Lời tòa soạn:
Thời gian qua vấn đề tranh chấp chung cư đã diễn ra rất phức tạp. Hình ảnh cư dân căng băng rôn phản đối chủ đầu tư xuất hiện ở nhiều chung cư tại Hà Nội và một số tỉnh thành. Những bất đồng thường vấp phải giữa chủ đầu tư, ban quản lý và cư dân có thể thấy từ các vấn đề như quyền sử dụng không gian chung, phí quản lý, bảo trì và chất lượng dịch vụ...
Trên tinh thần nghiên cứu, khảo sát để có góc nhìn chuyên sâu về vấn đề này, Reatimes khởi đăng bài viết: Tranh chấp chưng cư: Nhìn từ chung cư Phương Đông Green Park. Bài viết nhằm phản ánh thực trạng, tìm ra nguyên nhân và đưa ra những giải pháp để góp phần giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn khách quan nhất, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật Nhà nước.
Cư dân phản ánh nhiều bất cập
Chung cư Phương Đông Green Park nằm tại số 1 Trần Thủ Độ (Hoàng Mai, TP. Hà Nội) là dự án do Công ty TNHH MTV đầu tư Phương Đông làm chủ đầu tư. Dự án đã hoàn thành có 1.248 căn hộ, bàn giao chính thức cho cư dân về sinh sống từ tháng 9/2021.
Theo tìm hiểu của phóng viên Reatimes, giá bán căn hộ tại đây được các sàn giao dịch bất động sản đang chào bán trung bình từ 58 đến 61 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn hộ. Giá bán căn hộ này cao gấp đôi so với đợt mở bán đầu.
Chung cư Phương Đông Green Park do Công ty TNHH MTV đầu tư Phương Đông làm chủ đầu tư dính nhiều sai phạm bị thanh tra Chính phủ gọi tên thời gian vừa qua. (Ảnh: Khánh Tùng)
Cam kết của chủ đầu tư dự án ban đầu là "một tổ ấm vẹn tròn giữa không gian xanh trong lành, ngập tràn tiện ích", tuy nhiên chỉ sau 3 năm đi vào sử dụng, rất nhiều vấn đề tồn đọng về chất lượng dịch vụ cũng như chất lượng công trình. Những bất cập này đã khiến cư dân bức xúc, nhiều lần gửi kiến nghị tới cơ quan chức năng.
Theo phản ánh của một số cư dân và đại diện các cơ sở kinh doanh, doanh nghiệp có mặt bằng tại Trung tâm thương mại (TTTM) chung cư Phương Đông Green Park, phần diện tích chung, lối đi bị chiếm dụng đã kéo dài từ nhiều năm.
Biển hiệu TTTM để thu hút khách hàng và người mua sắm bị biến thành biển hiệu của quán cafe, khiến tất cả các đơn vị kinh doanh, hoạt động trong TTTM bị ảnh hưởng. (Ảnh: Khánh Tùng)
Anh N.T. (một chủ doanh nghiệp có mặt bằng tại TTTM) cho biết, phần diện tích chung ở vị trí sảnh TTTM, chủ đầu tư đã cho thuê mở quán cafe. Phía mặt tiền cần phải đặt biển hiệu "Trung tâm thương mại" để thu hút khách hàng và người mua sắm thì bị biến thành biển hiệu của quán cafe.
"Bất cập nêu trên khiến tất cả các đơn vị kinh doanh, hoạt động trong TTTM bị ảnh hưởng vì nếu như quan sát từ bên ngoài, không ai biết rằng ở đây có một TTTM đang hoạt động, họ sẽ chỉ nghĩ rằng đây đơn thuần là một quán cafe", anh N.T. chia sẻ.
Không những thế, ngay tại sảnh TTTM có 2 thang cuốn phục vụ việc di chuyển, đi lại của khách hàng và các doanh nghiệp, tuy nhiên cả 2 thang cuốn này đều ở trong tình trạng không hoạt động. Ngoài ra, khu TTTM có 2 sảnh thang máy để đi lên khối thương mại dịch vụ nằm trên tầng 2 và 3 đã bị chiếm dụng một nửa để mở 2 hiệu thuốc.
2 sảnh thang máy để đi lên khối thương mại dịch vụ nằm trên tầng 2 và 3 đã bị chiếm dụng mất một nửa để mở 2 hiệu thuốc, khiến lối đi theo đúng thiết kế đã bị cắt xuống còn một nửa. Ảnh: Khánh Tùng
Thay vì một diện mạo chỉn chu, hào nhoáng đáng ra phải có của một TTTM để giúp các cửa hàng, doanh nghiệp kinh doanh bên trong thu hút khách hàng, người mua sắm đến đây, TTTM của chung cư Phương Đông Green Park lại nhếch nhác, lộn xộn. Phần cửa thoát hiểm, cửa lấy sáng lên Trung tâm thương mại được cho thuê để dán áp phích quảng cáo, thậm chí một số chỗ còn được trổ cửa sổ để đặt cục nóng điều hòa, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ khi xảy ra sự cố, hạn chế tầm nhìn và ánh sáng khi xảy ra hỏa hoạn.
Ghi nhận thực trạng của phóng viên Reatimes, gần như toàn bộ phần vỉa hè trước chung cư bị căng xích, đóng cọc, cho thuê kinh doanh để làm các gian hàng, hội chợ. Dù rằng có lời giải thích rằng đó là để tận dụng phần diện tích này trong thời vụ và hạn chế phương tiện đi lên vỉa hè nhưng "lợi" thì chưa thấy đâu vì tiền thu được từ việc cho thuê mặt bằng trên vỉa hè là bao nhiêu, do ai quản lý thì người dân và các doanh nghiệp, cửa hàng trong TTTM đều không được biết. Phần "hại" đã có thể thấy rất rõ điều này sẽ hạn chế khả năng tiếp cận của xe phòng cháy chữa cháy khi xảy ra hỏa hoạn. Bên cạnh đó, mặt tiền của TTTM trở nên nhếch nhác, lộn xộn làm ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng muốn đến mua sắm, vui chơi.
Theo một số ý kiến phản ánh của các doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh trong TTTM, từ lâu họ vẫn bị áp giá không theo đúng quy định của ngành điện, giá tiền điện luôn bị áp mức cao hơn đối với khối thương mại dịch vụ. Chưa kể đến việc điện thang máy, điện chiếu sáng bị cắt vô lý, gây bất tiện cho cư dân trong việc đi lại và sử dụng dịch vụ tòa nhà, cũng như gây mất an toàn tòa nhà khi xảy ra sự cố.
Việc thiếu minh bạch trong quản lý thu - chi từ việc cho thuê những phần diện tích chung của tòa nhà Phương Đông Green Park khiến cư dân sinh sống và các doanh nghiệp đang hoạt động tại đây đặt nghi vấn, số tiền này vào túi ai, cá nhân tổ chức nào được hưởng lợi trên sự mất an toàn của toàn thể cư dân và các cơ sở kinh doanh.
Ban quản trị gặp khó vì chủ đầu tư chây ỳ?
Được biết, tháng 4/2024, Ban quản trị tòa nhà chung cư Phương Đông Green Park được thành lập. Tuy nhiên, trong hơn nửa năm qua, quá trình vận hành, quản lý tòa nhà vẫn còn hàng loạt tồn tại, ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống của khối cư dân và hoạt động kinh doanh của khối các doanh nghiệp tại TTTM.
Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Nghiêm Xuân Nhật Trường - Trưởng Ban quản trị chung cư Phương Đông Green Park - cho biết - Ban quản trị đã có công văn yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại những phần diện tích được xác định là diện tích chung của cư dân tòa nhà nhưng hiện tại chủ đầu tư vẫn đang né tránh, chây ì chưa trả lại.
Ngoài phần sảnh và lối đi thang máy của TTTM đã được cho thuê mở quán cafe và hiệu thuốc, bể bơi tại tòa nhà theo hợp đồng mua bán là phần diện tích sử dụng chung của dân cư nhưng hiện tại chủ đầu tư không công nhận và chưa bàn giao trả lại cho Ban quản trị quản lý.
"Hiện tại bể bơi trong tòa nhà được chủ đầu tư cho một đơn vị khác thuê và khai thác, nên Ban quản trị không thể làm gì được. Ban quản trị đã gửi công văn yêu cầu cung cấp giấy tờ và trả lời, nhưng chủ đầu tư vẫn đang né tránh không hợp tác", ông Trường cho biết.
Bể bơi tại tòa nhà đang được chủ đầu tư cho một đơn vị khác thuê và khai thác. (Ảnh: Ban quản trị cung cấp)
Ông Trường cho biết thêm, ngoài những bất cập trên, hiện tại chủ đầu tư tòa nhà vẫn chưa bàn giao lại quỹ bảo trì, bảo hành tòa nhà cho Ban quản trị. Đồng thời, nhiều phần diện tích được xác định là chung, tuy nhiên chủ đầu tư không bàn giao.
Nhiều phần hạ tầng xuống cấp chỉ sau ba năm sử dụng, vẫn trong thời gian bảo hành theo hợp đồng mua bán, nhưng chủ đầu tư không thực hiện bảo hành gây bức xúc cho cư dân. (Ảnh: Ban quản trị cung cấp)
Cũng theo Trưởng Ban quản trị tòa nhà Phương Đông Green Park, qua vài năm sử dụng, hiện tại nhiều hạng mục hạ tầng bên trong tòa nhà đã bị bong tróc, xuống cấp. "Theo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với từng hộ dân thì thời hạn bảo trì và bảo hành là 60 tháng, nhưng dù vẫn đang trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư vẫn không thực hiện bảo hành cho cư dân sống tại đây. Ban quản trị dù có muốn cũng không thể tự ý lấy tiền quỹ do cư dân đóng góp để mang ra để làm việc này, do như thế là sai quy trình", ông Trường giải thích thêm.
Để có thông tin khách quan liên quan tới những phản ánh bất cập tại chung cư Phương Đông Green Park, phóng viên Reatimes đã liên hệ với đại diện chủ đầu tư, nhưng không nhận được phản hồi.
Cần xác minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư
Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng: Việc xác định phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung hay riêng của nhà chung cư đang là vấn đề đang gây ra nhiều tranh cãi hiện nay. Các bên đều cho rằng, mình có quyền sở hữu đối với phần diện tích đang tranh chấp. Từ đó dẫn đến xung đột lợi ích giữa các bên.
Theo luật sư Bình, ở trong vụ việc xảy ra tại chung cư Phương Đông Green Park, còn cần chờ kết luận của cơ quan có thẩm quyền để xác định phần diện tích được nhắc đến có thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư hay thuộc quyền sở hữu chung. Dựa vào đó mới có đủ căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
Về vấn đề chủ đầu tự cho thuê, chiếm dụng diện tích chung của khu dân cư, theo luật sư Bình, pháp luật hiện hành có chế tài xử phạt như sau:
Căn cứ điểm c, d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
Giả sử trong vụ việc này, cơ quan chức năng xác định chủ đầu tư tự ý chiếm dụng, cho thuê phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung nhà chung cư mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì có thể được xem là hành vi vi phạm pháp luật.
Tùy vào tính chất và mức độ của hành vi mà chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo điểm a khoản 4, điểm s khoản 5 Điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, về vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư, tổ chức vi phạm có thể bị phạt tiền từ 260 đến 300 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp. (Đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 lần tổ chức vi phạm).
Đồng thời, chủ thể vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Đối với trường hợp chủ đầu tư từ chối trả lại phần diện tích chung theo hợp đồng: Căn cứ Điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng), việc giải quyết tranh chấp sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp không có hoặc không thỏa thuận được thì yêu cầu UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư hoặc Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
Dự án đã từng bị thanh tra Chính phủ đề nghị Bộ Công an vào cuộc điều tra loạt vi phạm
Tháng 10/2024, Thanh tra Chính phủ có thông báo kết luận thanh tra về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án Phương Đông Green Park. Theo kết luận, trước cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các sở, ngành chức năng không lập hồ sơ trình UBND TP. Hà Nội quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất, điều này không thực hiện đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp và Phát triển nông thôn góp 100% vốn thành lập Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông (gọi tắt là Công ty Phương Đông) để thực hiện dự án (năm 2017), vốn góp chủ yếu là giá trị sử dụng và thương mại của quyền sử dụng đất 14.375 m2 đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là không đúng quy định Luật Đất đai 2013.
Điều này dẫn đến việc UBND TP. Hà Nội quyết định thu hồi đất của Tổng công ty Xây dựng nông nghiệp và Phát triển nông thôn, giao cho Công ty Phương Đông để thuê làm trụ sở văn phòng làm việc.
Sau đó cho phép Công ty Phương Đông chuyển mục đích 14.346 m2 để thực hiện Dự án Tổ hợp nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ (chung cư Phương Đông Green Park) không đúng phương án sử dụng đất trong phương án cổ phần hóa đã được Thủ tướng phê duyệt.
Ngoài ra, trong số này, có diện tích 2.503 m2 không phải là đất ở, nhưng UBND TP. Hà Nội quyết định giao đất cho Công ty Phương Đông theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, không đúng với các trường hợp giao đất quy định của Luật Đất đai 2013.
Trong quá trình xây dựng, thanh tra phát hiện diện tích sử dụng thực tế của loại căn hộ để bán tăng 396,8 m2; loại căn hộ cho thuê tăng 131 m2 so với diện tích trong phương án tính tiền sử dụng đất; diện tích thực tế xây dựng tầng hầm B1 tăng 595 m2 so với diện tích được giao đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với đó, TP Hà Nội phê duyệt đơn giá của toàn bộ diện tích 1.142 m2 đất xây dựng đơn nguyên B2 theo giá đất thương mại, dịch vụ là không đúng với mục đích sử dụng đất.
Hơn nữa, UBND TP Hà Nội không thống nhất về hình thức giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với 2.503 m2, dẫn đến diện tích này xác định là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế Công ty Phương Đông đã bán 312 căn hộ theo hình thức sở hữu lâu dài, giá bán tương đương với giá bán các căn hộ tòa khác trong cùng dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, đơn giá thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 12,03 triệu đồng/m2, thấp hơn 55,65 triệu đồng/m2 so với đơn giá đất xây dựng căn hộ có thu tiền sử dụng đất (67,68 triệu đồng/m2).
Bên cạnh đó, Công ty Phương Đông còn bán 11 căn nhà liền kề, 110 căn hộ chung cư trước khi được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng và thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2014; bán 312 căn cho thuê ngắn hạn theo hình thức sở hữu lâu dài là không đúng chủ trương đầu tư được Hà Nội phê duyệt.
