới sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên các dự án minh bạch, có tính kết nối với chuỗi sản xuất, thương mại và dịch vụ, thay vì những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản”, PGS. Lĩnh nói.
Sự phân hóa cũng diễn ra ở cấp độ doanh nghiệp. Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản vừa công bố, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, kết quả kinh doanh quý II/2026 của các doanh nghiệp niêm yết sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. Theo đó, những đơn vị sở hữu quỹ đất chất lượng, nền tảng tài chính vững chắc và năng lực triển khai dự án tốt vẫn duy trì triển vọng tăng trưởng tích cực.
Nổi bật trong nhóm này là Vinhomes (VHM) với doanh thu quý II/2026 dự báo đạt khoảng 35.103 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 12.842 tỷ đồng, tăng 56%. Động lực chính đến từ bán hàng tại các dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh), Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng)... cùng lợi thế quỹ đất lớn.
Trong khi đó, Nam Long (NLG) được dự báo đạt doanh thu 1.174 tỷ đồng, tăng 51%, lợi nhuận 140 tỷ đồng, tăng 44%, nhờ các dự án Mizuki Park, Izumi City và Canaria, đặc biệt là các dự án gần sân bay Long Thành.
Khang Điền (KDH) ghi nhận doanh thu khoảng 1.123 tỷ đồng, tăng 7%, nhưng lợi nhuận tăng mạnh 77% lên 348 tỷ đồng nhờ bàn giao dự án Gladia. Doanh nghiệp tiếp tục được đánh giá cao nhờ quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM.
Với Phát Đạt (PDR), doanh thu dự kiến đạt 270 tỷ đồng, lợi nhuận 67 tỷ đồng, chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án Thuận An và các hợp tác chiến lược như Thủ Thiêm Eco Smart City.
Bên cạnh đó, những doanh nghiệp có dự án từng vướng mắc pháp lý trong nhiều năm nhưng nay đã được tháo gỡ và tái khởi động đang đứng trước cơ hội tạo ra bước nhảy vọt về doanh thu và lợi nhuận trong các giai đoạn tới.
Tuy nhiên, khoảng cách giữa các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ ngày càng nới rộng trước những thách thức lớn từ đầu năm 2026, đặc biệt áp lực thanh khoản đang có dấu hiệu chậm lại rõ rệt./.
