Gỡ vướng định giá đất để khơi thông nguồn lực phát triển

Nhiều rủi ro, vướng mắc trong hoạt động định giá bất động sản

Kế hoạch số 03 - KH/TW ngày 18/5/2026 của Bộ Chính trị đặt ra yêu cầu rà soát, hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật nhằm tăng cường phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, trong đó tập trung sửa đổi Luật Đất đai ngay trong năm 2026. Trong bối cảnh đó, nhiều vấn đề liên quan đến cơ chế xác định giá đất tiếp tục được đặt ra.

Trình bày tham luận tại Tọa đàm "Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức, ngày 12/6, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, công tác định giá đất hiện nay đang tồn tại những điểm nghẽn, tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá tài sản, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

“Ngoài phụ thuộc giá đất, giá bất động sản còn bao gồm nhiều chi phí khác. Vì vậy, việc xác định giá trị bất động sản đòi hỏi cách tiếp cận toàn diện, phản ánh đầy đủ các yếu tố hình thành giá trên thị trường”, theo TS. Nguyễn Văn Khôi.

Từ thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng công tác định giá bất động sản hiện nay đang đối mặt với nhiều rủi ro. Trước hết là độ trễ của giá khi quá trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt thường kéo dài, khiến mức giá được ban hành có thể không còn sát với diễn biến thị trường, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, chất lượng dữ liệu đầu vào vẫn là điểm nghẽn do tình trạng kê khai giá giao dịch chưa phản ánh đúng thực tế, thông tin giữa các cơ quan chưa được liên thông đồng bộ. Khi thiếu cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, mọi phương pháp định giá đều có thể phát sinh tranh cãi.

Một rủi ro khác là áp lực trách nhiệm pháp lý đối với người định giá và người ra quyết định. Định giá thấp có thể bị cho là gây thất thoát, trong khi định giá cao lại làm giảm tính khả thi của dự án.

Chủ tịch VNREA cũng cho rằng, cần phân định rõ mục đích định giá, bởi giá đất phục vụ tính tiền sử dụng đất, bồi thường, đấu giá, thế chấp hay chuyển nhượng không thể áp dụng cùng một mặt bằng giá. Ngoài ra, sự xuất hiện của các loại hình bất động sản mới như condotel, trung tâm dữ liệu, logistics, bất động sản công nghiệp xanh hay nông nghiệp công nghệ cao cũng đặt ra những thách thức mới khi phương pháp định giá chưa theo kịp thực tiễn thị trường.

ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá Hội thẩm định giá Việt Nam cũng chỉ ra những thay đổi từ Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Theo đó, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết các trường hợp định giá đất cụ thể đang phát sinh nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Quy định mới yêu cầu xác định hệ số biến động thị trường dựa trên dữ liệu các thửa đất mẫu nhưng chưa có tiêu chí lựa chọn rõ ràng, trong khi, nhiều trường hợp trước đây áp dụng phương pháp thu nhập hoặc thặng dư lại không đủ dữ liệu để chuyển sang phương pháp hệ số điều chỉnh.

Bên cạnh đó, việc bổ sung thêm các hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khiến công tác định giá, bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trở nên phức tạp hơn, làm gia tăng áp lực cho các địa phương trong quá trình triển khai.

Tính đến ngày 1/6/2026, có khoảng 11 địa phương đã ban hành hệ số giá đất theo yêu cầu của Nghị định 49/2026/NĐ-CP tạm áp dụng đến 31/12/2026 gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Điện Biên, Lào Cai, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Cao Bằng, Sơn La, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Đồng Nai. Ngoại trừ Đồng Nai, các địa phương còn lại đều quy định hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường là 1 và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là 1.

“Điều này không đảm bảo nguyên tắc thị trường vì giá trong bảng giá đất hiện nay còn thấp xa so với giá giao dịch phổ biến trên thị trường nhất là đất nông nghiệp ven đường giao thông hay trong khu vực đang đô thị hóa”, ông Phượng nêu.

Tại Đồng Nai hệ số điều chỉnh mức biến động giá thị trường đất thương mại dịch vụ cũng như đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản áp dụng chung một hệ số với đất ở.

"Việc này tuy thuận tiện cho địa phương, nhưng không đúng với cách xác định hệ số mức biến động thị trường nêu trong Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ, cũng như chưa có căn cứ nào về mặt lý thuyết định giá đất và thực tiễn chứng minh cho việc mức biến động thị trường giống nhau của ba loại đất này vì khả năng sinh lời và các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trường của ba loại đất này không giống nhau", Phó Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam chỉ ra.

Đề xuất cơ chế đột phá để hoàn thiện công tác định giá bất động sản

Từ những bất cập phát sinh trong quá trình áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng cần sớm hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến cơ chế định giá đất nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Đối với Quốc hội, ông Phượng kiến nghị rà soát lại quy định mở rộng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với các trường hợp định giá đất cụ thể. Theo đó, cần bổ sung các trường hợp không thể xác định hệ số biến động thị trường, như các trường hợp phải áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư, vào nhóm không áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, tiếp tục duy trì cơ chế xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhằm bảo đảm tính ổn định và sự đồng thuận của người dân.

Đối với Chính phủ, ông Phượng đề nghị nghiên cứu điều chỉnh công thức xác định hệ số biến động thị trường theo hướng đơn giản, thuận lợi hơn cho quá trình triển khai; đồng thời ban hành hướng dẫn cụ thể về tiêu chí lựa chọn thửa đất mẫu và dữ liệu đầu vào để các địa phương có cơ sở thực hiện thống nhất. 

Bên cạnh đó, đối với các trường hợp tính tiền bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, ông cho rằng chỉ nên áp dụng hệ số biến động thị trường thay vì phải cộng thêm nhiều hệ số điều chỉnh khác.

Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng kiến nghị hoàn thiện hướng dẫn xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tránh chồng chéo với các yếu tố đã được phản ánh trong bảng giá đất. Riêng đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu thương mại tự do, đất giáo dục, y tế và các lĩnh vực cần khuyến khích đầu tư, hệ số biến động thị trường không nên vượt quá 1 nhằm hạn chế làm gia tăng chi phí đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Đối với địa phương, ông Phượng đề xuất không áp dụng một hệ số bồi thường cố định trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố mà xác định theo từng dự án, từng thời điểm cụ thể. Đồng thời, cần xây dựng bộ hệ số điều chỉnh chi tiết đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gắn với đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật của từng thửa đất để thuận lợi cho việc áp dụng và giám sát.

Hướng tới mục tiêu nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của hoạt động định giá bất động sản, TS. Nguyễn Văn Khôi đưa ra các giải pháp đột phá gồm:

Một là, cần xây dựng Sandbox về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028. Sandbox này nên thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Nội dung thí điểm gồm: Cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm. 

Hai là, thành lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với dự án lớn, giá trị đất lớn hoặc có yếu tố Nhà nước, không nên chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn. Cần có ít nhất 2 - 3 tổ chức định giá độc lập, sau đó Hội đồng thẩm định sẽ xem xét, phân tích và lựa chọn mức giá phù hợp. Cơ quan nhà nước quyết định giá nhưng không làm thay chuyên môn của tổ chức định giá.

Ba là, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật. Đây phải là nền tảng cốt lõi.

Bốn là, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Năm là, cần có cơ chế bảo vệ người làm đúng. Tổ chức tư vấn, thẩm định viên, cán bộ thẩm định, thành viên hội đồng định giá nếu thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp, có hồ sơ giải trình đầy đủ, không vụ lợi, không thông đồng thì phải được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm làm tê liệt quá trình định giá và phê duyệt dự án.

Sáu là, cần tách bạch giữa chống thất thoát tài sản công và bảo đảm khả năng hấp thụ của thị trường. Giá đất quá thấp gây thất thoát, nhưng giá đất quá cao cũng làm dự án "chết", hàng hóa không ra thị trường, người dân không mua được nhà, Nhà nước không thu được thuế, doanh nghiệp không quay vòng vốn. Định giá đúng phải là định giá tạo được sự cân bằng giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và sự phát triển bền vững của thị trường.

Bảy là, kiến nghị cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá thay vì một mức giá cứng trong một số trường hợp. Luật Giá 2023 đã có khái niệm giá tham chiếu; cần vận dụng vào bất động sản để thị trường có cơ sở so sánh, cơ quan quản lý có căn cứ điều tiết, doanh nghiệp có căn cứ xây dựng phương án tài chính.

Tám là, đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp.

Theo Chủ tịch VNREA, đổi mới công tác định giá không những nhằm xác định đúng giá trị đất đai, mà còn góp phần khơi thông dự án, tín dụng, nguồn cung nhà ở và dòng vốn cho nền kinh tế.