Thích
Lãi suất trái phiếu bất động sản tăng cao
Sau giai đoạn thận trọng, nhu cầu vốn đang quay trở lại khi nhiều doanh nghiệp bất động sản tiền hành tái triển khai dự án, mở rộng hoạt động và cơ cấu lại các nghĩa vụ tài chính. Để tiếp cận dòng vốn trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, không ít doanh nghiệp lựa chọn trái phiếu một kênh huy động quan trọng, dù đi kèm mức lãi suất cao hơn đáng kể so với trước.
Ghi nhận của Reatimes cho thấy, nếu trước đây mức sàn của các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 9,5 - 10%/năm, thì hiện mặt bằng lãi suất phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản được đẩy lên mức khá cao, phổ biến 11 - 13%/năm.
Hiện mặt bằng lãi suất phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản được đẩy lên mức khá cao, phổ biến 11 - 13%/năm. (Ảnh minh hoạ)
Đơn cử như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC). Doanh nghiệp vừa hoàn tất phát hành 7.000 trái phiếu mã KBCL12601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, qua đó huy động 700 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành ngày 20/8/2026 và hoàn tất ngày 25/8/2026, có kỳ hạn 3 năm, dự kiến đáo hạn ngày 20/8/2028, với lãi suất kết hợp 12%/năm.
Tại CTCP Tandoland (TDLC), thành viên Tân Đô Group, ngày 13/8/2026 vừa qua, doanh nghiệp cũng hoàn tất phát hành 2.580 trái phiếu mã TDRL12603, huy động 258 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, lãi suất phát hành 13%/năm, dự kiến đáo hạn ngày 13/8/2031; không kèm điều kiện hoán đổi và có điều khoản mua lại trước hạn. Trước đó, ngày 18/6, Tandoland cũng hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã TDR12602 trị giá 345 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 12%/năm, dự kiến đáo hạn ngày 18/6/2031. Lô trái phiếu này có tài sản bảo đảm và áp dụng lãi suất coupon.
Một trường hợp khác là Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal. Trong tháng 7/2026, doanh nghiệp đã huy động 2.000 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu kỳ hạn 5 năm. Hai kỳ tính lãi đầu tiên được cố định ở mức 12,5%/năm. Từ các kỳ tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 12,5%/năm.
Trong khi đó, theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của Saigon Ratings, CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh, thành viên Tập đoàn Thaco, dự kiến phát hành lô trái phiếu mã DQML12601 trị giá 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm. Trái phiếu có lãi suất cố định 11%/năm, trả lãi 6 tháng/lần, không chuyển đổi và không kèm chứng quyền.
Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản chấp nhận phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao cho thấy nhu cầu vốn đang trở nên rõ nét hơn trong quá trình chuẩn bị cho giai đoạn mới của thị trường. Theo giới chuyên môn, lãi suất cao trước hết phản ánh chi phí huy động vốn vẫn ở mức đáng kể, song ở một góc độ khác, cũng cho thấy doanh nghiệp đang chủ động tìm kiếm nguồn lực. Thay vì chỉ tập trung củng cố dòng tiền và xử lý khó khăn trước mắt, doanh nghiệp đã bắt đầu gia tăng nhu cầu sử dụng vốn cho những kế hoạch dài hơi như mở rộng quỹ đất, phát triển dự án và chuẩn bị nguồn lực cho giai đoạn thị trường phục hồi.
Bên cạnh nhu cầu vốn cho tăng trưởng, một phần đáng kể nguồn vốn huy động mới cũng được sử dụng để xử lý các nghĩa vụ tài chính hiện hữu. Không ít doanh nghiệp phát hành các lô trái phiếu mới nhằm thanh toán những lô đến hạn, qua đó chủ động cơ cấu lại dòng tiền, ổn định chi phí vốn và giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn. Đồng thời, việc bổ sung nguồn vốn cũng giúp doanh nghiệp duy trì dư địa tài chính cho các kế hoạch kinh doanh trong trung và dài hạn.
Dòng vốn phân hóa theo năng lực doanh nghiệp
Việc nhiều doanh nghiệp vẫn sẵn sàng chấp nhận chi phí vốn cao để phát hành cũng cho thấy trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong cấu trúc nguồn vốn của thị trường bất động sản. So với tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu mang lại cho doanh nghiệp sự chủ động hơn trong việc thiết kế kỳ hạn huy động, phương thức trả lãi và các điều kiện đi kèm, qua đó mở thêm dư địa cân đối dòng tiền theo tiến độ triển khai và chu kỳ thu hồi vốn của từng dự án.
Dù vậy, mặt bằng lãi suất phát hành cao cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với năng lực quản trị dòng tiền. Nguồn vốn huy động mới tuy giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn lực tài chính, duy trì tiến độ dự án và chủ động chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh, xong cũng buộc doanh nghiệp phải tính kỹ khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính trong tương lai, nhất là khi các khoản vay lần lượt đến hạn.
Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc phân tích ngành bất động sản tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), nhận định với báo chí rằng việc mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản tăng mạnh so với giai đoạn trước năm 2026 đang khiến rủi ro tái cấp vốn của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng rõ rệt. Đây là rủi ro phát sinh khi doanh nghiệp không thể huy động được nguồn vốn mới để thanh toán hoặc thay thế khoản nợ cũ khi đến hạn, qua đó có thể dẫn đến thiếu hụt dòng tiền, thậm chí ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản.
Bài toán vốn vì thế không chỉ nằm ở khả năng huy động được nguồn lực mới, mà còn ở việc doanh nghiệp chủ động xử lý các khoản trái phiếu đến hạn và nghĩa vụ mua lại trước hạn. Khi chi phí huy động tăng trong khi các khoản nợ cũ vẫn cần được thanh toán, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng tạo dòng tiền từ dự án trở thành những yếu tố then chốt. Theo bà Trúc, chi phí vốn gia tăng có thể làm tăng chi phí đầu tư, thu hẹp biên lợi nhuận và từ đó tạo thêm sức ép lên bài toán giá bán sản phẩm.
Quy mô nghĩa vụ thanh toán trong những tháng cuối năm cũng là yếu tố doanh nghiệp cần chủ động tính toán trong kế hoạch tài chính. Theo báo cáo mới đây của FiinGroup, nghĩa vụ thanh toán trái phiếu bất động sản sẽ tăng dần trong những tháng cuối năm, với khoảng 52.000 tỷ đồng nợ gốc và 18.000 tỷ đồng nợ lãi phải thanh toán trong 4 tháng tới, trong đó tháng 12 là thời điểm tập trung nghĩa vụ lớn.
Trong bối cảnh đó, kiểm soát mục đích sử dụng vốn sau phát hành được giới chuyên môn đặt ở vị trí trọng tâm. Theo đó, doanh nghiệp cần tăng cường công bố thông tin đầy đủ, minh bạch và định kỳ về tình hình sử dụng vốn, tiến độ triển khai dự án cũng như khả năng thực hiện các nghĩa vụ trái phiếu. Cùng với đó, việc xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát và cảnh báo sớm sẽ giúp kịp thời nhận diện những biến động bất thường về dòng tiền, tiến độ dự án hoặc khả năng thanh toán, qua đó nâng cao tính minh bạch và củng cố niềm tin đối với thị trường.
Về phía nhà đầu tư, việc đánh giá một lô trái phiếu cũng cần được đặt trong bức tranh tổng thể về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, khả năng tạo dòng tiền, tài sản bảo đảm, pháp lý dự án, mục đích sử dụng vốn và năng lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Lợi suất cao có thể tạo sức hấp dẫn, nhưng cần được đặt trong tương quan với mức độ rủi ro. Việc phân bổ danh mục hợp lý, tránh tập trung tỷ trọng quá lớn vào một tổ chức phát hành chỉ vì mức lợi suất hấp dẫn, cũng là yếu tố quan trọng để nâng cao khả năng quản trị rủi ro.
Nhìn rộng hơn, khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản đang dần trở lại, yêu cầu đặt ra không chỉ là khơi thông thêm các kênh huy động mà còn phải nâng cao chất lượng dòng vốn và hiệu quả sử dụng vốn. Khi doanh nghiệp sử dụng vốn đúng mục đích, thông tin được công khai minh bạch, cơ chế giám sát đủ hiệu quả và nhà đầu tư có năng lực đánh giá rủi ro, trái phiếu sẽ phát huy tốt hơn vai trò là kênh dẫn vốn cho nền kinh tế. Quan trọng hơn, quá trình này có thể góp phần hình thành một thị trường vốn ngày càng kỷ luật và minh bạch, trong đó nguồn lực được phân bổ nhiều hơn cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, dự án có khả năng triển khai và tạo dòng tiền thực chất. Đây cũng là nền tảng cần thiết để thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phục hồi theo hướng ổn định, hiệu quả và bền vững hơn./.
