Hà Nội: Vành đai 2,5 vào chặng nước rút, giá bất động sản rục rịch tăng theo

Giá bất động sản biến động mạnh

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã có yêu cầu chính quyền địa phương và nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ, hoàn thiện mặt bằng để kịp hoàn thành tuyến đường Vành đai 2,5 đoạn Đầm Hồng - Quốc lộ 1A trong quý I/2026. Dự án do liên danh CTCP Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội cùng Công ty TNHH Xây dựng Công trình Hoàng Hà làm nhà đầu tư, triển khai theo hình thức BT. Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Mai Hà Nội là doanh nghiệp dự án được thành lập để thực hiện công trình.

Dự án đường Vành đai 2,5 đoạn Đầm Hồng - QL1 (không tính dự án thành phần hầm chui qua đường Giải Phóng) có tổng mức đầu tư ban đầu là 1.317 tỷ đồng. Dự án đã thực hiện hơn 10 năm nay và bị chậm tiến độ do vướng mắc mặt bằng. Tháng 5/2025 vừa qua, dự án đã được thi công trở lại. Tính đến 29/11, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) đường Vành đai 2,5 (đoạn đầm Hồng - Quốc lộ 1A) cơ bản đã hoàn thành. Khối lượng thi công di chuyển các công trình hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông) ước đạt 75%, trong đó hệ thống cấp nước đã hoàn thành 100%.

Đáng chú ý, trước thông tin về tiến độ của tuyến đường, giá bất động sản tại các khu vực xung quanh dự án này đang rục rịch tăng.

Theo tìm hiểu của PV, nhiều môi giới, chủ sở hữu đã nhanh chóng rao bán nhà đất với mức giá cao hơn hẳn và gắn "mác" đường Vành đai 2,5 để thu hút sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư.

Đơn cử, tại phố Định Công, một căn nhà mặt phố có diện tích 80m2, mặt tiền 6m được rao bán với giá 28 tỷ đồng, khoảng hơn 350 triệu đồng/m2.

Tương tự, một căn nhà mặt phố tại phố Nguyễn Hữu Thọ diện tích 440m2 đang được chính chủ rao bán với giá 145 tỷ đồng, tương ứng với hơn 329,5 triệu đồng/m2. Một căn nhà khác cùng trên tuyến phố này cũng đang được bán với giá gần 150 tỷ đồng cho 450m2, tức hơn 333 triệu đồng/m2.

Tại phố Kim Đồng, giá nhà mặt phố khoảng từ 100 - 300 triệu đồng/m2, tùy diện tích, số tầng và tiềm năng kinh doanh. Một căn nhà 5 tầng, diện tích 58m2 đang được rao 16,9 tỷ đồng, tương đương 291 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ có giá 169 - 200 triệu đồng/m2.

Chị Đàm Thị Thu, một môi giới bất động sản tại khu vực quận Hoàng Mai (cũ) cho biết, hiện tại, các dự án nhà đất tại mặt đường các khu vực gần dự án đường Vành đai 2,5 như Định Công, Tân Mai, Nguyễn Hữu Thọ, Kim Đồng… đang có giá vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với năm ngoái; thậm chí giá nhà đất trong ngõ cũng dao động hơn 150 triệu đồng/m2; thậm chí có căn chạm mốc 200 triệu đồng/m2.

Bên cạnh nhà phố, các dự án chung cư cũng có giá neo cao. Tại Giải Phóng - Định Công, các dự án chung cư đang có giá khoảng 70 - 115 triệu đồng/m2 cho các căn hộ diện tích 80 - 120m2. Theo các môi giới tại đây, các chung cư cũ trong khu vực kỳ vọng vào tuyến đường này từ lâu do một số dự án sẽ được ra mặt đường sau khi hoàn thiện hạ tầng.

Chẳng hạn, dự án T&T DC Complex trước đây mở bán với giá khoảng 34 - 38 triệu đồng/m2, nay trên thị trường thứ cấp đã tăng lên 96 - 102 triệu đồng/m2. Dự báo, giá sẽ còn tăng thêm khi Vành đai 2,5 thông xe.

Hay tại đầu phố Tân Mai, dự án Mandarin Garden 2 nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp của tuyến đường. Dự án được bàn giao năm 2018 với 4 tòa tháp cao 25 - 30 tầng. Giá mở bán ban đầu khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2, nay tăng lên 96 - 112 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 3 - 4 lần trên thị trường thứ cấp.

Thanh khoản dựa vào giá trị thực

Anh Nguyễn Trung Hiếu, một môi giới hoạt động lâu năm tại khu vực Tân Mai cho rằng, bất động sản quanh tuyến Vành đai 2,5 đang nóng lên rõ rệt, đặc biệt tại các trục Định Công, Kim Đồng, Tân Mai. Theo anh Hiếu, đây là những khu vực đón hạ tầng sớm và hưởng lợi trực tiếp từ trục giao thông mới nên mặt bằng giá có xu hướng tăng nhanh hơn các khu vực lân cận. Các sản phẩm nhà mặt phố, liền kề trên trục lớn hay nhà trong ngõ rộng (ô tô qua lại) đều ghi nhận mức tăng mạnh, nhất là tại những dự án chung cư mới mở bán gần các điểm kết nối giao thông quan trọng.

Dù vậy, không phải bất kỳ bất động sản nào nằm gần Vành đai 2,5 cũng được hưởng lợi. "Những căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ, hạ tầng kém hoặc ở khu vực có nguy cơ vướng quy hoạch, giải phóng mặt bằng thường biến động mạnh, thậm chí khó giao dịch. Nhà đất theo hạ tầng phải chọn đúng vị trí; sai vài chục mét cũng khác biệt hoàn toàn về giá và thanh khoản", anh Hiếu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, việc giá bất động sản tăng theo các dự án cầu, đường đã diễn ra nhiều năm nay và cũng giúp không ít nhà đầu tư hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Theo quy luật thị trường, hạ tầng giao thông phát triển đến đâu, giá trị bất động sản tăng theo đến đó, đặc biệt tại các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi. Nhưng thanh khoản dựa nhiều vào giá trị thực mà sản phẩm mang lại. 

"Giá bất động sản không chỉ tuân theo quy luật cung - cầu mà còn chịu tác động lớn từ yếu tố vị trí. Những khu vực có cầu đường đi qua, giao thông thuận tiện hơn thường có lợi thế lớn nhưng thanh khoản còn chịu sự tác động của chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ xung quanh...", Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhấn mạnh.

Ông Điệp lưu ý thêm, nhiều dự án có thể quá trình chuẩn bị kéo dài tiến độ, không diễn ra đúng theo kỳ vọng, khiến giá bất động sản đã bị đẩy lên từ trước, thậm chí vượt xa giá trị thực. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng "chôn vốn" hoặc thua lỗ vì chạy theo xu hướng.