Thích
Giao dịch giảm
Theo báo cáo "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026" do Batdongsan.com.vn công bố, giá rao bán bất động sản trong quý III tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.
Diễn biến này phản ánh những khó khăn vẫn hiện hữu trên thị trường, đặc biệt về thanh khoản. Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh so với quý trước.
Nguyên nhân là do tâm lý thận trọng vẫn chi phối quyết định của người mua. Có tới 63% môi giới đánh giá khách hàng đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng những hạn chế về dòng tiền tiếp tục là các rào cản chính đối với giao dịch.
Dù vậy, theo Batdongsan.com.vn, chung cư vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, vượt đất nền (24%) và nhà riêng (21%). Không chỉ dẫn đầu về mức độ quan tâm, chung cư còn được 36% môi giới đánh giá là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp theo là nhà riêng với 32%.
Đáng chú ý, trong vòng 2 năm trở lại đây, tỷ trọng mức độ quan tâm đến phân khúc này tăng từ 16% lên 28%, cho thấy người mua ngày càng chú ý đến các sản phẩm do chủ đầu tư phát triển. Cùng với đó, chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng, tác động trực tiếp đến quyết định giao dịch.
Giá chung cư có xu hướng giảm
Phân tích rõ hơn về phân khúc chung cư, dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tại thị trường Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư chiếm tỷ trọng tìm kiếm tăng lên 52%, vượt nhà riêng (18%) và đất nền (13%). Tuy nhiên, nhu cầu quan tâm lớn chưa đồng nghĩa với mặt bằng giá đã phục hồi. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.
Đáng chú ý, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang phân hóa rõ giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, sâu hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Đó cũng là lý do chung cư thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, cao hơn tỷ trọng 46% của phân khúc sơ cấp.
Theo Batdongsan.com.vn, sự khác biệt này phản ánh những động lực riêng của từng phân khúc. Với thị trường sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi được môi giới đánh giá là những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83%, so với 17% nhu cầu đầu tư. Người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.
Đối với phân khúc nhà riêng, ghi nhận mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng vẫn có sự khác biệt giữa các khu vực. So với quý trước, giá rao bán tại Hoàn Kiếm giảm 8%, trong khi Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.
Tuy nhiên, tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu trên thị trường nhà riêng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% ghi nhận người mua có xu hướng mặc cả, chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng vẫn thận trọng, cân nhắc thêm. Chỉ 18% môi giới ghi nhận người mua sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp. Đáng chú ý, 44% môi giới kỳ vọng việc công bố thông tin quy hoạch chi tiết sẽ thúc đẩy phân khúc này phục hồi trong thời gian tới.
Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự lại cho thấy mức độ quan tâm đang dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm. Trong quý III/2026, Hà Đông dẫn đầu về tỷ trọng mức độ quan tâm biệt thự bán với 22%, tiếp đến là Hoài Đức và Long Biên, cùng chiếm 9%.
Về giá rao bán, đơn vị ghi nhận phân khúc biệt thự có nhịp điều chỉnh khá rõ trong quý III/2026. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Khu đô thị Văn Phú giảm 10% và Khu đô thị Geleximco giảm 8%. Tuy nhiên, so với quý I/2024, giá rao bán tại các dự án này vẫn tăng từ 38 - 44%. Điều này cho thấy dù thị trường đang điều chỉnh trong ngắn hạn, mặt bằng giá biệt thự tại các dự án trên vẫn cao hơn đáng kể so với hơn hai năm trước.
Nhìn chung, thị trường Hà Nội đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính. Người mua đang lựa chọn bất động sản có chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện thị trường hiện tại./.
