Dòng tiền âm thầm chảy về Hải Phòng: Điều gì đang xảy ra với bất động sản phía Bắc?

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản miền Bắc gần như xoay quanh trục Hà Nội. Dòng tiền chủ yếu tập trung ở khu vực nội đô hoặc lan sang các đô thị vệ tinh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên hay Hà Nam cũ (nay là Ninh Bình).

Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, bản đồ đầu tư đang dần thay đổi khi Hải Phòng nổi lên như một cực tăng trưởng mới, không chỉ nhờ hạ tầng mà còn bởi nền tảng kinh tế thực đang mở rộng rất nhanh.

Tại sự kiện "Capital Flow 2026 - Hà Nội - Hải Phòng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Batdongsan.com.vn phối hợp cùng Gamuda Land tổ chức ngày 15/5 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng Hải Phòng đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, tương tự giai đoạn Hà Nội bùng nổ hạ tầng và bất động sản cách đây hơn một thập kỷ.

Điểm khác biệt của Hải Phòng nằm ở cấu trúc tăng trưởng. Nếu nhiều địa phương phía Bắc phát triển dựa vào một động lực riêng lẻ, Hải Phòng đang sở hữu đồng thời cả cảng biển quốc tế, logistics, công nghiệp công nghệ cao, khu kinh tế ven biển và hệ thống giao thông liên vùng ngày càng hoàn chỉnh.

Năm 2025, GRDP của Hải Phòng đạt khoảng 734.000 tỷ đồng, đứng sau TP. HCM và Hà Nội, vượt nhiều trung tâm công nghiệp lớn như Đồng Nai hay Bắc Ninh. Thành phố hiện cũng nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), đồng thời duy trì tỷ lệ giải ngân đầu tư công ở mức cao.

Theo các chuyên gia, đây là nền tảng quan trọng giúp Hải Phòng thu hút mạnh dòng vốn FDI trong nhiều năm qua. Thành phố hiện có khoảng 45 khu công nghiệp đang hoạt động với sự hiện diện của hàng loạt tập đoàn lớn như LG, Pegatron cùng các khu công nghiệp quy mô lớn như Deep C, VSIP Hải Phòng, Tràng Duệ hay Nam Đình Vũ.

Đáng chú ý, theo quy hoạch đến năm 2030, Hải Phòng dự kiến phát triển tới 69 khu công nghiệp - con số thuộc nhóm cao nhất cả nước. Cùng với đó là khoảng 360.000 lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp và khu kinh tế, tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở, dịch vụ và bất động sản đô thị.

Khác với các chu kỳ tăng nóng trước đây chủ yếu dựa vào đầu cơ đất nền, thị trường Hải Phòng hiện được đánh giá đang tăng trưởng trên nền tảng nhu cầu thực từ công nghiệp, logistics và dân số cơ học.

Song song với công nghiệp, hạ tầng đang trở thành yếu tố tái định hình toàn bộ cấu trúc đô thị Hải Phòng.

Theo quy hoạch mới, thành phố phát triển theo mô hình "đa cực - đa trung tâm" với 5 hành lang kinh tế, 2 hành lang đô thị và 4 vùng phát triển trọng điểm. Trong đó, Bắc sông Cấm được định hướng trở thành trung tâm hành chính - tài chính mới; khu ven biển Nam Đồ Sơn phát triển logistics và du lịch cao cấp; còn phía Nam thành phố tập trung công nghiệp công nghệ cao.

Để phục vụ cấu trúc đô thị mới, hàng loạt công trình hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai như Vành đai 2, Vành đai 3, trục Đông - Tây cùng hệ thống cao tốc liên vùng kết nối Hà Nội, Quảng Ninh và các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ.

Giới phân tích cho rằng chính hạ tầng đang tạo ra sự thay đổi lớn nhất đối với bất động sản Hải Phòng. Khi các tuyến giao thông mở rộng, không gian đô thị cũng được kéo giãn, tạo thêm các cực phát triển mới và thúc đẩy quá trình tái định giá tài sản.

Một xu hướng đáng chú ý khác là dòng tiền từ Hà Nội bắt đầu dịch chuyển về Hải Phòng rõ nét hơn trong giai đoạn 2025-2026. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản Hải Phòng tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp.

Giá căn hộ tại Hải Phòng cũng ghi nhận đà tăng khá nhanh trong hai năm trở lại đây. Từ mặt bằng khoảng 31-33 triệu đồng/m2 năm 2024, giá hiện phổ biến quanh ngưỡng 38-41 triệu đồng/m2. Dù vậy, mức này vẫn thấp đáng kể so với Hà Nội, nơi giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 87 triệu đồng/m2.

Không chỉ có dư địa tăng giá, Hải Phòng còn được đánh giá hấp dẫn ở khả năng khai thác cho thuê. Tỷ suất cho thuê căn hộ tại đây hiện vào khoảng 4,8%, cao hơn Hà Nội và nhiều đô thị lớn khác.

Theo các chuyên gia, thị trường hiện nay không còn là cuộc chơi của những cơn sốt ngắn hạn. Dòng tiền đang có xu hướng tìm tới những địa phương có nền tảng kinh tế thực, công nghiệp mạnh, hạ tầng đồng bộ và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Trong bối cảnh đó, Hải Phòng đang hội tụ khá đầy đủ các yếu tố để bước vào một chu kỳ phát triển mới của bất động sản phía Bắc - nơi tăng trưởng không chỉ đến từ kỳ vọng, mà còn được nâng đỡ bởi công nghiệp, logistics và quá trình mở rộng đô thị diễn ra mạnh mẽ từng ngày.