Diễn biến trái chiều của nhóm doanh nghiệp bất động sản

Người về đích, kẻ chờ đợi

Quý I và quý II/2024, bức tranh kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản vui buồn đan xen khi nhiều doanh nghiệp báo lãi nhưng cũng không ít doanh nghiệp báo lỗ. Bước sang quý III, nhìn chung thị trường đã cải thiện hơn nhưng sức khỏe của các doanh nghiệp vẫn ghi nhận nhiều diễn biến trái chiều.

Nếu An Gia, Vạn Phát Hưng, các doanh nghiệp họ Sonadezi, Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội… hoàn thành kế hoạch, về đích trước hạn thì Nam Long, Phát Đạt, Novaland… vẫn báo lỗ, chờ đợi cơ hội vào quý cuối năm 2024.

Cụ thể, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) mới đây đã công bố kết quả kinh doanh quý III/2024 với doanh thu thuần 268 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 24 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần doanh nghiệp đạt 1.750 tỷ đồng, lãi sau thuế 240 tỷ đồng.

Kết quả này dù giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2023, nhưng so với mục tiêu kinh doanh 2024, doanh nghiệp đã hoàn thành trước hạn. Theo đó, công ty đặt mục tiêu doanh thu năm 2024 là 1.600 tỷ đồng, lãi ròng 250 tỷ đồng. Như vậy sau 9 tháng, An Gia đã vượt 9% mục tiêu doanh thu và đạt 100% kế hoạch lợi nhuận năm, về đích sớm 3 tháng so với dự kiến.

Tương tự, CTCP Sonadezi Giang Điền (mã: SZG) quý III/2024 đã thu về 140 tỷ đồng doanh thu, tăng 61% so với cùng kỳ. Kết quả này có được nhờ tăng trưởng doanh thu cho thuê nhà xưởng và cho thuê đất tại Khu công nghiệp Giang Điền.

Lũy kế 9 tháng năm 2024, doanh thu thuần của SZG đạt 333,5 tỷ đồng và lãi sau thuế khoảng 134 tỷ đồng. Năm 2024, SZG đặt kế hoạch doanh thu 417 tỷ đồng và lãi sau thuế 122 tỷ đồng. Như vậy sau 3 quý, doanh nghiệp đã thực hiện được lần lượt 80% mục tiêu doanh thu và 110% kế hoạch lợi nhuận.

Một doanh nghiệp khác họ Sonadezi là Sonadezi Long Thành (mã: SZL), 9 tháng đầu năm ghi nhận doanh thu thuần gần 365 tỷ đồng và lãi sau thuế hơn 82 tỷ đồng.

Sonadezi Long Thành đặt mục tiêu tổng doanh thu năm 2024 là 458 tỷ đồng và lãi sau thuế 85 tỷ đồng. Theo đó, doanh nghiệp đã thực hiện được hơn 96% kế hoạch lợi nhuận chỉ sau 9 tháng.

Đối với Sonadezi Châu Đức (mã: SZC), doanh nghiệp này cũng đạt hơn 99% mục tiêu lợi nhuận đã đề ra cho năm 2024 khi thu về 227 tỷ đồng lợi nhuận sau 3 quý đầu năm. Doanh thu của doanh nghiệp đạt 641 tỷ đồng, tương tứng 73% kế hoạch năm.

CTCP Vạn Phát Hưng (mã: VPH) mới đây cũng đã công bố báo cáo tài chính quý III/2024 với kết quả kinh doanh khả quan khi thu về 349 tỷ đồng doanh thu nhờ chuyển nhượng thành công khu dân cư Nhơn Đức tại Nhà Bè cho đối tác sau nhiều năm vướng mắc pháp lý. Nhờ đó, doanh nghiệp lãi ròng hơn 183 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần Vạn Phát Hưng đạt 34 tỷ đồng và lãi ròng đạt 145 tỷ đồng. Con số này chỉ tương ứng 13% kế hoạch doanh thu nhưng đạt 191% kế hoạch lợi nhuận đề ra cho cả năm 2024.

Một doanh nghiệp khác cũng ghi nhận về đích sớm là Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã: NHA). Quý III/2024, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần gần 25 tỷ đồng, cao gấp 3 lần cùng kỳ. Trong đó, mảng kinh doanh bất động sản của NHA ghi nhận doanh thu hơn 24 tỷ đồng, chiếm gần như toàn bộ nguồn thu của công ty trong kỳ.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của NHA đạt 120 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 53 tỷ đồng. Năm nay, Nhà và Đô thị Nam Hà Nội đặt kế hoạch doanh thu 150 tỷ đồng và lãi sau thuế 50 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp đã thực hiện được 80% mục tiêu doanh thu và 106% kế hoạch lợi nhuận năm.

Bên cạnh nhiều doanh nghiệp có bức tranh kinh doanh khởi sắc thì không ít doanh nghiệp lại ngậm ngùi báo lỗ trong quý III vừa qua.

Đơn cử như CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), báo cáo tài chính quý III/2024 của doanh nghiệp này cho thấy, NLG đạt hơn 370 tỷ đồng doanh thu, tăng 4% so với cùng kỳ. Kết quả này có được nhờ công ty bàn giao các dự án thành phần thuộc hai khu đô thị lớn Mizuki Park (TP.HCM) và Southgate (Long An). 

Mặc dù doanh thu tăng trưởng nhưng Nam Long ghi nhận mức lỗ sau thuế hơn 40 tỷ đồng, trong đó phần lỗ của cổ đông công ty mẹ là 52 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng năm 2024, Nam Long ghi nhận 827,5 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 54 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, chỉ bằng 53,5% và 16,9% cùng kỳ năm 2023.

Cũng công bố báo cáo tài chính quý III/2024, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) lại có một quý kinh doanh không mấy khả quan. Doanh thu thuần quý III của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 2,6 tỷ đồng, đến từ hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư, giảm mạnh so với mức 355 tỷ đồng đạt được ở cùng kỳ 2023.

Tính chung quý III, sau khi trừ các chi phí và thuế, Phát Đạt báo lãi ròng hơn 51 tỷ đồng, giảm một nửa so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, Phát Đạt ghi nhận hơn 173 tỷ đồng doanh thu và 154 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm khoảng 60-70% so với thực hiện năm trước. Như vậy, sau 3 quý, công ty mới chỉ thực hiện được 6% mục tiêu doanh thu và 17% kế hoạch lợi nhuận.

Giải trình về kết quả kinh doanh kém khởi sắc, Phát Đạt cho biết thị trường bất động sản năm nay vẫn còn khó khăn, đặc biệt về vấn đề pháp lý. Vì vậy, việc đầu tư và phát triển các dự án bất động sản của công ty chưa được thuận lợi.

Bên cạnh đó, dù chưa công bố báo cáo tài chính quý III, song lợi nhuận của Novaland được cho là giảm mạnh do các dự án chưa thể triển khai bán hàng. Doanh nghiệp này cho biết, công ty đang tiến hành thanh lý tài sản với tổng số tiền theo giá bán dự kiến hơn 25.400 tỷ đồng.

Đặt kỳ vọng cho quý cuối năm 2024

Mặc dù vẫn còn một số doanh nghiệp bất động sản chưa đạt được mức tăng trưởng như kỳ vọng trong quý III cũng như 9 tháng đầu năm, nhưng phải thừa nhận thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực và sức khỏe của các doanh nghiệp nhìn chung đang có sự cải thiện.

Theo dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu, "điểm rơi" của thị trường sẽ là quý IV năm nay do nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản càng về cuối năm càng tăng mạnh. Hơn hết, niềm tin trên thị trường đang dần cải thiện nhờ xung lực từ nền tảng vĩ mô ổn định, tăng trưởng kinh tế ở mức cao và 3 luật "đinh" của thị trường bất động sản đã đồng thời có hiệu lực. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp được dự báo chủ yếu ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vào quý cuối năm.

Đơn cử, báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, triển vọng doanh thu và lợi nhuận của Nam Long trong quý IV/2024 sẽ khởi sắc. Nguyên nhân là do các dự án trọng điểm của Nam Long như các căn hộ thuộc dự án Akari giai đoạn 2 cùng với các căn hộ, lô đất tại Cần Thơ đang bước vào giai đoạn bàn giao và doanh thu sẽ tăng mạnh.

Do đó, Mirae Asset kỳ vọng lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ trong năm 2024 có thể đạt tới 625 tỷ đồng, tăng trưởng 29% so với năm trước, và lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) ước tính đạt 1.623 đồng, tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng cho rằng, hoạt động triển khai dự án của Nam Long sẽ sôi nổi hơn trong giai đoạn cuối năm 2024 - đầu năm 2025 nhờ bàn giao dự án Akari City và mở bán các phân khu mới tại khu đô thị Waterpoint.

VCBS dự phóng doanh thu năm 2024 của Nam Long đạt 5.138 tỷ đồng, tăng 61,5% và lãi ròng 585 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ.

Không chỉ Nam Long, Phát Đạt hay Novaland cũng được dự đoán sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc trong quý IV năm nay do nhiều dự án trọng điểm như Bắc Hà Thanh, Thuận An 1&2 (Phát Đạt) hay NovaWorld Phan Thiet, Aqua City và Grand Manhattan (Novaland) đang được hoàn thiện pháp lý để kịp mở bán, bàn giao trong quý IV/2024.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội nhìn nhận, thị trường đang chuyển biến tích cực, hồi phục đúng lộ trình và càng về cuối năm, những dấu hiệu khởi sắc càng thể hiện rõ. Điều này đồng nghĩa, quý IV sẽ là quý ghi nhận nhiều điểm sáng nhất trong năm 2024 và doanh nghiệp bất động sản phần lớn sẽ trông chờ vào việc bàn giao, mở bán dự án thời điểm này.

"Những khó khăn về dòng tiền, pháp lý chưa hoàn toàn được tháo bỏ, nhưng chúng ta vẫn có thể kỳ vọng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ 'hạ cánh mềm' khi kết thúc năm 2024", bà An nhận định.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản có giỏ hàng hoàn thiện, sắp mở bán hoặc có thể bàn giao thì hoàn toàn có thể đặt kỳ vọng vào quý cuối năm. Bởi thực tế, nhu cầu đầu tư bất động sản thường tăng vào dịp cuối năm và thanh khoản trên thị trường giai đoạn này cũng tốt hơn.

Theo ông Chung, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, hai trong số đó là nguồn hàng và thị trường. Muốn kinh doanh thì đầu tiên doanh nghiệp phải có hàng, tuy nhiên trong bối cảnh dòng chảy của thị trường đã có nhiều thay đổi và khẩu vị người mua khắt khe hơn, buộc nguồn hàng của doanh nghiệp phải có pháp lý chuẩn chỉnh, hướng đến đáp ứng nhu cầu của phần đông người dân như căn hộ vừa túi tiền. Còn về thị trường, doanh nghiệp có nguồn hàng tốt nhưng thị trường đìu hiu, sức cầu không đủ mạnh cũng không thể đi đến giao dịch.

"Vì vậy, trong bối cảnh thị trường đã tốt lên, sức cầu cải thiện thì chỉ cần doanh nghiệp có hàng sạch về pháp lý, đảm bảo chất lượng và phù hợp với túi tiền của phần lớn người mua thì chắc chắn sẽ thanh khoản rất nhanh. Lợi nhuận cũng từ đó mà cải thiện", Tổng Giám đốc SGO nhìn nhận./.