Thích
1. Thay đổi về cách phân chia địa giới hành chính
Bảng giá đất hiện hành của TP. Hà Nội (điều chỉnh tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, áp dụng đến hết 31/12/2025) được xây dựng dựa trên địa giới hành chính cũ (quận/huyện/thị xã). Dự thảo Bảng giá đất mới năm 2026 đã tổ chức lại toàn bộ cấu trúc phân loại giá đất dựa trên 17 khu vực mới, sau khi sắp xếp lại các đơn vị hành chính và phân chia theo ranh giới địa lý, giao thông.
2. Về nguyên tắc xác định giá đất cho các trường hợp đặc biệt
Mở rộng phạm vi điều chỉnh giá cho thửa đất có nhiều hơn một cạnh tiếp giá với đường giao thông: Quy định về việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K) cho thửa đất có lợi thế tiếp giáp hai mặt tiền đã được mở rộng hơn; So với Quyết định bảng giá đất hiện nay, các quy định chỉ điều chỉnh giá cho thửa đất giáp 1 đường/phố và 1 ngõ có mặt cắt lớn 3,5m; Dự thảo 2026 đã bổ sung quy định áp dụng hệ số K (cụ thể là K = 1,1 cho thửa đất có 1 cạnh (mặt) tiếp giáp với đường có tên và 1 cạnh (mặt) khác tiếp giáp với ngõ nhỏ (mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m).
Sự thay đổi này rất quan trọng vì nó công nhận và định giá lợi thế thương mại của cả những ngõ nhỏ (vốn bị bỏ qua hoặc định giá thấp trước đây), giúp giá đất ở Vị trí 3 của ngõ nhỏ hơn cũng được hưởng lợi từ việc nằm gần đường chính, làm tăng tính công bằng và sát thực tế hơn.
Chi tiết hóa Hệ số điều chỉnh K cho thửa đất có nhiều mặt tiền tính theo mặt cắt đường (ngõ): Các hệ số (K) dùng để điều chỉnh giá đất khi thửa đất có lợi thế tiếp giáp nhiều mặt tiền đã được chuẩn hóa và chi tiết hóa hơn.
Theo quy định hiện nay, mặc dù có hệ số K cho đất hai mặt tiền, nhưng quy định này thường không chi tiết cho các trường hợp 3 mặt hay 4 mặt, và hệ số có thể khác nhau giữa các phụ lục; Dự thảo đã đưa ra hệ thống hệ số K chi tiết các trường hợp: Thửa đất giáp 4 cạnh (mặt) đường có tên được điều chỉnh cao nhất với K = 1,3; Thửa đất giáp 3 cạnh (mặt) đường có tên với K = 1,25; Thửa đất giáp 2 cạnh giao cắt (lô góc) với K = 1,2; Thửa đất giáp 2 cạnh không giao cắt (trước – sau) với K = 1,18. Việc quy định chi tiết như vậy đánh giá được hết các yếu tố tác động đến giá đất trong định giá, đảm bảo rằng giá trị gia tăng từ lợi thế vị trí được tính toán nhất quán trên toàn thành phố, đặc biệt quan trọng trong thị trường bất động sản phức tạp như Hà Nội.
3. Thiết lập lại cơ chế giảm trừ cho đất nằm sâu
Dự thảo giá đất năm 2026 bổ sung cơ chế giảm trừ giá đất để xử lý sự bất lợi về khoảng cách và khả năng tiếp cận. Theo quy định hiện nay, các cơ chế giảm trừ có thể không đầy đủ hoặc không thống nhất cho các thửa đất nằm quá xa đường lớn; Dự thảo bổ sung quy định giảm trừ giá đất cho thửa đất ở Vị trí 2, 3, 4 tại khu dân cư cũ có khoảng cách 200m đến đường có tên trong bảng giá; Mức giảm được phân chia theo từng nấc khoảng cách, từ 5% cho 200m đến 300 m đến 20/% cho 500 m trở lên riêng đối với thửa đất tại vị trí 2, 3 và 4 tại Phụ lục số 11 - 15 thuộc các khu dân cư cũ (Không nằm trong khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư, khu nhà ở, cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp) nếu có khoảng cách theo đường hiện trạng từ mốc giới đầu tiên của thửa đất đến đường có tên trong bảng giá ≥ 500m trở lên được áp dụng giá đất khu dân cư nông thôn (là giá đất ở thấp nhất) quy định tại mục IV - Phụ lục số 11 đến số 15.
Đối với đất ở nông thôn: Mức tăng giá đất ở nông thôn rất cao, đặc biệt ở các xã thuộc Đông Anh (cũ) và Đan Phượng (cũ) tăng trên 25% đến 32% (ví dụ: Xã Liên Hà (Đan Phượng cũ) tăng 32,36%; xã Vĩnh Thanh (Đông Anh cũ) tăng 27,27%) Mức tăng giá đất ở nông thôn tại Đông Anh và Đan Phượng là do sự điều chỉnh mạnh mẽ của chính quyền để phản ánh giá trị đất đã được công nhận là đất ở trong bối cảnh quy hoạch đô thị hóa và phát triển hạ tầng lớn sắp tới. Giá đất ở nông thôn cao nhất (VT1) thuộc về các xã của Thanh Trì (như Đại Thanh) mức tăng là 72.783 triệu đồng/m2 tăng hơn 7,3% nhưng các xã tại huyện Hoài Đức cũ như An Khánh không thay đổi so với năm 2025 với mức 42 triệu đồng/m²
Quy định này đảm bảo rằng Bảng giá đất phản ánh yếu tố tác động đến giá đất về hạ tầng và giao thông đối với những thửa đất nằm quá sâu trong các ngõ/ngách dài, không còn chỉ định giá theo kiểu "cào bằng" mà có tính đến sự bất lợi về mặt kinh tế của vị trí.
1. Phân tích biến động giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất SXKD)
Về tình hình biến động, giá đất SXKD ghi nhận mức tăng tỷ lệ cao nhất tuyệt đối trong tất cả các loại đất và khu vực. Mức tăng cao nhất là 57,10%. Cụ thể, tại Hoài Đức (Khu vực 9), giá đất SXKD (Vị trí 1) trên Đường Kim Thìa tăng từ 5.069 nghìn đồng/m² (2025) lên 7.963 nghìn đồng/m² (2026). Mức tăng tuyệt đối là 2.894 nghìn đồng/m²
Đông Anh có mức tăng cao đồng bộ (khoảng 26,08/%), trong khi Thanh Trì có mức tăng thấp nhất, không tăng hoặc tăng không đáng kể. Điều này cho thấy giá đất SXKD của Thanh Trì đã được định giá gần sát với giá trị mới từ trước.
2. Phân tích biến động giá đất đất thương mại dịch vụ (đất TMDV)
Mức tăng cao nhất là 47,86/%. Cụ thể mức tăng cao nhất tại Hoài Đức (Khu vực 9), giá đất TMDV (Vị trí 1) trên đường Triệu Túc tăng từ 8.709 nghìn đồng/m² (2025) lên 12.877 nghìn đồng/m² (2026). Mức tăng tuyệt đối là 4.168 nghìn đồng/m².
3. Phân tích biến động giá đất ở
Mức tăng không đồng đều, giữ ổn định không tăng hoặc tăng không đáng kể ở khu vực trung tâm và tăng mạnh ở khu vực ngoại thành, mức tăng cao nhất là 26,03% thuộc về địa phận huyện Hoài Đức (cũ) trên tuyến Quốc lộ 32 (Hoài Đức/Khu vực 9), giá đất ở (Vị trí 1) tăng từ 51.336 nghìn đồng/m² (2025) lên 64.701 nghìn đồng/m² (2026). Mức tăng tuyệt đối là 13.365 nghìn đồng/m².
So sánh với nội thành (khác biệt về giá): Giá đất ở Dự thảo cao nhất tại khu vực lên quy hoạch quận (Hoài Đức cũ) là 64.701 nghìn đồng/m² và giá đất ở Dự thảo cao nhất tại khu vực trung tâm (Lý Thường Kiệt/Hàng Khay quận Hoàn Kiếm cũ) là 702.257 nghìn đồng/m². Dù có mức tăng tỷ lệ thấp nhất (chỉ 1,00/%), giá tuyệt đối vẫn cao gấp hơn 10 lần so với khu vực ngoại thành.
Một số khu vực ngoại thành có mức tăng 25 - 26%. (Ảnh minh hoạ)
4. Phân tích biến động giá đất nông nghiệp
Đối với đất nông nghiệp tại các phường thuộc các quận cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên, Hoàng Mai dự kiến giữ nguyên như hiện hành (năm 2025) là 290.000 đồng/m2 (riêng đất trồng lúa, cây hàng năm tăng từ 190.000 đồng/m2 (năm 2025) lên 290.000 đồng/m2).
Đối với địa bàn tại các huyện (cũ) có quy hoạch lên quận: Mức biến động tăng theo tỷ lệ là cao nhất trong tất cả các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội được xác định tại hai huyện: Đất trồng cây lâu năm (đồng bằng) tại huyện Đông Anh (cũ) đạt mức 55,86% (từ 145.000 đồng/m2 lên 220.000 đồng/m2; và đất trồng lúa, cây hàng năm (đồng bằng) tại huyện Hoài Đức (cũ) đạt mức 53,85% (từ 182.000 đồng/m2 lên 280.000 đồng/m2); Đây là hai mức tăng cao nhất được ghi nhận, do các khu vực này có diện tích đất có nhu cầu chuyển đổi lớn từ đất nông nghiệp sang đất ở theo tốc độ đô thị hóa, trong khi Gia Lâm và Thanh Trì có mức tăng đồng đều 24,19% (từ 186.000 đồng/m2 lên 231.000 đồng/m2).
Đối với các địa bàn thuộc các huyện (cũ) khác: Mức tăng giá đất nông nghiệp lớn nhất đối với các địa bàn này thuộc về Mỹ Đức, Ứng Hòa, Sóc Sơn (cũ). Đất trồng lúa, cây hàng năm tăng từ 124.000 đồng/m2 lên 192.000 đồng/m2, tương đương mức tăng 54,84%. Trong nhóm các xã còn lại, có một khu vực ghi nhận mức giá không tăng hoặc giảm nhẹ như Thạch Thất/Quốc Oai (Đồng bằng): Giá đất trồng lúa, cây hàng năm Đồng bằng giảm nhẹ từ 155.000 đồng/m² (năm 2025) xuống 154.000 đồng/m² (năm 2026), tương đương mức giảm 0,65%. Các huyện còn lại có mức tăng khá đồng đều trong khoảng trên 23% đến trên 25%.
Đối với đất nông nghiệp miền núi, dự thảo giá đất nông nghiệp cho tất cả các loại đất đều được điều chỉnh tăng khoảng 23% đến gần 25%; Mặc dù đã tăng, giá đất nông nghiệp miền núi vẫn là nhóm có mức giá tuyệt đối thấp nhất trong toàn bộ Bảng giá đất của Hà Nội. Ví dụ đất có mức tăng thấp nhất là đất rừng Ba Vì, Mỹ Đức, Sóc Sơn tăng từ 35.000 đồng/m2 lên 43.000 đồng/m2 (tăng 22,86%); Đất Nông nghiệp có mức tăng cao nhất là đất trồng lúa, cây hàng năm Ba Vì, Mỹ Đức tăng từ 65.000 đồng/m2 đến 81.000 đồng/m2 (tăng 24,62%).
Đánh giá chung
Dự thảo được phân thành 17 khu vực là phù hợp với địa giới hành chính mới theo mô hình 2 cấp mới và đã cập nhật thêm các yếu tố tác động đến giá đất như khoảng cách đến đường giao thông có tên trong bảng giá, số lượng mặt tiền tiếp giáp để việc định giá đất được sát với thực tế theo đúng nguyên tắc thị trường.
Mặc dù đã có điều chỉnh tăng sau khi bỏ khung giá đất nhưng dự thảo Bảng giá đất năm 2026 vẫn còn khoảng cách tương đối lớn so với giá đất thị trường đang giao dịch trong thời gian gần đây; tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường hiện nay được cho là đã bị đẩy lên cao so với giá trị thực.
Dự thảo Bảng giá đất năm 2026 được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024 đang quy định có hiệu lực hàng năm (01/01/2026 đến 31/12/2026). Tuy nhiên, hiện Chính phủ đã có tờ trình số 958/TTr-CP ngày 19/10/2025 trình Quốc Hội Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó đề xuất điều chỉnh hiệu lực của Bảng giá đất năm 2026 thành 5 năm; hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K và thay đổi về trường hợp áp dụng của Bảng giá đất (nhất là áp dụng giá đất trong bảng giá đất làm căn cứ bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất).
Vì thời điểm xây dựng Bảng giá đất 2026 trùng với thời điểm Quốc hội đang xem xét Nghị quyết này, nên Hà Nội có thể phải điều chỉnh cách tiếp cận, không chỉ tuân thủ theo quy định cứng của Luật Đất đai 2024 (chu kỳ 1 năm) mà cần chuẩn bị sẵn cho khả năng áp dụng chu kỳ 5 năm, có hệ số K điều chỉnh hàng năm.
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt NamCùng với đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất hiện được tính theo công thức: Giá đất trong Bảng giá đất nhân (×) với tỷ lệ phần trăm (%) quy định cho từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, khi ban hành Bảng giá đất mới với mức độ biến động không đồng đều giữa các khu vực, cần đồng thời xem xét, điều chỉnh hợp lý các tỷ lệ phần trăm (%) dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cũng như khoản phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất... Việc này nhằm tránh gây biến động lớn về chi phí sản xuất, bảo đảm ổn định tài chính và đời sống của người sử dụng đất.
