Định giá đất theo cơ chế mới: Những "điểm nghẽn" từ thực tế triển khai cần tháo gỡ

Nghị quyết 254/2025/QH15 được kỳ vọng tạo bước chuyển trong công tác xác định giá đất, góp phần đưa giá đất tiệm cận hơn với thị trường và tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai đang bộc lộ nhiều khó khăn, đã được các chuyên gia, địa phương và doanh nghiệp chỉ ra tại Tọa đàm "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản", do Tạp chí Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức ngày 12/6.

Hệ số điều chỉnh giá đất quay trở lại nhưng cơ sở thực hiện vẫn còn nhiều khoảng trống

Tại Toạ đàm, bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, chính sách giá đất đã có nhiều thay đổi trong thời gian ngắn.

Nếu như Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần, đồng thời áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm hoặc theo từng dự án phục vụ công tác bồi thường, thì Luật Đất đai 2024 đã chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm và không còn tồn tại hệ số điều chỉnh giá đất trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, khi Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, khái niệm "hệ số điều chỉnh giá đất" lại xuất hiện trở lại trong nhiều căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo phân tích của bà Lạng, Nghị quyết 254 quy định rõ giá đất tính tiền bồi thường về đất và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp khác, các quy định hiện hành vẫn chưa làm rõ trường hợp nào áp dụng bảng giá đất, trường hợp nào áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp nào phải xác định giá đất cụ thể.

"Chúng tôi là những người trực tiếp làm tư vấn nhưng vẫn chưa tìm thấy quy định cụ thể để xác định rõ từng trường hợp áp dụng. Ngay cả khi các địa phương gửi văn bản xin hướng dẫn, nhiều cơ quan chức năng hiện cũng mới chỉ trả lời theo nguyên tắc chung, chưa giải đáp được các tình huống cụ thể phát sinh trong thực tiễn", bà Lạng cho biết.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, một khó khăn khác nằm ở tiến độ triển khai. Các địa phương phải hoàn thành việc ban hành căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất trước ngày 1/7/2026. Vì vậy, quỹ thời gian dành cho việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trên phạm vi toàn địa bàn chỉ còn khoảng 6 tháng. Trong khi đó, quy trình thuê tư vấn, lập dự toán, tổ chức đấu thầu và triển khai thực hiện thường mất tối thiểu 45 ngày.

"Với thời gian gấp gáp như vậy, rất khó để sản phẩm được ban hành vừa đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, vừa phù hợp với các tình huống thực tế phát sinh", bà Lạng nhận định.

Bà Lạng tiếp tục chỉ ra, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ phản ánh mức biến động của thị trường mà còn phải tính đến yếu tố quy hoạch và nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đây là cách tiếp cận mới nhưng cũng đặt ra không ít câu hỏi trong quá trình thực hiện.

Chẳng hạn, việc xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đòi hỏi phải xác định tương ứng với từng loại đất và hệ số sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế quy hoạch thường được lập theo ô phố, phân khu hoặc khu vực chức năng, trong khi bảng giá đất lại được xây dựng theo tuyến đường, đoạn đường. Điều này khiến việc chuyển hóa các yếu tố quy hoạch thành hệ số điều chỉnh cụ thể trở nên rất phức tạp.

Đối với hệ số điều chỉnh phản ánh mức biến động thị trường, Nghị định 49 cho phép lựa chọn các thửa đất mẫu và áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, nhiều nội dung vẫn cần được làm rõ thêm, đặc biệt là cách xác định các khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự hay phương thức xử lý khi thiếu dữ liệu so sánh.

Dữ liệu đầu vào là "nút thắt lớn" của công tác định giá đất

Nếu những vướng mắc về hệ số điều chỉnh giá đất chủ yếu xuất phát từ cơ chế và phương pháp thực hiện, thì một vấn đề khác được nhiều đại biểu tại Tọa đàm cùng nhắc đến chính là chất lượng dữ liệu đầu vào. Đây cũng là điểm nghẽn căn bản quyết định mức độ chính xác của hoạt động định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Từ góc độ cơ quan quản lý địa phương, bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ cho biết, những phân tích của các chuyên gia tại hội thảo đã phản ánh khá sát thực trạng mà các địa phương đang gặp phải trong quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

"Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là nguồn dữ liệu phục vụ định giá đất chưa thống nhất. Trong khi đó, giá đất lại là căn cứ trực tiếp liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng. Nếu giá đất được xác định đúng quy trình nhưng chưa sát thực tế thị trường, nguy cơ phát sinh khiếu nại từ người dân là rất lớn. Khi đó, áp lực vừa dồn lên các hội đồng bồi thường mà còn đặt gánh nặng lên các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương", Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ chia sẻ.

Theo bà Huệ, việc thu thập và khai thác thông tin giao dịch bất động sản cũng đặt ra nhiều vấn đề. Một mặt, cơ sở dữ liệu giá đất hiện vẫn chưa đầy đủ và đồng bộ. Mặt khác, việc thu thập toàn bộ thông tin liên quan đến giao dịch của người dân nếu không được quản lý chặt chẽ cũng có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp công nghệ, ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Meey Group cho rằng công nghệ hiện nay hoàn toàn có thể hỗ trợ mạnh mẽ cho công tác định giá bất động sản.

"Với các công nghệ dữ liệu lớn (Big Data), doanh nghiệp có thể xây dựng các công cụ định giá tự động phục vụ nhu cầu của người dân, ngân hàng, đơn vị thẩm định giá hay doanh nghiệp phát triển bất động sản. Chỉ cần Nhà nước chia sẻ dữ liệu thì doanh nghiệp có thể tạo ra những sản phẩm đáp ứng yêu cầu định giá bất động sản với độ chính xác tương đối cao", ông Chung cho biết.

Tuy nhiên, Chủ tịch Meey Group cũng nhấn mạnh rằng công nghệ chỉ là công cụ. Chất lượng của kết quả định giá cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào. Càng có nhiều dữ liệu đầu vào đầy đủ, toàn diện thì việc định giá bất động sản tự động sẽ càng chính xác. 

Quan điểm này cũng nhận được sự đồng tình từ các chuyên gia thẩm định giá. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường hiện nay đang gặp nhiều trở ngại bởi dữ liệu chưa đầy đủ và chưa phản ánh kịp diễn biến thực tế của thị trường.

"Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay chủ yếu được xây dựng theo phương pháp định giá hàng loạt, áp dụng mức giá bình quân cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn. Điều này khiến giá đất mang tính trung bình, khó phản ánh chính xác đặc điểm của từng khu đất cụ thể. Trong khi đó, quy trình thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài từ vài tháng đến nửa năm. Khi giá đất được ban hành thì nhiều khi đó đã là giá của quá khứ", ông Thỏa nhận xét.

Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại rồi tiếp tục áp dụng cho tương lai là một nghịch lý. Điều này khiến khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường rất khó được thu hẹp.

Từ thực tiễn hoạt động tư vấn, ông Nguyễn Quang Tuấn, Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam cho biết những khó khăn về dữ liệu hiện nay còn rõ nét hơn nhiều so với những gì thể hiện trên văn bản.

Theo ông Tuấn, Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã xác định cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá và dữ liệu từ các cơ quan quản lý là nguồn thông tin quan trọng nhất để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

"Tuy nhiên trên thực tế, các nguồn dữ liệu này vẫn chưa phát huy được vai trò như kỳ vọng. Có thể nói gần như 100% không có dữ liệu thực tế để cung cấp", ông Tuấn nêu thực trạng.

Ông Nguyễn Quang Tuấn dẫn chứng, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá đã gửi văn bản đề nghị cung cấp dữ liệu giá từ cơ sở dữ liệu quốc gia nhưng đều nhận được phản hồi là chưa có thông tin để cung cấp.

Không chỉ thiếu dữ liệu tập trung, thị trường còn tồn tại một thực tế là nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản được kê khai với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Điều này khiến nguồn dữ liệu giao dịch vốn đã thiếu lại càng khó phản ánh đúng diễn biến của thị trường.

Bên cạnh đó, dữ liệu giữa các cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai và các đơn vị quản lý chuyên ngành vẫn chưa được kết nối đồng bộ. Ông Tuấn chỉ ra, trong nhiều trường hợp, cơ quan thuế có thể cung cấp danh sách các giao dịch phát sinh trên địa bàn. Tuy nhiên, khi đơn vị tư vấn tiếp tục đề nghị văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ chi tiết của những giao dịch này thì không phải trường hợp nào cũng được đáp ứng.

"Dữ liệu giữa các cơ quan chưa được cập nhật đồng bộ, một số hồ sơ chưa được số hóa đầy đủ hoặc tồn tại sự khác biệt về thông tin lưu trữ. Thực tế đó khiến quá trình thu thập thông tin phục vụ định giá đất mất rất nhiều thời gian", ông Tuấn cho hay.

Để giảm rủi ro trong thực hiện định giá đất

Bên cạnh câu chuyện dữ liệu, một vấn đề khác được nhiều chuyên gia nhắc đến là cơ chế thực hiện. Theo các chuyên gia, nếu không tháo gỡ những vướng mắc về tài chính, trách nhiệm pháp lý và tính độc lập nghề nghiệp, công tác định giá đất sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro.

Từ góc độ địa phương, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ Nguyễn Thị Huệ cho biết hiện nay nhiều địa phương vẫn gặp khó trong việc thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất. Nguyên nhân là đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về định mức kinh tế - kỹ thuật và đơn giá cho hoạt động tư vấn định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Trong khi, mức chi hiện hành đã tồn tại nhiều năm và không còn phù hợp với thực tế.

Bà Huệ lấy ví dụ, có những dự án mang lại nguồn thu ngân sách khoảng 10.000 tỷ đồng nhưng chi phí thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất chỉ hơn 200 triệu đồng. Trong khi đó, để xây dựng được một phương án giá đất, đơn vị tư vấn phải khảo sát thị trường, thu thập hồ sơ, phân tích dữ liệu, lựa chọn phương pháp định giá, xây dựng báo cáo và giải trình với cơ quan thẩm định. Vì vậy, mức chi thấp như vậy đang là bất cập.

"Ngay cả các nghị định mới được ban hành gần đây cũng chưa quy định rõ cơ chế chi cho Hội đồng thẩm định giá đất và các tổ chức tư vấn. Điều này khiến nhiều địa phương lúng túng khi bố trí kinh phí thực hiện", bà Huệ nêu và kiến nghị bổ sung làm rõ các quy định.

Là đơn vị tư vấn, Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam Nguyễn Quang Tuấn chỉ ra vướng mắc ở tính độc lập của tổ chức tư vấn. Theo quy định, đơn vị tư vấn có trách nhiệm đưa ra kết quả định giá khách quan và chịu trách nhiệm về chuyên môn. Nhưng trên thực tế, không ít trường hợp quan điểm của đơn vị tư vấn khác với quan điểm của Hội đồng thẩm định giá đất. Trong khi đó, các quy định chưa làm rõ trách nhiệm của từng bên trong những trường hợp như vậy. 

"Có những dự án mà đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định không thống nhất quan điểm. Thậm chí có trường hợp hợp đồng tư vấn bị chấm dứt vì sự khác biệt trong đánh giá chuyên môn. Điều này tạo áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp tư vấn và đội ngũ định giá viên và đây cũng là vấn đề chúng tôi muốn làm rõ", ông Tuấn chia sẻ.

Ông Tuấn cũng cho rằng, quy định về đấu thầu dịch vụ định giá đất còn bất cập, khi nhiều gói thầu giá trị nhỏ vẫn phải thực hiện thủ tục kéo dài và kiến nghị điều chỉnh ngưỡng đấu thầu phù hợp hơn với thực tiễn để nâng cao hiệu quả lựa chọn đơn vị tư vấn.