Đi tìm "giá trị thực" cho bất động sản nhà ở đô thị

Trên những diễn đàn báo chí, mạng xã hội, hội thảo hay trong các câu chuyện bên bàn trà của giới văn phòng, chưa bao giờ người ta bàn về giá nhà nhiều và trăn trở như hiện nay. Cụm từ "giá trị thực" xuất hiện dày đặc trong các cuộc thảo luận, như một tiếng thở dài trước những bảng giá bất động sản liên tục lập đỉnh. Người ta than thở về những căn chung cư nội đô tăng giá gấp đôi chỉ sau hai năm, tiếc nuối khi những dãy nhà phố trăm tỷ đồng lặng lẽ bỏ trống và tha vãn về giấc mơ sở hữu một chốn an cư ngày càng rời xa tầm tay...

Sự cuồng nhiệt của các sóng giá kéo dài đã vô tình tạo ra một ma trận định giá kỳ lạ. Ranh giới giữa giá trị sử dụng thực sự và giá cả giao dịch bị xóa mờ. Một thực tế trớ trêu đang diễn ra, chưa bao giờ nhu cầu nhà ở của cư dân đô thị lại cấp thiết đến thế, nhưng cũng chưa bao giờ khả năng tiếp cận một căn nhà lại trở nên xa xỉ đến vậy. Thị trường liên tục thiết lập những cột mốc giá mới, bất chấp sự sụt giảm sức mua chung của nền kinh tế hay sự gập gềnh của dòng tiền kinh doanh.

Người mua nhà bị bủa vây giữa vô vàn luận điệu. Một bên là những lý giải về sự khan hiếm quỹ đất, về chi phí đầu vào tăng vọt và sự đắt đỏ của việc tạo lập dự án. Bên kia là hình ảnh thực tế của những khu đô thị "sáng đèn ít, tối đèn nhiều", những tài sản nằm yên không tạo ra bất kỳ giá trị thương mại hay dòng tiền sinh lời nào. Khi giá bán không còn phản ánh chất lượng sống hay năng lực tạo ra nguồn thu của tài sản, sự đứt gãy giữa giá trị sử dụng và giá cả giao dịch xuất hiện. Thị trường vô hình trung bị biến thành một sân chơi tài chính, nơi nhà đất được mua đi bán lại không phải để ở hay khai thác, mà để chờ đợi một người đến sau chấp nhận trả một mức giá cao hơn.

Việc đi tìm "giá trị thực" cho bất động sản nhà ở đô thị vì thế không đơn thuần là câu chuyện kéo một con số trên bảng giá xuống cho vừa túi tiền của số đông. Đó là hành trình bóc tách những lớp "sương mù" của sự kỳ vọng, giải mã các mắt xích méo mó trong chuỗi cung ứng và tài chính, để tìm kiếm một điểm cân bằng bền vững cho cả Nhà nước, doanh nghiệp lẫn mỗi cá nhân trong xã hội.

Để tìm lại giá trị thực, trước hết cần bóc tách minh bạch khái niệm này khỏi sự đánh đồng duy ý chí với giá cả thị trường. Giá cả là số tiền phát sinh từ một giao dịch cụ thể tại một thời điểm nhất định, một con số biến động thất thường và chịu chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý đám đông, độ dồi dào của dòng vốn tín dụng hay tính khan hiếm ngắn hạn. Trong khi đó, giá trị thực là năng lực nội tại của tài sản trong việc tạo ra lợi ích kinh tế và đáp ứng nhu cầu sống thực sự trong dài hạn, độc lập với những biến động bong bóng hay sự hoảng loạn của thị trường.

Đối với phân khúc nhà ở đô thị, giá trị thực được hợp thành từ những yếu tố vô cùng gần gũi: khả năng đáp ứng nhu cầu ở hay kinh doanh thực tế; tính minh bạch và an toàn về pháp lý; vị trí cùng kết nối hạ tầng giao thông và xã hội; chi phí tạo lập tài sản cộng với lợi nhuận hợp lý của nhà phát triển.

Trong lý thuyết tài chính chuẩn mực có một thước đo khách quan nhất để kiểm chứng xem một bất động sản đang ở giá trị thực hay giá trị ảo chính là tỷ suất sinh lời từ dòng tiền cho thuê. Đó là tỷ lệ giữa tiền thuê thuần thu về hàng năm so với tổng số tiền phải bỏ ra để sở hữu tài sản. Một bất động sản vận hành theo giá trị thực phải là một tài sản có khả năng tự nuôi sống nó hoặc mang lại một mức lợi tức tương thích với chi phí sử dụng vốn và tỷ lệ lạm phát trong nền kinh tế.

Tại các thị trường đô thị phát triển lành mạnh trên thế giới, tỷ suất dòng tiền cho thuê đối với nhà ở thường duy trì ổn định ở mức 5% đến 8% mỗi năm. Mức tỷ suất này đảm bảo người sở hữu có được dòng tiền đều đặn, bù đắp chi phí khấu hao và lãi vay, trong khi giá trị tài sản gia tăng nhẹ nhàng theo tốc độ phát triển chung của đô thị.

Tuy nhiên, khi soi chiếu thước đo này vào các đô thị lớn của Việt Nam, sự lệch pha hiện ra rất rõ. Tại các căn chung cư nội đô, giá bán tăng vọt khiến tỷ suất cho thuê bị kéo tụt xuống chỉ còn khoảng 3% đến 4% một năm, thậm chí ở phân khúc cao cấp chỉ đạt chưa đầy 3%. Với nhà phố hay biệt thự, con số này còn thảm hại hơn, thường chỉ dao động quanh mức 1% đến 2%. Khi một người chấp nhận bỏ ra chục tỷ đồng để mua một căn nhà nhưng chỉ thu về trên dưới hai mươi triệu đồng mỗi tháng tiền thuê, thấp hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm, điều đó chứng tỏ phần lớn số tiền kia đang được nâng đỡ bởi sự kỳ vọng tăng giá vốn trong tương lai. Khi phần kỳ vọng đè bẹp giá trị khai thác thực tế, thị trường đã khoác lên mình một lớp vỏ ảo hóa.

Hiện tượng "giá trị ảo" thống trị thị trường không phải là một sự cớ ngẫu nhiên, mà là hệ quả của những thói quen tích sản ăn sâu vào đời sống và những điểm nghẽn mang tính cấu trúc của nền kinh tế.

Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ tâm lý tích trữ và sự thiếu hụt các kênh đầu tư thay thế. Trong tiềm thức của đại đa số người dân, đất đai không đơn thuần là một loại hàng hóa mà là kênh trú ẩn tài sản tối thượng. Sự thiếu hụt các kênh đầu tư dài hạn, an toàn và minh bạch đã đẩy toàn bộ dòng vốn tích lũy của xã hội về phía bất động sản. Tư duy đất đai không thể sinh thêm đã biến nhà ở đô thị từ một sản phẩm tiêu dùng hay khai thác thành một công cụ tích trữ. Người ta chấp nhận mua một bất động sản với tỷ suất dòng tiền cho thuê rất thấp, chỉ vì niềm tin sắt đá rằng giá đất, giá nhà sẽ tăng gấp rưỡi, gấp đôi sau vài năm. Chính kỳ vọng tăng giá vốn liên tục đã triệt tiêu hoàn toàn vai trò cảnh báo của dòng tiền cho thuê.

Nguyên nhân thứ hai nằm ở những nút thắt pháp lý kéo dài trong nhiều năm. Sự tắc nghẽn thủ tục trong khâu tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hay đấu giá đã khiến các dự án mới bị đình trệ. Thời gian chuẩn bị dự án kéo dài đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải gánh một chi phí vốn và chi phí cơ hội khổng lồ. Tất cả những chi phí chờ đợi này đều được cộng dồn vào giá thành sản phẩm cuối cùng. Giá bán ra thị trường vì thế không chỉ phản ánh giá trị xây dựng hay giá trị đất, mà còn cõng thêm cả chi phí rủi ro pháp lý của doanh nghiệp.

Sự thắt chặt của nguồn cung đã tạo ra một thị trường nhà ở mang hình tháp ngược. Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng áp đảo, nơi các chủ đầu tư tập trung tối đa hóa biên lợi nhuận để bù đắp chi phí đầu vào cao. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vừa túi tiền gần như biến mất hoàn toàn. Người có nhu cầu ở thực bị đẩy vào thế không có lựa chọn. Sự khan hiếm này kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, buộc người mua phải chấp nhận mức giá bị đẩy lên cao của phân khúc cao cấp, tạo nên một mặt bằng giá mới hoàn toàn xa rời thực tế thu nhập.

Bên cạnh đó, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngắn hạn và các đòn bẩy tài chính chi phí cao cũng khiến mức giá bị đẩy lên không còn phản ánh chi phí tạo lập thực tế cộng với lợi nhuận hợp lý, mà phản ánh chi phí gánh nợ của toàn bộ chuỗi giao dịch. Sự đứt gãy giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập của người lao động đã đẩy chỉ số giá nhà trên thu nhập tại các thành phố lớn lên mức rủi ro cao, khiến cơ hội sở hữu nhà của thế hệ trẻ ngày càng bị thu hẹp.

Khi áp lực giá nhà đè nặng lên thu nhập, một bộ phận không nhỏ dư luận bắt đầu phản ứng bằng cách nuôi dưỡng tâm lý chờ cho thị trường "sụp hẳn" rồi bung tiền mua rẻ. Dưới góc nhìn tài chính hành vi và kinh tế vĩ mô, đây là một cái bẫy nhận thức nguy hiểm.

Bất động sản không hoạt động trong một nhà kính biệt lập. Nó là ngành kinh tế trụ cột kéo theo sự vận động của hàng chục, hàng trăm ngành nghề khác, từ sản xuất vật liệu, xây dựng, thiết kế cho đến tài chính, ngân hàng, bán lẻ. Khi thị trường bất động sản sụp đổ theo đúng nghĩa đen, nền kinh tế sẽ đình trệ, làn sóng cắt giảm nhân sự lan rộng và cơ hội tiếp cận tín dụng ngân hàng sẽ bị siết chặt. Khi đó, những người đang chờ đợi mua nhà giá rẻ rất có thể chính là những người bị ảnh hưởng thu nhập đầu tiên, hoặc mất đi năng lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Lịch sử các đợt đóng băng cho thấy, khi giá nhà giảm sâu nhất, tâm lý hoảng loạn bao trùm lại khiến số đông không ai dám xuống tiền mua.

Sự thịnh vượng của một cá nhân hay một đô thị không thể được xây dựng trên sự sụp đổ của một ngành kinh tế trụ cột. Thay vì nuôi dưỡng tâm lý tiêu cực, xã hội cần dịch chuyển sang một tư duy tài chính thực tế và văn minh hơn, đó là, đánh giá bất động sản dựa trên năng lực tạo ra dòng tiền và chất lượng sống, thay vì "lên đồng" với những cơn sốt lướt sóng ngắn hạn.

Mỗi cá nhân và gia đình đô thị cần thiết lập lại góc nhìn về bất động sản trong chiến lược tài chính cá nhân. Mua nhà nên dựa trên năng lực tài chính nội tại và dòng tiền thu nhập hàng tháng, thay vì tâm lý đặt cược vào đà tăng giá đất. Đồng thời, xã hội cũng cần cởi bỏ định kiến về việc sở hữu nhà bằng mọi giá. Tại các đô thị phát triển trên thế giới, việc lựa chọn thuê nhà sống cả đời chiếm tỷ lệ rất cao. Khi thị trường nhà ở cho thuê được chuyên nghiệp hóa với pháp lý bảo vệ người thuê rõ ràng, thuê nhà dài hạn là một lựa chọn tài chính thông minh, giúp người trẻ dồn nguồn lực vốn để đầu tư vào học tập, sự nghiệp và kinh doanh.

Nhận diện được bẫy tâm lý mong thị trường sụp đổ chính là tiền đề để thấy rõ bài toán thực sự đặt ra cho các nhà quản lý vĩ mô. Điều nền kinh tế cần lúc này không phải là kéo sập giá nhà hay dung dưỡng cho các cơn sốt đất, mà là tạo ra một kịch bản "hạ cánh mềm". Đó là quá trình điều chỉnh từ từ để thị trường phục hồi thanh khoản, doanh nghiệp có không gian tái cấu trúc và thu nhập của người dân từng bước đuổi kịp mặt bằng giá.

Cần phải nhìn nhận một cách công bằng rằng, mặt bằng giá cao hiện nay không hoàn toàn là lỗi chủ quan của các chủ đầu tư. Họ là những người đã phải bỏ ra chi phí vốn khổng lồ, gánh chịu lãi vay ngân hàng chồng chất trong nhiều năm chờ đợi thủ tục pháp lý. Giá vốn đầu vào của họ đã ở mức rất cao. Nếu dùng các biện pháp hành chính ép họ giảm giá bán xuống dưới giá thành sản xuất, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phá sản hàng loạt. Điều này sẽ kéo theo làn sóng nợ xấu gia tăng cho hệ thống ngân hàng, làm đóng băng thị trường trái phiếu và đưa nền kinh tế vào suy thoái.

Để thực hiện kịch bản hạ cánh mềm, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thông qua việc giải phóng các nút thắt pháp lý. Việc tháo gỡ thủ tục cho các dự án dở dang sẽ giúp cắt giảm chi phí chờ đợi cho doanh nghiệp, từ đó giảm áp lực tăng giá đầu ra. Đồng thời, chính sách cần tạo cơ chế linh hoạt cho phép các chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch, chia nhỏ diện tích căn hộ hoặc chuyển đổi một phần dự án cao cấp sang nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hay nhà ở xã hội. Việc này giúp giảm tổng giá trị thanh toán của mỗi sản phẩm, đưa nhà ở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân mà không làm suy giảm tổng doanh thu kỳ vọng của dự án.

Mặt khác, chiến lược phát triển hạ tầng đô thị cần đi trước một bước. Thay vì chỉ tập trung nén dòng vốn vào không gian chật hẹp của nội đô, việc đẩy mạnh các mô hình đô thị gắn kết với giao thông công cộng và các tuyến vành đai kết nối vùng sẽ mở rộng không gian sống. Khi việc di chuyển từ khu vệ tinh vào trung tâm bằng giao thông công cộng trở nên thuận tiện, áp lực giá đất cục bộ tại khu vực lõi sẽ tự động hạ nhiệt.

Cốt lõi của kịch bản hạ cánh mềm là giữ cho giá nhà đi ngang hoặc chỉ tăng rất nhẹ quanh mức 1% đến 2% mỗi năm, trong khi thu nhập thực tế của người dân cùng lạm phát sẽ tăng trưởng 6% đến 8%. Sau một chu kỳ dăm năm, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập sẽ tự động được thu hẹp một cách tự nhiên mà không gây ra những cú sốc tài chính cho nền kinh tế.

Hành trình đi tìm giá trị thực cho bất động sản nhà ở đô thị tại Việt Nam không phải là một cuộc chiến phân định thắng thua giữa người mua và người bán, mà là một quá trình tái lập cân bằng kinh tế vĩ mô. Thị trường sẽ không bao giờ trở về mức giá trị thực theo một công thức lý thuyết cố định, bởi bất động sản luôn chứa đựng yếu tố khan hiếm cục bộ và giá trị cảm xúc.

Tuy nhiên, khi các khung khổ pháp lý mới dần phát huy hiệu lực, khi hạ tầng giao thông mở rộng không gian sinh tồn của đô thị; và khi tư duy đầu tư của xã hội đạt đến độ trưởng thành, thị trường sẽ tự điều chỉnh về điểm cân bằng. Ở nơi đó, nhà ở sẽ quay trở về đúng với sứ mệnh nguyên bản nhất của nó: là chốn an cư vững chắc, là nền tảng cho sự phát triển con người và là động lực lành mạnh cho sự thịnh vượng của toàn xã hội./.