Tăng mức đặt cọc đấu giá lên tối đa 50%: Thị trường đất nền đấu giá sẽ biến động mạnh?

Nâng mức cọc đấu giá đất: "Lưới lọc" tài chính mới với phân khúc đất đấu giá

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Cụ thể, Nghị quyết quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm, cao hơn so với quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) với mức tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Không chỉ siết điều kiện tham gia, Nghị quyết còn tăng cường chế tài hậu đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở: Từ 2 - 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Bình luận về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho biết, việc nâng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lên tối đa 50% được đánh giá là một giải pháp có ý nghĩa lớn trong việc hạn chế sốt đất ảo.

"Trên thực tế, thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã lợi dụng mức đặt cọc thấp để tham gia đấu giá, đẩy giá trúng lên cao, tạo mặt bằng giá ảo rồi sau đó chấp nhận bỏ cọc. Điều này không chỉ làm méo mó hoạt động đấu giá mà còn gây nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất lên mức không phản ánh đúng giá trị thực. Ở góc độ này, việc nâng mức đặt cọc được xem là bước đi tích cực, góp phần hạn chế các hành vi đầu cơ và tiêu cực trong đấu giá đất", ông Trần Khánh Quang nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Trần Khánh Quang, mức đặt cọc lên tới 50% giá khởi điểm có thể trở thành rào cản lớn, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại tham gia đấu giá. Khi số lượng người tham gia giảm mạnh, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái chững lại. 

"Mức tiền đặt cọc 20% giá khởi điểm là mức hợp lý. Bởi khi nhà đầu tư chấp nhận đặt cọc ở mức 10 - 20% giá khởi điểm, khả năng rất cao đó là những người có nhu cầu mua thực hoặc đã tính toán kỹ bài toán tài chính. Với mức đặt cọc chỉ khoảng 5% thì việc bỏ cọc diễn ra khá dễ dàng; nhưng khi tỷ lệ lên tới 10 - 20%, quyết định tham gia đấu giá đã mang tính ràng buộc nhất định. Trong trường hợp nhà đầu tư không phải người mua thực và chấp nhận bỏ cọc, thiệt hại tài chính cũng đủ lớn để họ cân nhắc, song chưa đến mức gây "nghẽn" thị trường. Cách tiếp cận này sẽ giúp thị trường vận hành linh hoạt và phát triển ổn định hơn", ông Trần Khánh Quang phân tích.

Bên cạnh mức đặt cọc, chuyên gia này cũng chỉ ra nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng sốt ảo, bỏ cọc sau đấu giá nằm ở cách xác định giá khởi điểm. Hiện nay, giá khởi điểm tại nhiều phiên đấu giá còn quá thấp so với giá thị trường, khiến số tiền đặt trước trở nên không đáng kể, từ đó làm gia tăng tâm lý "đánh cược" và sẵn sàng bỏ cọc.

"Giá khởi điểm cần được xác định ở mức khoảng 70 - 80% giá thị trường để phản ánh sát hơn giá trị thực của khu đất. Khi đó, hoạt động đấu giá mới đạt hiệu quả, hạn chế đầu cơ, và mức tiền đặt cọc dù ở tỷ lệ nào cũng phát huy đúng vai trò sàng lọc nhà đầu tư", ông nhấn mạnh.

Trước tác động của chính sách mới, ông Hoàng Nam, môi giới bất động sản tại khu vực Hoài Đức (cũ), Hà Nội, cho biết, trước đây, nhiều nhà đầu tư cá nhân chỉ cần chuẩn bị vài trăm triệu đồng là có thể tham gia đấu giá các lô đất ven đô. Nay mức đặt cọc tối đa 50% giá khởi điểm khiến số tiền phải chuẩn bị lớn hơn rất nhiều. Việc này có thể sẽ gây e ngại cho nhà đầu tư, khiến không ít người quyết định đứng ngoài, số lượng hồ sơ tham gia đấu giá có thể giảm sút.

Trong ngắn hạn, việc tăng mức đặt cọc đang đóng vai trò như một "lưới lọc tài chính" đối với phân khúc đất đấu giá nói riêng, qua đó tác động lan tỏa tới tâm lý của nhà đầu tư đất nền nói chung.

Thị trường đất nền nói chung, đất đấu giá nói riêng có còn hấp dẫn?

Khi điều kiện tham gia đấu giá đất trở nên khắt khe hơn, câu hỏi đặt ra là: Đất nền nói chung hay đất đấu giá nói riêng liệu có còn giữ được sức hút trong bối cảnh mới?

Một môi giới khác là anh Bình Anh, hoạt động tại khu vực Đông Anh (cũ) lo ngại rằng chính sách mới sẽ khiến đất đấu giá giảm độ "nóng".

"Quy định tăng mức cọc đấu giá tối đa 50%, cộng với việc người bỏ cọc có thể bị cấm đấu giá tới 5 năm sẽ khiến những nhà đầu tư vốn mỏng, quen lướt sóng không còn xuất hiện ở các phiên đấu giá. Điều này không khiến thị trường bị đóng băng, nhưng rõ ràng sẽ có sự giảm nhiệt," anh Bình Anh nói.

Theo ông Trần Khánh Quang, sức hấp dẫn của đất nền không hẳn là mất đi, nhưng đang chuyển dịch về chất lượng và tầm nhìn dài hạn. "Đất nền nói chung hay đất đấu giá nói riêng phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, không chịu áp lực dòng tiền. Với nhóm sử dụng đòn bẩy lớn hoặc kỳ vọng lướt sóng nhanh, rủi ro hiện nay là rất cao," ông phân tích thêm.

Thực tế cho thấy, sau các đợt sốt đất, không chỉ đất đấu giá mà nhiều phân khúc đất nền khác cũng rơi vào tình trạng thanh khoản thấp khi dòng tiền đầu cơ rút lui. Trong bối cảnh đó, chính sách tăng mức đặt cọc đấu giá được xem là "cú hãm" tạm thời để giảm kỳ vọng tăng giá ảo, qua đó tác động tích cực đến sự ổn định chung của thị trường đất nền.

Ở góc nhìn thực địa, nhiều môi giới bất động sản cho rằng hành vi của nhà đầu tư đất nền đang thay đổi rõ rệt. Khách hàng hiện nay quan tâm nhiều hơn tới pháp lý, quy hoạch và khả năng ở thực. Những lô đất nền có vị trí tốt, hạ tầng rõ ràng vẫn có giao dịch, nhưng không còn cảnh mua theo tin đồn hay sóng đấu giá.

Theo các môi giới, dòng tiền đang có xu hướng tập trung vào đất nền phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung – dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Những khu vực hạ tầng chưa rõ ràng, giá bị đẩy lên cao trong các đợt sốt trước đó tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Về triển vọng thị trường năm 2026, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group dự báo, thị trường đất nền trong năm 2026 được hậu thuẫn bởi những trợ lực hết sức vững về mặt chính sách. Tác động của các luật mới liên quan đến bất động sản sẽ được thể hiện rõ ràng hơn trong thời gian tới.

Về cầu thị trường, sức mua được kỳ vọng cải thiện so với năm 2025 nhưng sẽ không mang tính bùng nổ, mà tập trung vào nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn, ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác giá trị thực gắn với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh. Tại khu vực phía Nam, đặc biệt là các địa bàn giáp ranh TP.HCM, những dự án có vị trí kết nối tốt, pháp lý rõ ràng nhiều khả năng tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, đất nền dự kiến phục hồi chậm hơn, do mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao trong giai đoạn trước và tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng sau các đợt "thổi giá" từ đấu giá đất và kỳ vọng quy hoạch.

Nhìn chung, việc nâng mức đặt cọc đấu giá quyền sử dụng đất lên tối đa 50% giá khởi điểm sẽ tạo ra sự điều chỉnh đối với đất đấu giá, đồng thời tác động lan tỏa đến đất nền nói chung. Trong ngắn hạn, phân khúc này khó tránh khỏi sự trầm lắng khi dòng tiền đầu cơ bị sàng lọc. Tuy nhiên, về dài hạn, chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế thổi giá, bỏ cọc, đưa hoạt động đấu giá đất về đúng bản chất, qua đó giúp thị trường đất nền phát triển ổn định và bền vững hơn.

Đất nền vì thế không mất đi sức hấp dẫn, nhưng chỉ còn phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, tầm nhìn dài hạn và sự thận trọng cần thiết. Cuộc chơi đang thay đổi, và chỉ những người hiểu rõ giá trị thực của đất đai mới có thể trụ vững trong giai đoạn mới.