Ba động lực dẫn dắt thị trường căn hộ chung cư nửa cuối năm 2026

Giá điều chỉnh, nhu cầu thuê lên ngôi     

Theo Điểm tin thị trường bất động sản tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường căn hộ chung cư đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh rõ nét về mặt bằng giá. 

Cụ thể, trong quý II/2026, giá rao bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước. Tại TP.HCM cũ, giá duy trì ở mức khoảng 69 triệu đồng/m2 và gần như đi ngang. Trong khi đó, Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ - hai thị trường từng ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh trong thời gian qua - cũng đồng loạt điều chỉnh khoảng 3%.

Diễn biến này được xem là quá trình tái cân bằng cần thiết sau nhiều năm giá căn hộ tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Việc mặt bằng giá từng bước điều chỉnh cho thấy thị trường đang vận động theo hướng thực chất hơn, khi giá bán dần tiệm cận với sức hấp thụ và nhu cầu ở thực, thay vì tiếp tục tăng dựa trên kỳ vọng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, khiến việc sở hữu nhà ở còn là thách thức đối với nhiều người dân. Vì vậy, nhu cầu ở thực không suy giảm mà đang dịch chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đối với căn hộ cho thuê tại Hà Nội tăng 6% và tại TP.HCM cũ tăng tới 24% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng ngày càng nhiều người lựa chọn "thuê để ở" trong khi chờ tích lũy đủ nguồn lực tài chính hoặc đợi mặt bằng giá phù hợp hơn.

Trong khi đó, tại nhiều địa phương có mặt bằng giá còn tương đối hợp lý, phân khúc căn hộ vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quý II, giá rao bán căn hộ tại Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng tới 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước. Cùng với đó, mức độ quan tâm đối với căn hộ tại nhiều thị trường như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh và Hưng Yên cũ cũng tăng từ 9% - 13% so với tháng trước.

Những diễn biến này cho thấy dòng tiền và nhu cầu thị trường đang có xu hướng dịch chuyển khỏi các đô thị trung tâm có mặt bằng giá cao sang những địa phương còn nhiều dư địa phát triển, được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa. Điều đó không chỉ mở ra không gian tăng trưởng mới cho phân khúc căn hộ mà còn phản ánh sự chuyển dịch của thị trường sang một chu kỳ phát triển cân bằng và bền vững hơn.

Ba động lực dẫn dắt thị trường căn hộ chung cư nửa cuối năm 2026   

Nhìn từ những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm, giới chuyên môn đánh giá quá trình tái cân bằng này sẽ tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm. Trong bối cảnh mặt bằng giá dần ổn định, dòng tiền dịch chuyển sang các khu vực còn dư địa tăng trưởng và nhu cầu ở thực đóng vai trò chi phối, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phát triển theo hướng bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá như trước.

Trao đổi với Reatimes, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường căn hộ trong 6 tháng cuối năm 2026 sẽ được dẫn dắt bởi ba động lực chính.

Thứ nhất là hạ tầng. Theo ông Đinh Minh Tuấn, hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro và cao tốc đang từng bước thay đổi khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với vùng ven. Không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, các công trình này còn tạo ra những cực tăng trưởng mới, góp phần gia tăng sức hấp dẫn của thị trường căn hộ tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Thứ hai là sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư. Sau nhiều năm tăng giá mạnh, một số khu vực trung tâm tại Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh, trong khi TP.HCM và các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn. Theo ông Tuấn, dòng tiền hiện có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá hợp lý hơn.

Thứ ba là nhu cầu ở thực và nhu cầu cho thuê tiếp tục gia tăng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu thuê từ người nước ngoài đang tăng mạnh, chiếm khoảng 13% tổng nhu cầu tìm kiếm thuê tại TP.HCM, cao gấp hơn ba lần so với năm 2023. Theo ông Đinh Minh Tuấn, điều này giúp các dự án có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu khả năng khai thác cho thuê tốt trở nên hấp dẫn hơn đối với cả người mua để ở lẫn các nhà đầu tư hướng tới dòng tiền dài hạn./.