Đề xuất nhà chưa có sổ đỏ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Tháo gỡ vướng mắc cho người mua, hạn chế giao dịch "vòng"

Tháo gỡ "điểm nghẽn" chuyển nhượng cho người mua nhà

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng chưa được cấp Giấy chứng nhận (bao gồm cả phần diện tích sàn xây dựng trong công trình có sẵn) vào danh mục các hợp đồng được phép chuyển nhượng.

Tại tờ trình về chính sách Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan soạn thảo cho biết hệ thống hợp đồng chưa bao quát đầy đủ các loại hình thực tế, còn khoảng trống về điều kiện và trình tự chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp, hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Nhìn nhận về đề xuất này, luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, đề xuất trên trước hết nhằm tháo gỡ một khoảng trống đang tồn tại trong quy định pháp luật hiện hành. Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ một số loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Phạm vi này chưa bao quát hết các tình huống phát sinh trong thực tế.

Theo luật sư Hoàng Hà, một trường hợp điển hình là những căn hộ đã hoàn thành, bàn giao cho người mua nhưng nhiều năm vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Khi đó, tài sản không còn thuộc trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai để áp dụng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, trong khi người mua cũng chưa có Giấy chứng nhận để thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu theo thủ tục thông thường.

"Điều này khiến một tài sản có giá trị lớn bị hạn chế khả năng lưu thông chỉ vì thủ tục cấp Giấy chứng nhận chưa hoàn tất, trong khi nhiều trường hợp nguyên nhân không xuất phát từ phía người mua", luật sư Hà phân tích với Reatimes, đồng thời cho rằng nếu đề xuất được thông qua, người mua sẽ có thêm cơ sở pháp lý để chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho người khác trong thời gian tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận. Qua đó có thể giảm tình trạng các bên phải sử dụng những giải pháp vòng như ủy quyền, đặt cọc hoặc các thỏa thuận dân sự tiềm ẩn tranh chấp.

Tuy nhiên, luật sư Hoàng Hà lưu ý, cần phân biệt rõ giữa chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng bất động sản chưa có Giấy chứng nhận. Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với việc mặc nhiên công nhận giao dịch mua bán đối với bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Do đó, cơ chế kiểm soát tình trạng pháp lý của tài sản, thông tin thế chấp, tranh chấp cũng như lịch sử chuyển nhượng hợp đồng cần được thiết kế chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người nhận chuyển nhượng.

Đối với phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn, theo luật sư Hoàng Hà, đề xuất mới có ý nghĩa trong việc bảo đảm quyền định đoạt của người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã xác định phần diện tích sàn xây dựng là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, Điều 49 của luật hiện hành chưa quy định hợp đồng mua bán phần diện tích sàn có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thuộc nhóm hợp đồng được phép chuyển nhượng.

Trên thực tế, có trường hợp người mua đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, nhận bàn giao và đưa tài sản vào sử dụng nhưng vẫn gặp khó khăn khi muốn chuyển giao cho người khác do chưa được cấp Giấy chứng nhận. Theo luật sư Hoàng Hà, dự thảo đang hướng tới bổ sung chính nhóm trường hợp này vào phạm vi các hợp đồng được phép chuyển nhượng, qua đó tạo thêm cơ sở pháp lý cho việc lưu thông tài sản.

Dù vậy, việc mở rộng quyền chuyển nhượng hợp đồng không có nghĩa là nới lỏng các điều kiện pháp lý đối với bất động sản. Với phần diện tích sàn, các yếu tố như công năng sử dụng, ranh giới giữa phần sở hữu riêng và sở hữu chung, quyền sử dụng đất gắn với tài sản cũng như khả năng đăng ký quyền sở hữu vẫn cần được xác định rõ.

"Đây là điều kiện quan trọng để bảo đảm cơ chế chuyển nhượng mới không trở thành phương thức hợp thức hóa những phần diện tích vốn không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận", luật sư Hoàng Hà lưu ý.

Mở rộng quyền chuyển nhượng phải đi cùng "hàng rào" pháp lý

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm một cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, trước hết phải xác thực hợp đồng gốc và tình trạng hiệu lực, qua đó ngăn ngừa nguy cơ một tài sản bị chuyển nhượng cho nhiều người. Đồng thời, các quyền và nghĩa vụ được chuyển giao cũng cần được xác định đầy đủ, từ số tiền người mua trước đã thanh toán, phần nghĩa vụ tài chính còn lại đến các khoản thuế, phí và nghĩa vụ liên quan.

Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản cần được công khai, đặc biệt là tiến độ cấp Giấy chứng nhận và nguyên nhân chậm cấp. Đây là cơ sở để người nhận chuyển nhượng có thể biết rõ mình đang tiếp nhận quyền và nghĩa vụ ở trạng thái pháp lý như thế nào trước khi quyết định giao dịch.

Nếu chỉ bổ sung quyền chuyển nhượng mà không đi kèm nghĩa vụ minh bạch thông tin, rủi ro có thể không biến mất mà chỉ chuyển từ trạng thái "không giao dịch được" sang "giao dịch được nhưng người mua sau không biết đầy đủ hồ sơ pháp lý của tài sản mình nhận". Ngược lại, nếu quyền chuyển nhượng được luật hóa cùng với một hệ thống thông tin minh bạch và cơ chế ghi nhận đầy đủ, việc chuyển nhượng sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, đồng thời giúp Nhà nước theo dõi quá trình dịch chuyển của tài sản, hạn chế các giao dịch "lách luật" và tạo thêm cơ sở quản lý các nghĩa vụ thuế, phí phát sinh.

Đồng quan điểm, Luật sư Hoàng Hà cho rằng, nếu mở rộng phạm vi các hợp đồng được phép chuyển nhượng thì không nên chỉ dừng ở việc mở rộng quyền, mà cần đồng thời thiết kế cơ chế kiểm soát tương ứng để bảo đảm an toàn cho giao dịch.

Trước hết, có thể kế thừa các điều kiện chuyển nhượng được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, hợp đồng gốc phải được xác lập hợp pháp; chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận; không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết; tài sản không bị kê biên và không bị thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Tuy nhiên, đối với nhà ở hoặc phần diện tích sàn đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, luật sư Hoàng Hà cho rằng cần bổ sung cơ chế đăng ký và công khai thông tin về việc chuyển nhượng hợp đồng. Người có nhu cầu nhận chuyển nhượng phải có khả năng kiểm tra tình trạng của hợp đồng, bao gồm việc hợp đồng đã được chuyển nhượng trước đó hay chưa, tài sản có đang được thế chấp, bị hạn chế giao dịch hoặc phát sinh tranh chấp hay không.

Cùng với đó, chủ đầu tư cần có trách nhiệm xác nhận và cập nhật thông tin của người nhận chuyển nhượng, nhưng quyền xác nhận này cũng cần được giới hạn trong khuôn khổ pháp luật, tránh tình trạng chủ đầu tư tùy ý từ chối hoặc đặt thêm các khoản phí, điều kiện ngoài quy định.

Quan trọng hơn, toàn bộ quá trình chuyển nhượng cần được ghi nhận và lưu vết đầy đủ để khi cấp Giấy chứng nhận, cơ quan Nhà nước có thể xác định chính xác người có quyền cuối cùng đối với tài sản. "Nếu cho phép hợp đồng được chuyển nhượng nhưng không có cơ chế ghi nhận quyền tương ứng, nguy cơ một tài sản bị chuyển nhượng cho nhiều người và phát sinh tranh chấp sẽ rất lớn", luật sư Hoàng Hà nói./.