Định giá đất... đi thụt lùi: Chưa công bằng với doanh nghiệp

Tính đúng, tính đủ chi phí cho doanh nghiệp
Cụ thể Dự thảo Nghị định số 44 quy định phương pháp thặng dư được tính theo công thức lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh sẽ ra giá trị thặng dư. Trong đó, tổng doanh thu phát triển của bất động sản (BĐS) được ước tính trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của BĐS được thực hiện bằng phương pháp so sánh.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường BĐS hoặc số liệu của các hợp đồng thuê trên thị trường. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của giá tiêu dùng trong thời gian 5 năm liên tục đến trước thời điểm định giá.

Trong khi đó, tổng chi phí dự kiến phát sinh bao gồm chi phí đầu tư xây dựng (xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án); chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn) và các chi phí khác theo quy định của pháp luật. Tổng chi phí phát triển không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án được phê duyệt.

Theo bà Phan Bình, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá Hoàng Giang, với cách tính như trên các chi phí đầu vào đã bị tính không đủ và không sòng phẳng đối với nhà đầu tư. Chi phí vốn, lãi suất (LS) không được tính đúng, tính đủ sẽ gây nhiều thiệt hại cho họ vì các chi phí này vẫn được vốn hóa vào giá trị tài sản và tiêu chuẩn kế toán VN vẫn xác định nó là chi phí. Vấn đề ở đây là tính tỷ lệ vốn vay nào là hợp lý. 

"Thông thường một dự án bình quân kéo dài khoảng 2 - 3 năm mới xong pháp lý. Để đầu tư xây dựng một dự án nhanh cũng phải mất 2 năm. Như vậy từ lúc triển khai đến khi hoàn thành phải kéo dài từ 4 - 5 năm. Đây là tính trong điều kiện thuận lợi. Còn hiện nay một dự án kéo dài lê thê chưa biết ngày hoàn thành. Nếu tính bình quân mỗi năm LS 10% thì sau 4 - 5 năm, lãi mẹ đẻ lãi con cũng ăn gần hết một dự án. Do vậy nếu không tính LS và chi phí vốn vào tổng chi phí giả định là không công bằng", bà Phan Bình cho hay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS kiến nghị lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay) được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và phù hợp với tỷ lệ LS cho vay trung hạn bình quân mà Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư cung cấp.

Lượng hóa tổng chi phí, tổng doanh thu

Trong khi đó, dự thảo giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay). Quy định này, theo luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), khó khả thi bởi tiến độ xây dựng, thời gian xây dựng cũng như chi phí bán hàng, chi phí quảng cáo phụ thuộc vào từng dự án, từng chủ đầu tư và quy mô của các dự án. 

"Một dự án có quy mô 1 ha sẽ khác với một đại đô thị hàng chục, thậm chí hàng trăm ha. Cũng như chi phí bán hàng hoặc quảng cáo phụ thuộc vào từng dự án. Dự án muốn bán nhanh, tiếp cận được nhiều khách hàng thì chủ đầu tư phải bỏ ra nhiều chi phí để quảng cáo, trả phí môi giới. Như vậy, cần dựa vào quy mô tính chất từng dự án là cần thiết để bảo đảm việc ước tính doanh thu của dự án được chính xác, công bằng", luật sư Cường nói và cho rằng dự thảo quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng tại địa phương và các cơ quan có liên quan tiến hành kiểm tra, nghiệm thu khối lượng, giá trị chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án. 

Trong trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xây dựng thẩm định thì phương án giá đất tính theo định mức cơ quan có thẩm quyền ban hành. Điều này dẫn đến việc không công bằng với các chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, cao hơn suất đầu tư dự án.

Không chỉ vậy, cách tính hiện nay cũng đang thiếu chi phí quản lý, chi phí kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc vận hành dự án. Việc xác định chi phí xây dựng theo định mức, đơn giá hay dự toán do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cũng là không khả thi, nhất là đối với các công trình đặc thù như ở hải đảo, miền núi, vui chơi giải trí…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét bất cập của phương pháp thặng dư là thực hiện trên cơ sở ước tính tổng chi phí phát triển giả định và tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. Đồng thời do quy định việc thu thập thông tin về giá đất của các dự án có đặc điểm tương tự cũng còn nhiều hạn chế, dẫn đến kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư trong các năm qua chưa bảo đảm độ tin cậy, có thể dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. 

Bất cập lớn nhất, thiếu chính xác nhất của các phương pháp định giá đất là quy định về công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lời... Cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào hiện nay chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực. 

Do vậy, áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án BĐS phải công thức hóa, lượng hóa hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định và tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông (TOD) là các yếu tố chưa được lượng hóa, chưa được tính toán đầy đủ trong suốt thời gian qua.