Dòng tiền đổ về khu Đông, chung cư hạng sang TP.HCM trở thành tâm điểm đầu tư

Theo báo cáo quý 3/2025 từ Dat Xanh Services – FERI, thị trường bất động sản trung tâm TP.HCM đang bước vào giai đoạn khan hiếm chưa từng có. Dữ liệu từ đơn vị này cho thấy, nguồn cung mới ở khu vực trung tâm thành phố sụt giảm mạnh do quỹ đất gần như cạn kiệt và quá trình phê duyệt dự án ngày càng kéo dài. Điều này đẩy giá trị các dự án hiện hữu liên tục tăng, biến bất động sản trung tâm TP.HCM thành nhóm tài sản mang tính "độc quyền" và thu hút sự quan tâm đặc biệt.

Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra chung cư trung tâm thu hút tới 45% mức độ quan tâm, vượt trội so với tất cả phân khúc còn lại, dù chỉ chiếm 28% tổng nguồn cung thị trường TP.HCM. Trong đó, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại vùng lõi đô thị đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III/2025, mức độ quan tâm của chung cư hạng sang tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh này, khái niệm trung tâm thành phố không còn dựa đơn thuần vào vị trí địa lý như trước. Thay vào đó, trung tâm TP.HCM ngày nay được đánh giá dựa trên mật độ doanh nghiệp, dòng vốn FDI, hạ tầng kết nối và sự hình thành các cụm kinh tế mới.

Trung tâm mở rộng của TP.HCM hiện bao trùm toàn bộ quận 2 (cũ), gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc nơi đang giữ vai trò cân bằng mạng lưới đa trung tâm của thành phố. Theo thống kê, tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đang đạt mức giá khoảng 413 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khu trung tâm mở rộng như quận 2 (cũ) ghi nhận mức giá khoảng 314 triệu đồng/m2, còn các khu vực giáp ranh khác phổ biến trong ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2.

Riêng Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc, mức giá hiện dao động 80-120 triệu đồng/m2. Đây cũng là khu vực chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới của thành phố, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp với mức giá vượt 100 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang nổi lên mạnh mẽ với mức độ quan tâm đối với khu vực này khi quý 3/2025 tăng gần 10% so với quý trước, cho thấy khu Đông đang ngày càng được quan tâm.

Khu vực này được chuyên gia đánh giá có lợi thế đặc biệt nhờ vị trí liền kề Thủ Thiêm, thừa hưởng hệ thống kết nối trực tiếp qua Mai Chí Thọ, Song Hành và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Điều này giúp Nam Rạch Chiếc nhanh chóng trở thành điểm đến của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Dữ liệu từ Dat Xanh Services - FERI cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại khu vực này. So với cùng kỳ năm ngoái, Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc đang dẫn đầu thị trường về biên độ tăng giá, từ 18% đến 27%. Cùng với đó, các khu vực Thảo Điền (cũ) và Thạnh Mỹ Lợi (cũ) cũng đã tăng thêm từ 13% đến 19% trong cùng giai đoạn. Chuyên gia Dat Xanh Services - FERI nhận định, mức tăng này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào tăng mà quan trọng hơn là tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế tại lõi trung tâm, khiến giá ở những khu vực có hạ tầng và kết nối tốt tăng theo nhu cầu.

Dat Xanh Services - FERI cũng ghi nhận, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt về khu Đông. Tại đây, một loạt dự án căn hộ quy mô lớn đang góp phần thiết lập mặt bằng giá mới, đơn cử như The Privé của Tập đoàn Đất Xanh được chào bán giá 120-150 triệu đồng/m2, Eaton Park của Gamuda Land ghi nhận mức giá 150-200 triệu đồng/m2, trong khi Masteri Park Place thuộc The Global City có giá 165-200 triệu đồng/m2. Những con số này phản ánh rõ vị thế đang lên của khu vực Thủ Thiêm - Nam Rạch Chiếc trong bản đồ đô thị TP.HCM khi quy tụ cùng lúc nhiều dự án căn hộ hạng sang.

Thời gian tới, Dat Xanh Services - FERI dự báo nguồn cung nhà ở khu trung tâm sẽ tiếp tục khan hiếm do hạn chế quỹ đất, phê duyệt kéo dài và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt. Xu hướng tập trung dòng vốn vào các tài sản cao cấp, vị trí đắc địa, pháp lý hoàn chỉnh sẽ còn rõ rệt.

Thị trường cũng sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Các dự án bất động sản trung tâm sở hữu pháp lý chuẩn, đạt chất lượng xây dựng cao sẽ có tốc độ hấp thụ vượt trội. Ngược lại, những dự án vùng ven thiếu hạ tầng hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh có thể chững thanh khoản, thậm chí giảm sức hút nếu không đáp ứng được tiêu chí ngày càng cao của người mua.

Trong bối cảnh giá đất tăng nhanh, quỹ đất hạn chế và khả năng tăng trưởng giá trị dần thu hẹp, nhiều nhà đầu tư phía Bắc đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở thị trường TP.HCM, sản phẩm được nhắm đến là căn hộ, bên cạnh đất nền. Thống kê 10 tháng năm 2025 cho thấy, khách hàng Hà Nội chiếm tới hơn 20% tổng giao dịch bất động sản phía Nam, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Theo giới quan sát, việc dòng tiền đầu tư có xu hướng Nam tiến đã khá rõ rệt, chủ yếu đến từ các nguyên nhân: giá nhà tại Hà Nội đã tăng cao, dư địa tăng giá không còn nhiều, trong khi tại TP.HCM, sau giai đoạn bị nén cung, thị trường đang phục hồi trở lại. Cùng với hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM có tiềm năng tăng giá tốt, từ đó hấp dẫn các nhà đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng "Nam tiến" sau thời gian dài các nhà đầu tư tại phía Bắc hầu như đã tham gia vào các dự án ra hàng vừa qua. Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM được cải thiện mạnh do có nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý và tham gia thị trường trở lại, trong đó 70% nguồn cung mới từ phân khúc căn hộ.

Ông Đính cho hay, nhà đầu tư phía Bắc thích tìm kiếm cơ hội, khám phá các thị trường có hiệu quả. Trong khi TP.HCM có nhiều thay đổi, sau sáp nhập có nhiều lợi thế, dư địa tăng trưởng nên nhà đầu tư tìm đến. Họ ưa thích lựa chọn sản phẩm tại TP.HCM và vùng ven có chất lượng, ưu tiên các dự án "all in one" được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín.

"Với cơ chế đặc thù, quy hoạch được điều chỉnh sẽ làm tăng lượng đầu tư, nguồn vốn vào thị trường này. Thời gian tới, sẽ có một lượng lớn người lao động trình độ cao, chủ yếu là người trẻ tìm đến TP.HCM để tìm kiếm các cơ hội việc làm, nhất là gắn với trung tâm tài chính. Từ đó, tạo hiệu ứng về nguồn cầu nhà ở chất lượng cao và các sản phẩm có tính năng, tiêu chuẩn quốc tế sẽ có cơ hội được đón nhận trên thị trường", ông Đính nói.

Đồng quan điểm, TS-KTS. Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, quá trình phát triển của các quốc gia luôn gắn với câu chuyện đô thị hóa và dịch chuyển nguồn nhân lực. Tại Việt Nam cũng không là ngoại lệ, Hà Nội và TP.HCM cũng sẽ gắn với câu chuyện này, đây là quy luật khách quan, chuyển dịch lao động từ nông thôn tới thành thị. Việt Nam hiện có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 40% và đến năm 2045 sẽ tăng lên khoảng 70-80%. TP.HCM là đô thị lớn nhất nước nên sẽ có dòng vốn đầu tư lớn cho hạ tầng, từ đó thu hút cả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

Theo ông Quảng, việc nhà đầu tư phía Bắc tìm đến thị trường TP.HCM là điều dễ hiểu, bởi ngoài sự hấp dẫn của câu chuyện đầu tư, sự dịch chuyển này còn đến từ việc thời tiết phía Nam ôn hòa hơn phía Bắc nên nhiều người tìm đến vì nhu cầu cải thiện sức khoẻ.

Chia sẻ về khẩu vị đầu tư, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, nhà đầu tư Hà Nội vốn rất nhạy bén với cơ hội thị trường. Hiện tại, thị trường có đặc điểm là nhu cầu đầu tư đang lấn át nhu cầu ở thực, nên người bán hàng chỉ cần tư vấn chuẩn là người mua sẽ tự phân tích và ra quyết định. Nhà đầu tư có năng lực nhìn ra các câu chuyện về quy hoạch, hạ tầng sẽ đi trước, người mua ở thực sẽ theo sau.

Với TP.HCM, hiện tại, hạ tầng kết nối còn yếu so với Hà Nội. Do đó, giá bất động sản TP.HCM trước kia cao hơn Hà Nội, nhưng gần đây đã ngang bằng hoặc thấp hơn. Cụ thể, giá bất động sản trung tâm TP.HCM hiện tương đương với trung tâm Hà nội, nhưng ngoài Vành đai 2, 3 và 4 thì thấp.

Thời gian tới, hệ thống hạ tầng tại TP.HCM sẽ được cải thiện mạnh mẽ, từ đó cơ hội tăng giá với bất động sản trung tâm và vùng ven sẽ cao hơn. Điều này thúc đẩy các nhà đầu tư Hà Nội tìm đến khai thác cơ hội.

Một "điểm nóng" đang thu hút dòng tiền dòng tiền đầu tư "Nam tiến" là dự án The Privé của Tập đoàn Đất Xanh tại Khu đô thị Nam Rạch Chiếc, phường An Phú (cũ). Nhờ vị trí chiến lược 3 mặt giáp sông và tiêu chuẩn phát triển hạng sang, The Privé đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư Hà Nội khi tìm kiếm tài sản tích sản khu vực trung tâm - cận trung tâm TP.HCM. Cùng với đó, thay vì "lướt sóng" ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang chiến lược dài hạn, chú trọng yếu tố pháp lý, hạ tầng, môi trường sống và sự bền vững.

Tọa lạc tại Nam Rạch Chiếc, liền kề trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm, The Privé sở hữu vị trí chiến lược, đón sóng từ hạ tầng siêu kết nối. Các công trình trọng điểm như nút giao An Phú, tuyến metro số 2, đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, sân bay quốc tế Long Thành… kết hợp cùng mạng lưới giao thông huyết mạch như metro số 1, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đại lộ Mai Chí Thọ, Xa Lộ Hà Nội… giúp cư dân di chuyển thuận tiện: chỉ 5 phút tới Thủ Thiêm, 10 phút vào trung tâm Sài Gòn, khoảng 30 phút đến sân bay Tân Sơn Nhất hoặc Long Thành.

Khi quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, những dự án compound ven sông như The Privé càng trở nên giá trị. Lợi thế hướng sông không chỉ mang đến trải nghiệm sống trong lành, biệt lập mà còn khẳng định giá trị độc bản - yếu tố được giới đầu tư miền Bắc đặc biệt ưa chuộng bởi tính an toàn và khả năng tăng trưởng bền vững.

Đại diện Tập đoàn Đất Xanh cho hay, The Privé còn là một trong số ít dự án căn hộ hạng sang tại khu Đông TP.HCM đã hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng mở bán và ký kết hợp đồng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

Dự án cũng đủ điều kiện bán cho người nước ngoài - yếu tố thu hút mạnh mẽ nhóm khách quốc tế đang tìm kiếm sản phẩm sở hữu lâu dài tại trung tâm Thành phố. Nằm liền kề Trung tâm Tài chính quốc tế đặt tại Thủ Thiêm và bên trong mạng lưới kết nối giao thông vùng bán đảo Thủ Thiêm, ngay cạnh nút giao An Phú, The Privé sẽ đón đầu nhu cầu chỗ ở cho nhóm chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài do khả năng kết nối cao.

Với lợi thế hiếm có từ vị trí, pháp lý đầy đủ đến hệ tiện ích vượt chuẩn, The Privé không chỉ mang lại tiềm năng tăng giá, mà còn là bảo chứng cho giá trị lâu dài của dòng vốn đầu tư. The Privé cũng giúp định hình chuẩn mực mới cho khẩu vị đầu tư miền Bắc tại thị trường TP.HCM./.