Áp lực thanh khoản - "thước đo" sức bền doanh nghiệp bất động sản

Thanh khoản dẫn dắt cuộc tái cơ cấu thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn, khi khả năng hấp thụ sản phẩm, áp lực chi phí vốn và sức khỏe dòng tiền ngày càng chi phối quyết định của cả người mua lẫn doanh nghiệp.

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung bất động sản nhà ở mới trong quý III đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước; lượng tiêu thụ ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36%.

Lũy kế 9 tháng, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ. Nguồn hàng tiếp tục được bổ sung, song sức cầu chưa theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung. Sự chênh lệch này cho thấy bài toán của thị trường hiện không đơn thuần nằm ở việc phát triển thêm dự án, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nhóm khách hàng, với mức giá và phương thức thanh toán phù hợp.

Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường của DXS-FERI, trong quý III/2026, giá bán sơ cấp có xu hướng điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết loại hình và vùng thị trường. Trên thị trường thứ cấp, mức giảm sâu hơn tại một số bất động sản chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay. Diễn biến này cho thấy giá bán đang dần chịu tác động rõ hơn từ sức mua thực tế và nhu cầu cân đối dòng tiền của người sở hữu tài sản.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà được các chuyên gia DXS-FERI nhận định là chi phí vốn. Lãi suất vay bất động sản cố định trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5 - 11,5%/năm; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên khoảng 13 - 15%/năm. Mặt bằng lãi suất này làm gia tăng nghĩa vụ trả nợ, khiến người mua phải tính toán kỹ hơn về năng lực tài chính dài hạn, nhất là trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập. Vì vậy, ngay cả khi nhu cầu sở hữu nhà ở còn hiện hữu, quyết định xuống tiền cũng có xu hướng thận trọng hơn.

Áp lực thanh khoản đồng thời đặt ra yêu cầu quản trị dòng tiền chặt chẽ hơn đối với doanh nghiệp bất động sản. Chuyên gia DXS-FERI phân tích: "Với doanh nghiệp địa ốc, sức ép này tạo ra bài toán dòng tiền ở nhiều khâu. Khi tiến độ bán hàng chậm lại, tiền thu từ khách hàng có thể không đạt kỳ vọng, trong khi chi phí triển khai dự án và các nghĩa vụ thanh toán vẫn tiếp tục phát sinh. Doanh nghiệp vì thế phải cân đối chặt chẽ hơn giữa tiến độ đầu tư, kế hoạch bán hàng và khả năng đáp ứng các cam kết tài chính".

Doanh nghiệp tái cơ cấu nguồn lực, định hình chu kỳ phát triển mới

Trong quá trình sàng lọc của thị trường bất động sản, bài toán vốn trở thành phép thử quan trọng đối với năng lực thích ứng và triển vọng phục hồi của doanh nghiệp. Khi dòng tiền kinh doanh chưa phục hồi đồng đều, huy động vốn không còn đơn thuần nhằm mở rộng quỹ đất hay triển khai dự án mới, mà ngày càng gắn với yêu cầu cơ cấu lại danh mục đầu tư, xử lý nghĩa vụ tài chính và củng cố nền tảng hoạt động. Sự dịch chuyển này cho thấy doanh nghiệp đang phải tính toán lại cách thức phân bổ nguồn lực, ưu tiên hiệu quả sử dụng vốn và khả năng tạo dòng tiền trong dài hạn.

Thực tế, bên cạnh việc tìm kiếm nguồn vốn mới thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu, nhiều doanh nghiệp chủ động rà soát danh mục tài sản, hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng dự án để cơ cấu lại nguồn lực. Hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) vì thế tiếp tục giữ vai trò đáng chú ý, vừa mở ra cơ hội bổ sung dòng tiền cho bên chuyển nhượng, vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư có tiềm lực tiếp nhận những dự án phù hợp với chiến lược dài hạn.

Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận một số thương vụ đáng chú ý như Amata Township Long Thành với giá trị 492,24 tỷ đồng; Empire City tại Thủ Thiêm khoảng 7.000 tỷ đồng; EverRich 2/River City khoảng 5.230 tỷ đồng và Phú Định Riverside khoảng 245 tỷ đồng. Riêng tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương 13.000 tỷ đồng. Quy mô giao dịch cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút sự quan tâm của dòng vốn, song khả năng chuyển hóa các thương vụ thành nguồn lực thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất giao dịch và phương án sử dụng tiền thu được.

Ở kênh huy động vốn, theo báo cáo triển vọng nửa cuối năm 2026 ngành bất động sản nhà ở của hãng xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, từ đầu năm đến nay, các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động phát hành trái phiếu. Sau 9 tháng, đơn vị này thống kê 28 doanh nghiệp bất động sản phát hành 61 lô trái phiếu. Tổng giá trị trái phiếu đạt 149.455 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise. Trong đó, Vinhomes phát hành 31.000 tỷ đồng, CTCP Thương mại và Đầu tư bất động sản Hưng Long phát hành 14.000 tỷ, Hưng Phát Invest Hà Nội phát hành 9.300 tỷ. 

Không chỉ tìm kiếm nguồn vốn từ thị trường tài chính và hoạt động chuyển nhượng, các chủ đầu tư còn điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm cải thiện sức hấp thụ sản phẩm. Những giải pháp như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp và bổ sung ưu đãi tài chính được triển khai để giảm áp lực vốn ban đầu, tạo điều kiện cho người mua cân đối khả năng tài chính. Với doanh nghiệp, đây cũng là cách duy trì nhịp bán hàng, cải thiện dòng tiền và chủ động thích ứng với sự thay đổi trong hành vi khách hàng.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh, Tiếp thị Dat Xanh Services nhìn nhận, các doanh nghiệp bất động sản đang tìm nhiều cách để bổ sung nguồn lực tài chính trong bối cảnh dòng tiền chưa phục hồi đồng đều. Tuy nhiên, hiệu quả không chỉ nằm ở số tiền huy động được, mà còn ở khả năng sử dụng vốn đúng mục đích, cải thiện dòng tiền và tạo nguồn thu bền vững.

Từ những diễn biến trên có thể thấy, khả năng tiếp cận vốn vẫn là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp duy trì hoạt động và nắm bắt cơ hội thị trường. Tuy nhiên, huy động được vốn mới chỉ là bước đầu; điều quyết định là nguồn lực đó có được chuyển hóa thành năng lực tài chính lành mạnh, tiến độ dự án thực chất và dòng tiền ổn định hay không. Trong giai đoạn thị trường đang tái định hình, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về doanh nghiệp huy động được nhiều vốn, mà còn thuộc về những đơn vị biết lựa chọn đúng dự án, kiểm soát đòn bẩy tài chính và phân bổ nguồn lực theo khả năng tạo giá trị dài hạn.

Ở góc độ rộng hơn, quá trình sàng lọc có thể tạo cơ hội tái phân bổ nguồn lực trong toàn thị trường, tài sản và dự án được chuyển giao cho những chủ thể có năng lực triển khai tốt hơn, trong khi doanh nghiệp có thêm động lực điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng và hiệu quả. Đây là cơ sở để thị trường từng bước chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang phát triển dựa trên năng lực tài chính, chất lượng dự án và nhu cầu thực./.