Loạt doanh nghiệp địa ốc "xoay trục" tìm động lực tăng trưởng mới

Doanh nghiệp đua nhau tìm nguồn thu mới 

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình. Những khó khăn kéo dài về thanh khoản, pháp lý và nguồn vốn buộc nhiều doanh nghiệp phải nhìn lại mô hình phát triển.

Theo đó, xu hướng đa dạng hóa hoạt động kinh doanh đang ngày càng trở nên rõ nét. Thay vì tập trung vào một nguồn doanh thu duy nhất, các doanh nghiệp chủ động mở rộng sang những lĩnh vực và loại hình bất động sản mới nhằm phân tán rủi ro, cải thiện dòng tiền và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững trong dài hạn. 

Đơn cử, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HQC) đang cho thấy bước điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng đa trụ cột. Bên cạnh nhà ở xã hội - lĩnh vực cốt lõi đã tạo dựng thương hiệu trong nhiều năm qua, Hoàng Quân đồng thời chủ động tìm kiếm những không gian tăng trưởng mới để bổ trợ cho chiến lược dài hạn.

Ông Nguyễn Long Triều, Tổng Giám đốc Địa Ốc Hoàng Quân cho biết, kế hoạch năm nay được xây dựng trên cơ sở các dự án có khả năng ghi nhận doanh thu thực tế. Công ty cũng ưu tiên các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế đầu tư dàn trải, tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án đang triển khai để sớm đưa vào kinh doanh và thu hồi dòng tiền.

Một trong những lĩnh vực được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là bất động sản khu công nghiệp. Theo doanh nghiệp, đây là phân khúc có khả năng tạo nguồn thu ổn định, đồng thời hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư sản xuất vào Việt Nam. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp định hướng nâng cao hiệu quả khai thác các dự án hiện hữu, gia tăng tỷ trọng doanh thu từ hoạt động cho thuê, đồng thời phát triển mô hình khu công nghiệp gắn với nhà ở và các dịch vụ hỗ trợ. Hiện tại, doanh nghiệp đang tham gia phát triển một số khu công nghiệp như Hàm Kiệm I tại Lâm Đồng và Bình Minh tại Vĩnh Long, đồng thời tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. 

Song song với đó, doanh nghiệp tiếp tục phát triển các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM, Lâm Đồng và Đồng Nai, tập trung vào phân khúc căn hộ tầm trung dành cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá. Đồng thời, Hoàng Quân cũng mở rộng danh mục đầu tư sang các dự án hoa viên nghĩa trang tại Đắk Lắk, Khánh Hòa và TP.HCM, khai thác tiềm năng từ những phân khúc thị trường ngách, đồng thời đẩy mạnh hợp tác và M&A để gia tăng quỹ đất và tạo dư địa phát triển trong tương lai.

Với nhà ở xã hội, doanh nghiệp dự kiến tiếp tục được triển khai tại Đắk Lắk, Phú Thọ, Đà Nẵng, Huế, Quảng Nam và Cà Mau. 

Tương tự, Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, SCR) cũng cho biết đang tập trung tái cấu trúc danh mục tài sản và từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm. Theo đó, doanh nghiệp lựa chọn ưu tiên xử lý các vấn đề nền tảng, tập trung vào các tài sản có giá trị thực và các dự án có khả năng triển khai, tạo dòng tiền. Một trong những lĩnh vực được doanh nghiệp chú trọng là khai thác bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê.

Mới đây, cổ đông TTC Land đã thông qua việc sáp nhập Công ty Thành Thành Nam - đơn vị sở hữu danh mục trung tâm thương mại tại Gia Lai, Đồng Nai, Tây Ninh cùng nhiều tòa nhà văn phòng và thương mại khác. Tổng diện tích sàn cho thuê hiện đạt khoảng 42.000m2 và dự kiến tiếp tục tăng khi các dự án mới đi vào vận hành.

Lãnh đạo công ty cho biết bất động sản thương mại và văn phòng cho thuê sẽ là một trong những trụ cột đóng góp nguồn thu ổn định, dài hạn trong thời gian tới. Nhiều dự án và tòa nhà thương mại mới cũng sẽ được bổ sung vào danh mục quản lý trong giai đoạn tiếp theo.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền (KDH) cho biết, thị trường hiện đang chứng kiến sự bùng nổ của nhiều khu đô thị mới, qua đó tạo ra mức độ cạnh tranh lớn hơn về nguồn cung trên nhiều phân khúc. Trước thực tế này, doanh nghiệp đang nghiên cứu mở rộng sang phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời vẫn đảm bảo khả năng khai thác cho thuê hoặc đầu tư. Bà Trang kỳ vọng phân khúc mới sẽ có khả năng hấp thụ tốt, phù hợp với xu thế dịch chuyển chung của thị trường bất động sản hiện nay.

Còn CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) cho biết mở rộng hoạt động sang lĩnh vực dịch vụ, tiếp thị và bán hàng, thay vì chỉ tập trung vào vai trò chủ đầu tư như trước đây. Theo An Gia (AGG), việc kinh doanh bất động sản hiện nay không còn chỉ phụ thuộc vào yếu tố vị trí hay mặt bằng giá, mà gắn liền với năng lực phát triển sản phẩm, chiến lược tiếp cận khách hàng và hệ thống phân phối.

Từ thực tế này, thương hiệu An Gia Services ra đời, nhằm "đóng gói" công thức, chuyển hóa kinh nghiệm của chủ đầu tư An Gia thành các giải pháp phát triển sản phẩm, tiếp thị, phân phối. "Bước đi giúp doanh nghiệp mở rộng vai trò hoạt động, đồng hành các chủ đầu tư trong quá trình phát triển và tiêu thụ dự án", đại diện đơn vị nói.

Thị trường tái cấu trúc, doanh nghiệp tái định nghĩa tăng trưởng

Theo đánh giá của giới chuyên môn, làn sóng doanh nghiệp bất động sản mở rộng sang các phân khúc và lĩnh vực kinh doanh mới không đơn thuần là phản ứng trước những khó khăn của thị trường, mà đang cho thấy sự chuyển đổi sâu sắc trong tư duy phát triển. Nếu như trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa vào việc mở rộng quỹ đất, phát triển dự án để bán và kỳ vọng vào đà tăng giá tài sản, thì nay trọng tâm đang dần dịch chuyển sang năng lực tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác và giá trị sử dụng thực của bất động sản.

Sự thay đổi này được thúc đẩy bởi quá trình thanh lọc mạnh mẽ của thị trường trong những năm gần đây. Những biến động về thanh khoản, tín dụng và pháp lý đã cho thấy quy mô quỹ đất hay số lượng dự án không còn là thước đo duy nhất của sức mạnh doanh nghiệp. Thay vào đó, khả năng chuyển hóa tài sản thành doanh thu, duy trì dòng tiền ổn định và xây dựng các nguồn thu bền vững mới là yếu tố quyết định năng lực chống chịu cũng như triển vọng tăng trưởng dài hạn.

Đó cũng là lý do ngày càng nhiều doanh nghiệp tìm đến các phân khúc có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu thực như bất động sản công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được xem là những lĩnh vực không chỉ có nhu cầu bền vững và dư địa phát triển lớn, mà còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Đáng chú ý, xu hướng này diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những yêu cầu ngày càng cao về công nghiệp hóa, đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng an sinh xã hội. Khi các động lực tăng trưởng của nền kinh tế thay đổi, dòng vốn bất động sản cũng đang được tái định vị theo hướng gắn chặt hơn với nhu cầu thực của người dân, doanh nghiệp và hoạt động sản xuất - kinh doanh. Thị trường bất động sản đang chuyển từ tư duy tạo ra những sản phẩm "để sở hữu" sang những sản phẩm "để sử dụng và khai thác". 

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng đa dạng hóa không phải là "chiếc đũa thần" giúp doanh nghiệp ngay lập tức vượt qua khó khăn. Mỗi phân khúc mới đều có những yêu cầu riêng về vốn, kinh nghiệm quản lý, khả năng dự báo thị trường và năng lực triển khai.

Thực tế cho thấy, các lĩnh vực đang thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp như nhà ở xã hội,  bất động sản công nghiệp hay bất động sản thương mại đều có một điểm chung là đòi hỏi năng lực vận hành dài hạn thay vì chỉ phát triển sản phẩm để bán. Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp phải thay đổi từ tư duy "phát triển dự án" sang tư duy "quản lý và khai thác tài sản", chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm, dịch vụ, khả năng lấp đầy và hiệu quả khai thác trong suốt vòng đời dự án.

Các chuyên gia nhận định đây sẽ là thách thức không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc. Bởi trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, lợi nhuận chủ yếu đến từ việc gia tăng giá trị đất đai và bán hàng. Trong khi đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực thường có biên lợi nhuận thấp hơn, thời gian thu hồi vốn dài hơn nhưng đòi hỏi năng lực quản trị, vận hành và nguồn lực tài chính bền vững hơn. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về cấu trúc cung - cầu. Nếu trước đây doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận, thì hiện nay nhà ở xã hội đang được nhìn nhận như một thị trường có quy mô rất lớn nhờ nhu cầu thực luôn hiện hữu.

Tuy nhiên, theo ông Đính, hàng loạt điểm nghẽn vẫn đang cản trở quá trình phát triển của phân khúc này, từ thủ tục đầu tư kéo dài, nguồn cung quỹ đất sạch còn hạn chế cho tới mức lợi nhuận bị khống chế. Việc bố trí quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng chưa được triển khai đồng đều giữa các địa phương. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi của cả chủ đầu tư và người mua nhà vẫn còn nhiều khó khăn.

Điều này cho thấy, trong giai đoạn tới, không phải mọi doanh nghiệp tham gia vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực đều có thể hưởng lợi như nhau. Lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án hiệu quả, khả năng kiểm soát chi phí tốt và đủ tiềm lực tài chính để theo đuổi các dự án có thời gian thu hồi vốn dài. Nói cách khác, khi thị trường chuyển từ cuộc đua về quy mô sang cuộc đua về năng lực thực thi, chất lượng quản trị và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của xã hội sẽ trở thành yếu tố phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ phát triển mới./.