Cần tổ chức đánh giá cuộc sống người dân sau thu hồi đất
Đây là vấn đề được GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đặt ra tại Hội thảo “Sửa Luật Đất đai - Tạo đất cho du lịch” mới đây.
Theo đó, việc thu hồi đất bao giờ cũng gắn liền với bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Khi thu hồi, việc đầu tiên là phải bồi thường, bù đắp cho người dân có điều kiện tạo lập cuộc sống ít nhất “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, ít nhất phải bồi thường cho họ ngôi nhà, bất động sản tương tự, như Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất đã đặt ra. Nếu thực hiện tốt được điều này thì người dân sẽ không gây khó khăn trong việc thu hồi đất, thậm chí họ còn mong đợi, vì sẽ có cuộc sống tốt hơn.
“Người dân đã hy sinh đất đai để xây dựng các dự án giao thông, công trình phục vụ cho sự phát triển. Vậy thì có trường hợp, người dân có thể thắc mắc tại sao họ hy sinh đất đai để phục vụ cho sự phát triển, nhưng cuộc sống lại đi xuống? Cần tổ chức đánh giá cuộc sống người dân sau thu hồi đất để có giải pháp phù hợp”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nói.
Nêu cụ thể, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, nếu thu hồi đất nông nghiệp của nông dân mà chỉ trả tiền đền bù, không mở ra sinh kế, tái lập cuộc sống cho họ thì rất dễ dẫn đến tệ nạn xã hội.
“Chúng ta chưa làm đúng chính sách bồi thường, tái định cư. Không ít người dân gặp phải khủng hoảng, tiền tiêu hết nhưng cuộc sống về sau lại bấp bênh. Rõ ràng người dân có quyền đàm phán giá đất, nhưng không phải ai cũng đủ năng lực đàm phán sòng phẳng với chủ đầu tư về những vấn đề tái lập cuộc sống về sau, nên không thể để người dân tự thỏa thuận với doanh nghiệp, mà việc này cần có vai trò của Nhà nước. Nếu chúng ta làm tốt vấn đề này, thì người dân luôn sẵn lòng giao mặt bằng cho dự án”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nói.
Do đó, theo chuyên gia này, phải lựa chọn phương án để người dân có thể được hưởng lợi tốt nhất. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để quy hoạch vùng du lịch, thì vùng bên cạnh cần xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ du lịch, người nông dân chuyển từ lĩnh vực nông nghiệp sang hoạt động dịch vụ thì rõ ràng cuộc sống sẽ tốt hơn. Hay quy hoạch vùng công nghiệp, thì xây dựng cơ sở hạ tầng cho công nhân sinh sống, người nông dân cũng yên tâm chuyển đổi nghề. Những điều này hoàn toàn có thể đưa vào luật và thực hiện được.
Đồng thời, dự án phải đấu thầu, đấu giá, khi đó việc thu hồi đất nông nghiệp giá rẻ, thông qua đấu thầu làm dự án thương mại, dịch vụ thì giá đất sẽ được đẩy lên, như vậy mới điều tiết được địa tô chênh lệch.
Cần hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư
Bên cạnh việc bảo vệ quyền lợi cho người dân thuộc diện thu hồi đất, các chuyên gia cũng đề nghị có cơ chế bảo vệ nhà đầu tư trong một số trường hợp.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về lý thuyết, những vấn đề liên quan đến thỏa thuận, thu hồi đã đặt ra là rất đúng. Nhưng, thực tiễn khó có thể thỏa thuận được với người dân một cách “mỹ mãn”.
“Có những dự án du lịch lên tới 50 - 70ha, nếu ở các vùng xa xôi hẻo lánh thì rất khác so với việc ở gần các địa bàn như Hà Nội, TP.HCM đắt đỏ. Khi ấy thì sẽ thế nào, liệu có lãng phí nguồn lực?”, TS. Cấn Văn Lực đặt vấn đề và đề nghị nêu ra các tiêu chí cũng như nguyên tắc với các dự án du lịch.
Theo đó, thường sẽ có ba tiêu chí quan trọng. Thứ nhất, phải nằm trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quy hoạch du lịch. Điều 20 Luật Du lịch 2017 đã quy định rõ các tiêu chí của quy hoạch du lịch như thế nào. Thứ hai, đáp ứng được các tiêu chí của một dự án du lịch, về quy hoạch, môi trường, cảnh quan, an sinh xã hội… theo Luật Du lịch. Ba là, đáp ứng tiêu chí du lịch bền vững, du lịch có trách nhiệm…, nhằm tối đa hóa lợi ích kinh tế, xã hội, môi trường và giảm thiểu chi phí tới các điểm đến. Những điểm này cần được Chính phủ hướng dẫn chi tiết.
Như vậy, có thể đưa dự án du lịch vào nhóm dự án Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải đáp ứng đủ các tiêu chí của một dự án du lịch, đồng thời có chế tài để xử lý những dự án bỏ hoang với lỗi đến từ hai phía, chủ đầu tư và địa phương.
Đối với phương án trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm đối với dự án du lịch, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, mỗi một phương án đều có ưu nhược điểm riêng. Nghị quyết 18-NQ/TW đã khuyến khích về cơ bản nên trả tiền thuê hằng năm, nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách hằng năm.
“Nhưng yếu điểm như một số ý kiến là chủ đầu tư không tính toán được chi phí, không thể thế chấp vay vốn… Theo tôi, nên để chủ đầu tư đàm phán, thỏa thuận với địa phương. Chủ đầu tư theo đó có thể trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm”, ông Lực đề xuất.
Liên quan đến vấn đề dự án ách tắc ngay khâu giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư và người dân chưa đạt được sự đồng thuận trong vấn đề đền bù, TS. Cấn Văn Lực cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gần nhất vẫn chưa đưa ra mức đồng thuận bao nhiêu phần trăm thì được phép tiến hành thu hồi. Kinh nghiệm từ Ngân hàng Thế giới (WB) là nên có mức tham khảo, ví dụ ở mức 70% người dân đồng thuận là có thể tiến hành.
Thông tin thêm về phương pháp định giá đất, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Nghị định 44 về định giá đất sẽ sửa rất kỹ và có thể ban hành trong tháng 10 này. Trong đó, về lâu dài sẽ bỏ phương pháp hệ số, nhưng trước mắt, vì đang trong giai đoạn quá độ nên vẫn dùng. Tới đây, hằng năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất theo giá thị trường và dự kiến đến năm 2030, dựa trên cơ sở dữ liệu, Việt Nam sẽ có bảng giá thị trường.
Đề cập đến những khó khăn của nhà đầu tư trong thực tế, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, định hướng của luật là bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng trong mỗi dự án thì có rất nhiều đối tượng. Chủ đầu tư không được bảo vệ quyền lợi khi những người đầu cơ, người có mục đích đòi hỏi đền bù phi lý cũng góp mặt.
“Hiện nay nhiều dự án du lịch đã phát triển, trong đó các khu đô thị du lịch, bao gồm cả bất động sản để ở, du lịch, thương mại… có quy mô lên tới hàng trăm héc-ta, giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Khi tiến hành thỏa thuận, nhà đầu tư phải bỏ hàng nghìn tỷ đồng để giải phóng mặt bằng. Với các quy định như hiện nay của Luật Đất đai, thì chưa có hành lang pháp lý nào để bảo vệ nhà đầu tư.
Do đó, cần một bên thứ ba là trung tâm phát triển quỹ đất tại các tỉnh thành, để đảm bảo chính sách phát triển đất đai ổn định và làm việc với các chủ đầu tư. Nếu không thỏa thuận được thì dự án sẽ bị đóng băng, nếu quy mô lên tới hàng nghìn tỷ đồng thì nhà đầu tư thiệt hại nặng nề, cũng như sẽ gây ra một số hệ lụy kinh tế - xã hội khác”, ông Nguyễn Chí Thanh nêu./.
