Tại cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá… trong trình tự thủ tục tiến hành định giá đất.
Cũng tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến cho biết, sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.
Một số quy định liên quan đến giá đất về khía cạnh pháp lý còn khá mơ hồ
Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS. Đinh Dũng Sỹ, chuyên gia pháp luật, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn cần tiếp tục làm rõ một số quy định về giá đất.
Thứ nhất, một số quy định liên quan đến giá đất ở các điều 158, 159, 160 về khía cạnh pháp lý còn khá mơ hồ, chưa rõ ràng.
Cụ thể, Khoản 5 Điều 158 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá đất quy định: Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.
Điều 159 về bảng giá đất quy định: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất để thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định. Điều 160 về giá đất cụ thể cũng có quy định tương tự.
Các quy định trên đặt ra vấn đề: Sở Tài nguyên và Môi trường được thuê hay phải thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng bảng giá đất, thẩm định bảng giá đất?
Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện có phải là một trong các căn cứ bắt buộc phải có để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất hay không?
Nếu là được thuê như quy định tại Điều 159 và 160 nêu trên thì khoản 5 Điều 158 cần có thêm từ "nếu có" và chỉnh sửa như sau: “Kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện (nếu có) là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất”.
Trường hợp phải thuê thì kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện phải là một trong các căn cứ bắt buộc và phải được bổ sung vào khoản 2 Điều 158 về các căn cứ xác định giá đất.
Thứ hai, một quy định nữa cũng khá mơ hồ tại Điều 159 là Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất để thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Rồi sau đó UBND tỉnh lại trình HĐND tỉnh quyết định.
“Như vậy là hai lần quyết định. Vậy quyết định của HĐND ở đây là thế nào? HĐND có quyền điều chỉnh, quyết định khác với giá mà UBND đã quyết định và trình không? Hay chỉ là trình để HĐND phê chuẩn và ban hành? Dự thảo Luật cần tiếp tục làm rõ vấn đề này”, ông Đinh Dũng Sỹ kiến nghị.
Vẫn còn thêm nhiều điểm cần làm sáng rõ
Xung quanh vấn đề giá đất và xác định giá đất còn có những bất cập cần làm sáng rõ tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Cùng góp ý Điều 158 về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất , ThS. Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng cho rằng, rất khó thực hiện nếu quy định như:
Khoản 3, quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:
“Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai;
Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.”
Vì các mức giá đã chuyển nhượng thông thường không được kê khai trung thực, thậm chí nhiều trường hợp giao dịch không phải là giao dịch có quan hệ huyết thống nhưng lại có sự thông đồng, bắt tay mà người thu thập thông tin không dễ phân định được trừ khi có kết quả của cơ quan điều tra.
“Những đơn vị tư vấn như chúng tôi thông thường có nguồn dữ liệu để tham vấn, đối chiếu thông qua việc đóng vai trò người mua, người môi giới để tiếp cận giá đất. Nhưng chứng cứ từ nguồn này lại không được công nhận”, bà Dương Thị Mỹ Lạng nêu ra bất cập.
Do đó, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam đề xuất việc xác định mức giá phổ biến ngoài việc thu thập các giao dịch thành công thì phải tham khảo thêm quy định của Luật Giá 2012 và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, vì “Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá” (theo khoản 2 Điều 8 Luật Giá 2012 và Luật Giá 2023 và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam - khoản 1, 2, 10 Điều 14).
Riêng với những quy định liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, bà Dương Thị Mỹ Lạng kiến nghị xem xét lại đoạn "Trong tổng số thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể phải có tối thiểu 50% số thành viên là định giá viên hoặc thẩm định viên về giá" (tại khoản 2, 3 Điều 60).
“Hiện nay, các thẩm định viên về giá và định giá viên không được hành nghề với tư cách cá nhân mà phải đăng ký hành nghề trong tổ chức có đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định giá hoặc định giá đất. Như vậy, Hội đồng mời các thành viên này tham gia với tư cách là cá nhân thì sai quy định, với tư cách đại diện cho các tổ chức cử tham gia thì rất khó đảm bảo số lượng 50% như Dự thảo và chi phí khá lớn mới đảm bảo chất lượng của đội ngũ này”, bà Dương Thị Mỹ Lạng phân tích.
Thêm vào đó, tại khoản 5 Điều 160 cũng quy định, Hội đồng làm việc theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có trách nhiệm mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất.
Song, Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị chỉ nên tham gia trong Hội đồng thẩm định Bảng giá đất chứ không bắt buộc. Vì thành phần và cách thức quyết định như thế này làm khó cho các thành phần không có nghiệp vụ chuyên môn.
Bà Dương Thị Mỹ Lạng cũng lưu ý, sẽ còn những tình huống đặc thù khi các văn bản đi vào thực tiễn áp dụng ở từng địa phương, nên cần trao quyền cho HĐND, UBND các cấp, đưa ra quy định cho phù hợp, đảm bảo cho các thành phần kinh tế và người dân được tiếp cận giá đất một cách công bằng./.
