Điều gì thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới?

Chung cư Hà Nội tăng giá phi mã

Trong Bản tin thị trường mới công bố, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn luôn đạt mức cao và đang trong xu hướng tăng mạnh. Cùng với đó, nhu cầu đầu tư vào bất động sản chưa hề có dấu hiệu dừng lại, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng dần chạm "đáy". Trong đó, đầu tư căn hộ cho thuê đang là hình thức đầu tư được ưu chuộng do nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên ngày càng lớn.

Theo tính toán, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến 62%. Cùng với lượng dân tăng nhanh, tổng nguồn cầu nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2022 - 2025 là khoảng 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Trong khi cầu không ngừng tăng thì cung lại ngày càng hạn chế. VARS cho biết, tính chung cả năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022.

Sang quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Dự tính từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Chưa kể, thị trường hiện nay còn vắng bóng hoàn toàn các căn hộ có giá bình dân.

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp nhằm tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư, nội dung các bộ luật mới thông qua cũng được thúc đẩy có hiệu lực thực thi sớm hơn nhưng số lượng căn hộ đóng góp vào thị trường mỗi năm vẫn rất ít so với nhu cầu. Điều này đã thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới.

VARS cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại thời điểm quý I/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo đơn vị này, phân khúc căn hộ tại Hà Nội tăng giá một phần do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư 1 mà tăng đến 3, 4 lần là bất hợp lý. Do đó, nguyên nhân tăng giá chính vẫn là do quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng.

"Giá cả tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư", VARS nhấn mạnh và nêu rõ, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán".

Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Vì vậy, việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Giá chung cư sẽ điều chỉnh, nhưng không nhiều

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư Hà Nội thời gian tới sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Khách hàng mua và các nhà đầu tư bất động sản cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo "cơn sốt", phong trào đám đông.

Bên cạnh đó, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, chủ đầu tư nên nghĩ đến tình hình chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Chính các sàn giao dịch, môi giới cũng cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch.

Về phía Nhà nước, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân, VARS cho rằng cần sớm có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Đồng thời cần sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường tăng trưởng ổn định.

Cụ thể, Nhà nước cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố. Khi đó, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Ngoài ra, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích tiết kiệm, phát huy cao nhất "giá trị sử dụng".

Cùng với đó, sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác nhằm thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.

Ngoài ra, cần thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà.

Cuối cùng là, nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ - VARS đề xuất./.