Định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Gỡ điểm nghẽn từ dữ liệu đến cơ chế thực thi

Chính phủ đang chỉ đạo Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, làm cơ sở đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.

Mới đây, UBND TP.HCM cũng kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường sửa đổi một số quy định liên quan đến xác định giá đất. Trong đó, đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thay vào đó, là thực hiện xác định giá đất cụ thể.

Theo các chuyên gia, cần thiết tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất, góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định nghĩa vụ tài chính và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Từ thực tiễn triển khai đến yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra những thay đổi quan trọng trong cơ chế định giá đất. Các quy định mới về phương pháp định giá, nguồn thông tin đầu vào và quy trình xác định giá đất cụ thể đã từng bước tháo gỡ nhiều bất cập trước đây, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tư vấn định giá đất và các bên liên quan.

Tuy nhiên, sau gần hai năm triển khai, thực tiễn đã đặt ra những yêu cầu hoàn thiện mới. Bên cạnh việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của pháp luật, yêu cầu cấp thiết hiện nay là tháo gỡ những "nút thắt" trong tổ chức thực hiện để cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường thực hiện hiệu quả hơn.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quang Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Thành viên, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam (VFA Việt Nam) cho rằng, những khó khăn hiện nay không tập trung ở một khâu riêng lẻ mà xuất hiện xuyên suốt toàn bộ quy trình định giá đất.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã quy định khá đầy đủ về nguồn thông tin, trình tự, phương pháp cũng như trách nhiệm của các chủ thể tham gia xác định giá đất, song khoảng cách giữa quy định và điều kiện thực thi vẫn còn khá lớn.

Thực tế, trong quá trình triển khai, nhiều vấn đề mới phát sinh liên quan đến việc thu thập dữ liệu, lựa chọn thông tin so sánh, xác định giá đất mặt bằng chung, cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý cũng như mối quan hệ giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

“Điều kiện tổ chức thực hiện công tác định giá còn nhiều vướng mắc. Dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, việc chia sẻ thông tin giữa các cơ quan còn hạn chế, một số quy định chuyên môn chưa được áp dụng thống nhất và trách nhiệm của các chủ thể chưa được phân định rõ. Những bất cập này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xác định giá đất và tính thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật giữa các địa phương”, ông Nguyễn Quang Tuấn nêu.

Ở góc độ chính sách, ông Nguyễn Tăng Đông, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức, cho rằng những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai cũng cho thấy yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn.

Theo ông Đông, Luật Đất đai 2024 đã quy định tương đối đầy đủ các phương pháp định giá đất và từng bước tiếp cận nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xác định rõ phạm vi áp dụng của từng phương pháp, đối với từng nhóm trường hợp cụ thể.

Thực tế cho thấy, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và định giá đất cụ thể đều có vai trò riêng trong hệ thống pháp luật đất đai. Nếu phạm vi áp dụng của từng công cụ không được nhận diện đầy đủ, quá trình thực hiện có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, nhất là trong các trường hợp liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất vẫn có vai trò trong các trường hợp pháp luật quy định áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, đối với các trường hợp Luật Đất đai 2024 quy định phải xác định giá đất cụ thể thì cần thực hiện đúng cơ chế này, chứ không sử dụng bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh để thay thế.

“Đây là những nội dung cần tiếp tục được làm rõ để cơ chế định giá đất vừa bảo đảm nguyên tắc thị trường, vừa phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và thực tiễn triển khai tại địa phương”, theo ông Đông.

Dữ liệu đầu vào và cơ chế thực thi - "nút thắt" cần được tháo gỡ

Thực tế, dù Luật Đất đai 2024 đã quy định khá đầy đủ các nguồn thông tin phục vụ định giá đất, nhưng trên thực tế nhiều nguồn dữ liệu quan trọng vẫn chưa thể khai thác hiệu quả.

Từ thực tiễn hành nghề, Tổng Giám đốc VFA Việt Nam Nguyễn Quang Tuấn cho biết, tại nhiều địa phương, khi đơn vị tư vấn đề nghị cung cấp thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai hoặc cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, thì câu trả lời phổ biến vẫn là hệ thống đang trong quá trình xây dựng, cập nhật hoặc chưa đủ điều kiện để khai thác.

“Các đơn vị tư vấn buộc phải quay trở lại phương thức thu thập dữ liệu truyền thống thông qua khảo sát thị trường, rà soát hồ sơ giao dịch hoặc gửi văn bản đề nghị các cơ quan quản lý cung cấp thông tin”, ông Tuấn cho hay.

Không chỉ khó tiếp cận dữ liệu, chất lượng dữ liệu giao dịch trên thị trường cũng còn những hạn chế. Trên thực tế, không ít hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được kê khai với giá thấp hơn giá giao dịch thực, nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Khi thông tin giao dịch chưa phản ánh đúng giá thị trường, việc lựa chọn các giao dịch so sánh cũng như xác định giá đất cụ thể sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể, đặc biệt tại những khu vực có biến động mạnh về giá hoặc vừa thay đổi quy hoạch, hạ tầng. “Đây là nguyên nhân khiến kết quả định giá giữa các đơn vị hoặc giữa các địa phương đôi khi vẫn có sự chênh lệch”, ông Tuấn chỉ ra.

Không chỉ chất lượng dữ liệu, khả năng kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan cũng là một "điểm nghẽn" lớn. Ông Tuấn dẫn chứng, có trường hợp cơ quan thuế đã cung cấp danh sách các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng khi đơn vị tư vấn đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ của chính các giao dịch này thì không thể khai thác đầy đủ do dữ liệu chưa được cập nhật, kết nối đồng bộ. Tổ chức tư vấn buộc phải tiếp tục xác minh từ nhiều nguồn khác nhau trước khi sử dụng làm căn cứ định giá, khiến thời gian thực hiện kéo dài.

Bên cạnh những khó khăn về dữ liệu, theo ông Tuấn, quá trình áp dụng các quy định chuyên môn cũng còn một số nội dung cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể để bảo đảm cách hiểu và cách thực hiện thống nhất trên phạm vi cả nước.

Một trong những nội dung được ông đặc biệt lưu ý là cách xác định "giá đất mặt bằng chung". Theo quy định hiện hành, trên cơ sở các thông tin thu thập được, tổ chức thực hiện định giá đất phải xác định giá đất mặt bằng chung và lựa chọn các thông tin có mức giá gần với mức này để làm cơ sở định giá. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn đang tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm "giá đất mặt bằng chung".

Theo ông Tuấn, có trường hợp đơn vị tư vấn tổng hợp toàn bộ các giao dịch phát sinh trên nhiều tuyến đường khác nhau để xác định mức giá bình quân. Tuy nhiên, cách tiếp cận này có thể dẫn đến sai lệch, bởi mỗi tuyến đường, mỗi khu vực lại có điều kiện hạ tầng, khả năng kinh doanh và tiềm năng phát triển khác nhau.

Ông Tuấn lấy ví dụ: Khi xác định giá đất đối với một thửa đất nằm trên đường A thì thông tin so sánh cần được lựa chọn từ chính tuyến đường này hoặc các tuyến đường có điều kiện tương đồng, chứ không phải tính bình quân từ nhiều khu vực có đặc điểm khác biệt.

“Nếu không thống nhất cách hiểu và cách áp dụng quy định này, kết quả định giá giữa các đơn vị tư vấn hoặc giữa các địa phương có thể xuất hiện chênh lệch đáng kể, dù cùng áp dụng một phương pháp định giá và cùng căn cứ trên hệ thống pháp luật hiện hành”, ông Tuấn chỉ ra những hệ quả trong thực thi.

Về mối quan hệ giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã quy định nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá đất. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn còn thiếu hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp Hội đồng thẩm định có ý kiến khác với kết quả do tổ chức tư vấn đề xuất.

Theo ông Tuấn, trong trường hợp Hội đồng thẩm định yêu cầu điều chỉnh kết quả định giá nhưng tổ chức tư vấn cho rằng yêu cầu đó chưa phù hợp với quy định pháp luật hoặc chưa có đủ cơ sở chuyên môn thì cần làm rõ cơ chế xử lý.

“Tổ chức tư vấn có được bảo lưu quan điểm chuyên môn hay không? Trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể sẽ được xác định như thế nào nếu kết quả cuối cùng khác với báo cáo tư vấn ban đầu? Đây là những vấn đề cần làm rõ”, ông Tuấn băn khoăn.

Phân định rõ phạm vi áp dụng giữa bảng giá đất, hệ số K và định giá đất cụ thể

Nếu những vướng mắc về dữ liệu, cơ chế phối hợp và tổ chức thực hiện là các "điểm nghẽn" trong quá trình xác định giá đất thì ở góc độ chính sách, một vấn đề khác cũng đang đặt ra là cần phân định rõ phạm vi áp dụng giữa bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và định giá đất cụ thể.

Ông Nguyễn Tăng Đông cho rằng, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất vẫn có vai trò quan trọng trong quản lý nhà nước và phù hợp với nhiều trường hợp mang tính hành chính.

Tuy nhiên, đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì việc xác định giá đất cụ thể mới là công cụ có khả năng phản ánh đầy đủ giá trị của từng khu đất theo đúng tinh thần của Luật Đất đai. Việc sử dụng bảng giá đất hoặc hệ số K để thay thế trong những trường hợp này có thể không phản ánh đầy đủ giá trị thực của đất.

Lý giải cho quan điểm này, ông Đông cho rằng giá trị của một khu đất không chỉ được quyết định bởi vị trí hay loại đất mà còn chịu tác động của nhiều yếu tố như quy hoạch, điều kiện hạ tầng, khả năng khai thác, hiệu quả đầu tư và tiềm năng phát triển trong tương lai. Đây đều là những yếu tố có sự khác biệt giữa từng khu đất và từng thời điểm, đòi hỏi phải được xem xét trong quá trình xác định giá đất cụ thể.

Trong khi đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất chủ yếu phản ánh mức giá bình quân của từng khu vực hoặc từng tuyến đường. Do đó, đối với các trường hợp pháp luật quy định phải xác định giá đất cụ thể thì cần thực hiện đúng cơ chế này để bảo đảm việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của từng khu đất, thay vì sử dụng bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh để thay thế.

Dẫn thực tế tại TP.HCM và một số địa phương phía Nam, ông Đông cho biết, sau khi các địa phương ban hành đầy đủ quy định về các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, thời gian xác định giá đất tại nhiều dự án đã được rút ngắn đáng kể.

Đơn cử, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ mất khoảng hai tháng để hoàn tất việc xác định giá đất; nhiều dự án khác như Art Stella, Happy One Lái Thiêu hay Khu đô thị Đại học Quốc tế cũng được phê duyệt giá đất trong thời gian tương đối ngắn.

“Thực tế này cho thấy định giá đất cụ thể hoàn toàn có thể được triển khai hiệu quả nếu dữ liệu, quy trình và cơ chế phối hợp được chuẩn bị đầy đủ”, ông Đông nêu.

Từ đó, ông Đông đề xuất, việc hoàn thiện cơ chế định giá đất trong thời gian tới không nên được hiểu theo hướng mở rộng áp dụng một công cụ duy nhất cho mọi trường hợp, mà cần tiếp tục phân định rõ phạm vi áp dụng của từng công cụ định giá theo đúng bản chất của từng loại giao dịch và từng mục đích quản lý nhà nước. Chỉ khi mỗi phương pháp được sử dụng đúng phạm vi, cơ chế định giá đất mới có thể vừa bảo đảm nguyên tắc thị trường, vừa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh Chính phủ đang chỉ đạo sơ kết việc thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW để đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, những vấn đề đặt ra từ thực tiễn định giá đất cho thấy trọng tâm của lần sửa đổi tới không chỉ là bổ sung thêm quy định, mà còn là hoàn thiện các điều kiện để những quy định đó có thể vận hành hiệu quả.