Thích
Đất đấu giá vùng ven Hà Nội tiếp tục hút dòng tiền
Sau một thời gian trầm lắng, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đang sôi động trở lại. Hàng loạt phiên đấu giá diễn ra trong những tháng đầu năm 2026 ghi nhận mức độ cạnh tranh cao, với nhiều lô đất được trả giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.
Hàng loạt phiên đấu giá diễn ra trong những tháng đầu năm 2026 ghi nhận mức cạnh tranh cao với nhiều lô đất được trả giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. (Ảnh minh hoạ)
Đầu tháng 3/2026, UBND xã Quốc Oai (Hà Nội) phối hợp với Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá ĐG06, khu đường vành đai xã Quốc Oai. Theo thông tin từ địa phương, 13 thửa đất có diện tích từ 70,4 – 101,8m2 được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm từ 9,5 - 14,2 triệu đồng/m2.
Sau nhiều vòng đấu giá trực tiếp theo phương thức trả giá lên, toàn bộ 13 thửa đất đều được đấu giá thành công. Trong đó, thửa đất A1 có giá trúng cao nhất khoảng 155,2 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 10 lần so với giá khởi điểm. Tổng giá trị theo giá khởi điểm của 13 thửa đất là hơn 13,3 tỷ đồng, trong khi tổng giá trị trúng đấu giá đạt gần 134 tỷ đồng, tăng thu ngân sách hơn 120 tỷ đồng.
Không chỉ tại Quốc Oai, nhiều khu vực khác ở ngoại thành Hà Nội cũng ghi nhận mức giá trúng cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm. Tại xã Tây Phương, 22 thửa đất đấu giá tại thôn Bình Xá có giá khởi điểm từ 11,82 - 18,46 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng cao nhất lên tới 164,46 triệu đồng/m2 và thấp nhất cũng đạt hơn 63 triệu đồng/m2, tức gấp 5 - 16 lần giá khởi điểm.
Cũng tại địa phương này, các lô đất đấu giá tại khu Mả Cố và Đồng Ngà có diện tích từ 68 – 150m2, giá khởi điểm từ khoảng 10,8 - 50,8 triệu đồng/m2. Sau nhiều vòng trả giá, tất cả các lô đất đều được đấu giá thành công với mức trúng cao nhất đạt gần 97 triệu đồng/m2.
Trước đó, tại khu Mục Uyên 2 (xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất cũ), 34 thửa đất với tổng diện tích hơn 4.500m2 cũng được đấu giá thành công với giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m2, cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm.
Diễn biến này cho thấy quỹ đất đấu giá tại các huyện ngoại thành vẫn có sức hút lớn đối với thị trường, đặc biệt trong bối cảnh Hà Nội đang mở rộng không gian đô thị và đầu tư mạnh cho hạ tầng giao thông.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng việc giá trúng đấu giá tại một số khu vực tăng cao thời gian gần đây phần nào xuất phát từ kỳ vọng vào các dự án hạ tầng chiến lược đang được triển khai.
Theo ông, khi hạ tầng giao thông và đô thị được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm và vùng ven được cải thiện đáng kể, đồng thời mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới. Trong bối cảnh đó, các lô đất đấu giá có pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch thường thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư hướng tới chiến lược trung và dài hạn. Điều này khiến mức độ cạnh tranh tại các phiên đấu giá gia tăng, kéo theo giá trúng có thể cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm ban đầu.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý rằng mức giá trúng tại một phiên đấu giá chỉ phản ánh diễn biến cạnh tranh của từng phiên cụ thể, chưa thể xem là đại diện ngay cho mặt bằng giá chung của thị trường. Theo ông, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự phân hóa rõ rệt, chỉ những khu vực thực sự được hưởng lợi từ hạ tầng và có nhu cầu ở thực ổn định mới có thể duy trì thanh khoản bền vững.
Khi đấu giá đất trở thành "con dao hai lưỡi"
Dù mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách địa phương và góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, việc giá đất đấu giá tăng cao cũng đặt ra nhiều e ngại cho thị trường và sự phát triển dài hạn của từng khu vực.
Trên thực tế, khi giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, chi phí đất đai vốn là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình phát triển đô thị cũng bị đẩy lên đáng kể. Điều này có thể làm tăng chi phí phát triển các dự án nhà ở và khiến mặt bằng giá bất động sản tại khu vực "neo" ở mức cao.
Trong một số trường hợp, nhà đầu tư trúng đấu giá với mức giá cao có thể phải đặt kỳ vọng lớn vào việc tăng giá trong tương lai để đảm bảo hiệu quả tài chính. Điều này tiềm ẩn nguy cơ khiến đất đai bị "găm giữ" trong thời gian dài chờ tăng giá, thay vì được đưa vào khai thác và phát triển thực sự. Ngoài ra, giá đất đầu vào cao cũng có thể làm chậm quá trình phát triển đô thị. Khi nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí lớn để trúng đấu giá, việc triển khai dự án sau đó sẽ chịu áp lực tài chính rất lớn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức giá trúng cao bất thường tại một số phiên đấu giá thường xuất phát từ hoạt động đầu cơ hoặc mục đích "tạo sóng", chứ không phản ánh đúng giá trị thực của thị trường.
Theo chuyên gia này, khi nguồn cung đất nền sạch khan hiếm, việc một số nhà đầu tư đẩy giá tại các phiên đấu giá có thể tạo ra hiệu ứng tâm lý, khiến mặt bằng giá đất xung quanh bị đẩy lên theo.
"Nhà đầu tư cần xem xét kỹ tiềm năng thực sự của lô đất, bao gồm vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường, thay vì chạy theo tâm lý đám đông", TS. Nguyễn Văn Đính khuyến nghị.
Không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, việc giá đất đấu giá tăng cao còn có nguy cơ ảnh hưởng đến an sinh xã hội tại các địa phương. Trong nhiều năm qua, đấu giá đất đã trở thành nguồn thu quan trọng của nhiều huyện ngoại thành. Tuy nhiên, nếu quỹ đất ở liên tục được đưa ra đấu giá với mức giá cao và chủ yếu rơi vào tay các nhà đầu tư từ bên ngoài, khả năng tiếp cận đất ở của người dân địa phương sẽ ngày càng hạn chế.
Điều này đặt ra câu hỏi lớn: Khi quỹ đất tại địa phương dần được chuyển nhượng với giá cao cho nhà đầu tư, người dân địa phương - đặc biệt là những hộ gia đình trẻ - sẽ an cư thế nào trong tương lai?
Theo các chuyên gia, nếu không có chính sách cân đối hợp lý, việc phát triển đô thị thông qua đấu giá đất có thể dẫn đến tình trạng "đô thị hóa không bao trùm" khi giá đất tăng nhanh nhưng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân bản địa lại ngày càng thu hẹp.
Để hạn chế những hệ lụy này, các chuyên gia cho rằng cần hoàn thiện cơ chế quản lý đấu giá đất theo hướng minh bạch và bền vững hơn. TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý, hạn chế tình trạng giá khởi điểm quá thấp dẫn tới việc đấu giá bị đẩy lên quá cao.
Bên cạnh đó, việc nâng mức tiền đặt cọc, quy định chặt chẽ các hành vi vi phạm và áp dụng chế tài mạnh đối với những trường hợp cố tình "thổi giá" hoặc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng được xem là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường.
Ngoài các giải pháp kỹ thuật trong tổ chức đấu giá, chuyên gia cũng cho rằng các địa phương cần có chiến lược sử dụng quỹ đất hợp lý hơn. Cụ thể, không nên đưa toàn bộ quỹ đất ở ra đấu giá thương mại mà cần dành một phần cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân địa phương.
Đồng thời, việc quy định thời gian tối thiểu trước khi chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá hoặc áp dụng các biện pháp kiểm soát đầu cơ cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng mua đất chỉ nhằm mục đích lướt sóng.
Trong bối cảnh Hà Nội đang mở rộng không gian đô thị và phát triển các đô thị vệ tinh, đất đấu giá vẫn có thể trở thành nguồn lực quan trọng giúp địa phương đầu tư hạ tầng và cải thiện chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, để công cụ này phát huy hiệu quả, việc cân đối giữa mục tiêu khai thác nguồn thu từ đất đai và đảm bảo an sinh xã hội sẽ là yếu tố then chốt./.
