Nhìn lại nửa đầu năm 2026, diễn biến thị trường bất động sản đang cho thấy điều gì?

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc

5 tháng đầu năm 2026, nền kinh tế Việt Nam có nhiều điểm sáng. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 9,1% so với cùng kỳ, kim ngạch xuất nhập khẩu ước đạt 445,12 tỷ USD, FDI đăng ký vượt 24 tỷ USD. Giải ngân vốn đầu tư công đến hết tháng 5 ước đạt 219,4 nghìn tỷ đồng, bằng 21,6% kế hoạch, so với cùng kỳ tương đương về tỷ lệ và cao hơn khoảng 34,8 nghìn tỷ đồng về số tuyệt đối.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đã phản ánh phần nào những thay đổi của nền kinh tế. Nếu năm 2025 được xem là giai đoạn phục hồi mạnh mẽ về tâm lý và giá bán, thì nửa đầu năm 2026 lại cho thấy sự chuyển dịch sang trạng thái thận trọng hơn dù vẫn tồn tại trạng thái bất cân xứng cung - cầu.

Sau nhiều năm liên tục leo thang, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục xác lập kỷ lục mới với mức giá mở bán trung bình lên tới 128 triệu đồng/m², cao nhất cả nước. Tương tự, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy đến hết tháng 5, phân khúc cao cấp chiếm gần 90% tổng nguồn cung mới, còn nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.

Chia sẻ tại tọa đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield nhận định, với mức giá đạt ngưỡng 90 - 100 triệu đồng/m², một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó khăn, nhà đầu tư cũng bắt đầu phải thay đổi chiến lược trước thực trạng giá nhà neo cao. Điều này xuất phát từ việc lợi suất cho thuê giảm mạnh, chỉ khoảng 3 - 4% trong khi cách đây 10 năm có thể đạt mức 8 - 10%.

Trong khi đó, mặt bằng lãi vay mua nhà có xu hướng duy trì ở mức cao hơn (mức cố định 8,5 - 10% và thả nổi 11 - 15%), đang gây áp lực lên thanh khoản, khiến giá nhà trên cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng có hiện tượng điều chỉnh giảm, theo SSI Research.

Thực tế, theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn (70 - 90% giá trị sản phẩm) đã xuất hiện tình trạng giảm giá bán khoảng 100 - 300 triệu đồng đối với sản phẩm chung cư, nhà thấp tầng. Tại một số khu vực từng tăng trưởng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Dữ liệu từ VARS cũng cho thấy, tốc độ thanh khoản của thị trường đang có dấu hiệu chậm lại. Trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 58%, giảm so với quý trước. Tại Hà Nội và các khu vực vùng ven, lượng giao dịch chuyển nhượng cũng giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau giai đoạn giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m² đang ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn đáng kể. Dù vẫn thu hút sự quan tâm của một nhóm khách hàng nhất định, phân khúc siêu cao cấp bắt đầu đối mặt với áp lực thanh khoản khi tệp khách hàng đủ năng lực tài chính ngày càng thu hẹp.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và dư địa tăng giá không còn hấp dẫn như trước, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Điều này cũng cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn đề cao giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác thực tế của bất động sản.

Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” mới đây, PGS. TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng nếu trước đây nhiều người mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, thì nay cần nhìn nhận đây là một tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố cụ thể.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá hợp lý, tính thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình và cho rằng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào những dự án có tính minh bạch cao, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Ngược lại, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa hình thành nhu cầu thực đang đối mặt với áp lực lớn hơn.

Nhìn tổng thể, nửa đầu năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản. Thay vì tăng trưởng dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá, thị trường đang dần quay về với các yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực, khả năng khai thác sử dụng và giá trị vận hành dài hạn.

Dự báo 6 tháng cuối năm 2026: Thị trường phân hóa mạnh, nhu cầu thực dẫn dắt thanh khoản

Các chuyên gia nhận định, nửa cuối năm 2026 sẽ không xuất hiện những cơn sốt đất diện rộng như các giai đoạn trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng bước vào một chu kỳ phát triển mới với mức độ chọn lọc cao hơn và sự phân hóa ngày càng rõ nét.

Một trong những động lực quan trọng nhất tiếp tục đến từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công và phát triển hạ tầng. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, đồng thời tạo thêm cơ hội cho các địa phương ngoài hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ khác đáng kể so với các chu kỳ trước. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế đang được đặt lên hàng đầu.

Sự thay đổi này diễn ra đồng thời với quá trình minh bạch hóa và hoàn thiện khung pháp lý của thị trường. Việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch, đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia trong năm 2026, đẩy mạnh định danh bất động sản, quản lý giao dịch và các chính sách hướng tới kiểm soát đầu cơ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và chuyên nghiệp hơn.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, đại diện Cushman & Wakefield, nửa cuối năm sẽ là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới theo hướng thận trọng hơn. Người mua sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, trong khi các chủ đầu tư phải tính toán cẩn trọng hơn nhằm nâng cao thanh khoản.

Cũng tại tọa đàm “Định giá đất - Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng giai đoạn sốt giá bất hợp lý có thể chấm dứt, dù giá bất động sản khó giảm sâu. Tình trạng đầu cơ, thổi giá có khả năng suy giảm, trong khi một số phân khúc có thể chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ.

Ông Thỏa lý giải, khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được thúc đẩy, cùng với việc các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, tình trạng đầu cơ, thổi giá có thể giảm dần, giúp thị trường vận hành theo hướng lành mạnh hơn.

Sự thay đổi không chỉ đến từ phía thị trường mà còn đến từ chính hành vi của người mua. Theo Avison Young Việt Nam, quan điểm sở hữu nhà của thế hệ trẻ đang thay đổi đáng kể dưới tác động của khả năng chi trả, nhân khẩu học và xu hướng tiêu dùng mới. Khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định sở hữu bất động sản.

Từ góc nhìn đó, nhà ở thương mại giá phù hợp tại các đô thị vệ tinh được đánh giá là một trong những phân khúc đáng chú ý của chu kỳ tới. Sự phát triển của hạ tầng giao thông, các đô thị mới và mô hình TOD được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình giãn dân, tạo động lực cho nhu cầu nhà ở ngoài khu vực trung tâm.

Diễn biến này cũng phù hợp với định hướng phát triển đô thị của hai thị trường lớn nhất cả nước. Tại Hà Nội, chủ trương giãn dân khỏi khu vực lõi cùng việc đẩy mạnh phát triển các đô thị phía Đông, phía Bắc và dọc các tuyến giao thông trọng điểm đang mở ra dư địa cho những cực tăng trưởng mới. Trong khi đó, TP.HCM tiếp tục định hướng hạn chế phát triển nhà ở cao tầng trong khu vực nội đô, thúc đẩy quá trình mở rộng không gian đô thị về các khu vực vệ tinh và các địa phương lân cận.

Avison Young Việt Nam cũng dự báo thị trường nhà cho thuê sẽ dần chuyên biệt hơn, đặt trong bối cảnh lãnh đạo Đảng và Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030.

Ngoài phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics và các loại hình gắn với nền kinh tế số cũng được đánh giá có triển vọng tích cực nhờ dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng. Cùng với xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp, kho vận và trung tâm dữ liệu được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển xanh đang dần trở thành một tiêu chí cạnh tranh mới của thị trường. Khi Việt Nam thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng xanh và phát triển tài chính xanh, các dự án bất động sản tiết kiệm năng lượng, thân thiện môi trường và đáp ứng tiêu chuẩn ESG được dự báo sẽ nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ nhà đầu tư cũng như các tổ chức tài chính.

Song hành với những cơ hội và xu hướng mới, thị trường vẫn phải đối mặt với một số thách thức hiện hữu. Ở góc độ tài chính, theo PGS. TS. Ngô Trí Long, mặt bằng lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ, trong khi tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát. Dòng vốn sẽ có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án hoàn thiện pháp lý và những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp, logistics.

Điều này khiến chiến lược đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững.

Nhìn tổng thể, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Cơ hội sẽ tập trung vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, hưởng lợi từ hạ tầng và quá trình đô thị hóa, trong khi những sản phẩm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính lớn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao giá trị thực và hiệu quả khai thác dài hạn.